天河数字产业园
- 项目公司
- 天津泰达数字产业园有限公司
- 业态
- 产业园区
- 区位
- 天津市滨海新区经济技术开发区
- 经营模式
- 园区管理服务
508022.SH · 产业园区 · 基础设施公募REIT
博时津开产园REIT
博时基金管理有限公司 · 2项资产
成立 2024-08-28 · 上市 2024-09-19 · 托管人 渤海银行股份有限公司
报告资料截至 2026-10-27行情截至 2026-08-31
组合期末出租率从上年同期的86.78%降至83.54%。天河数字产业园的科技、专业技术和现代服务业租户占该园租赁面积约83%，这一结构不能代表另一处资产。
资产概况
大陆汽车厂房产业园
- 项目公司
- 天津泰达智造产业园有限公司
- 业态
- 产业园区
- 区位
- 天津市滨海新区经济技术开发区
- 经营模式
- 园区管理服务
评估基准日 2025-12-31 原文第107页
经营变化
2026Q3每份经营收入
底层资产经营收入 ÷ 当季末基金份额 · 元/份
查看该期收入构成与计算
按各期实际持有资产的经营收入归集，包含租金、物业服务等经营项目。尚未扣除成本、利息等支出，不等于分红；扩募期间的收入可能只包含新资产部分时间的贡献。
收入价格比
每份季度经营收入 ÷ 披露日价格 · %，未年化
来源与计算口径
沿用上图相同季度节点，价格取报告披露日的不复权收盘价；披露日休市时，取此前最近交易日收盘价，并注明实际日期。交易日缺价不补值。本图未年化，不代表分派率或投资回报。
现金与分派
选择图中一点，查看该期金额与报告。
查看所选期间的金额明细
2026H1可供分配金额计算
报告可供分配金额3,726.77万元
计算中，未来支出预留调增680.47万元，应收应付项目变动扣减611.44万元。
| 计算项目 | 金额（万元） |
|---|---|
| 计算起点（基金层面EBITDA） | 4,058.49 |
| 未来支出预留 | +680.47 |
| 应收应付项目变动 | −611.44 |
| 2.其他 | −400.75 |
| 可供分配金额 | 3,726.77 |
查看报告明细与来源
表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。
| 报告项目 | 金额（人民币元） |
|---|---|
| 本期息税折旧及摊销前利润 | 40,584,927.45 |
| 1.未来合理的相关支出预留 | 6,804,679.74 |
| 1.应收和应付项目的变动 | -6,114,446.60 |
| 2.其他 | -4,007,486.66 |
| 本期可供分配金额 | 37,267,673.93 |
2026Q3可供分配金额计算
报告可供分配金额1,986.06万元
计算中，应收应付项目变动调增377.51万元，未来支出预留扣减420.30万元。
| 计算项目 | 金额（万元） |
|---|---|
| 计算起点（基金层面EBITDA） | 2,030.93 |
| 应收应付项目变动 | +377.51 |
| 未来支出预留 | −420.30 |
| 其他 | −2.08 |
| 可供分配金额 | 1,986.06 |
查看报告明细与来源
表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。
| 报告项目 | 金额（人民币元） |
|---|---|
| 本期息税折旧及摊销前利润 | 20,309,288.76 |
| 应收和应付项目的变动 | 3,775,089.18 |
| 未来合理的相关支出预留 | -4,203,015.28 |
| 其他 | -20,785.00 |
| 本期可供分配金额 | 19,860,577.66 |
该期暂无已核计算明细，可查看对应报告原文。
2026Q3现金说明
更多财务指标
基金收入
单位：亿元 · 报告披露值
扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。
基金净利润
单位：亿元 · 报告披露值
扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。
价格与估值
2026-08-31未复权收盘价2.638元
近12个月实付分派 / 现价5.50%
较中债10年国债利差381bp
P/V（iFinD口径）1.006
P/V处于自身历史第18百分位，历史窗口始于2024-09-19。
中债REITs估值收益率（iFinD口径）
%全部历史 · 截至2026-08-31
指标说明
此项沿用iFinD提供的估值观察值，与项目全周期IRR及实际支付分派分别阅读，不代表承诺回报。
博时津开产园与全收益指数
共同起点归一为 100
两条序列以共同起点归一为 100，用于比较同期走势。基金采用后复权价格，932047 为全收益指数。
成立以来后复权价格
2024-09-19 — 2026-08-31
最高价、收盘价与最低价均采用后复权口径，并与底层资产经营表现分开观察。
P/V 变化
价格相对评估价值
P/V 为 iFinD 口径，仅用于观察本基金自身历史变化；分母范围与评估基准日以数据商正式说明为准。
区间表现及历史研究
近 120 日
-22.7%
后复权价格收益
120 日最大回撤
-33.2%
窗口内峰值至谷值
120 日年化波动
26.2%
日收益样本标准差 × √252
60 日日均成交额
257.2 万元
仅作容量参考，不等同可成交金额
INVESTMENT REVIEW · FROZEN SNAPSHOT
2026Q2研究记录
决策快照 2026-08-27 · 经营 2026Q2 · 当时市场数据截至 2026-07-30
经营承压P/V 处于自身历史偏低区间
2026Q2，天河数字产业园期末出租率报83.98%，较2025Q4下降1.77个百分点。经营线索偏弱：5项走弱、1项改善、2项持平。
截至2026-07-30，近12个月实际支付现金对应现价的回报为5.98%；P/V 为0.90，处于自身可比历史的0%分位。
P/V 0.90 处于自身历史偏低区间，与天河数字产业园的期末出租率承压并存；当前需要分辨估值折价是风险补偿，还是经营接近阶段性底部；租赁侧还需辨认租金与回款压力的边际变化。
若2026Q3同资产、同口径下，天河数字产业园的期末出租率不高于83.98%，且可供分配金额不高于2026Q2的0.18亿元，本季经营压力得到验证。租赁经营核查：当季应收未收、账龄、期后回款、收缴率及有效租金变化。
若2026Q3同口径天河数字产业园的期末出租率不低于85.75%，且可供分配金额不低于2026Q2的0.18亿元，本季承压判断失效。
本栏冻结当时判断，不用后续价格改写；页面后部的最新行情只用于事后确认。下一期经营或分派若不再验证，判断应随之调整。
查看2026Q2披露时点的位置
估值观察日 2026-07-21 · 中债REITs估值收益率 5.21%
同板块位置
第18百分位低位高位
自身历史位置
第84百分位低位高位
Q1 披露前后 20 个交易日
报告于 2026-04-22 披露
窗口收益展示报告披露前后的市场表现，并与同类基金同期中位数比较。
窗口表现
季报披露前后的价格变化
披露后20日
-8.3%
2026-04-22 至 2026-05-25
相对同类中位数
-0.8%
同一窗口、同类基金中位数
最新季度报告刚完成披露，当前不评价其披露后的市场反应。
风险与资料
出租与去化压力
经济下行影响，天河数字产业园的出租率和租金单价均有所下降，导致天河数字产业园项目公司收入同比下降 220.94 万元，降幅为 10.15%。
原文第10页注：营业收入下降的主要原因系本报告期出租率和租金单价有所下降。
原文第15页基金管理人将继续协同运营管理机构，持续加强不动产项目的租赁工作，尽最大努力提升不动产项目的运营水平，加大招租力度，进一步通过运营增值服务、合理安排免租期等措施提升经营效益，保障项目资产现金流的稳定性。
原文第30页租金与回款压力
注：营业收入下降的主要原因系本报告期出租率和租金单价有所下降。
原文第15页租户集中与租约到期
4.4.2 来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过10%的情况说明本报告期内，租户1 整栋租赁天河数字产业园7 号楼，该租户租赁面积占全部不动产项目合计可出租面积的比例为11.31%，该租户提供的收入占全部不动产项目合计收入的比例为15.00%，为重要现金流提供方。
原文第28页近期事项与上市扩募记录
报告披露期
预计时段披露期内
全市场 · 2026年中期报告披露期
2026年中期报告预计披露期为 2026-07-01 至 2026-08-31。截至 2026-08-31，适用基金已披露 81/81 份报告。
中国证券监督管理委员会报告披露期
预计时段即将发生
全市场 · 2026年三季度报告披露期
2026年三季度报告预计披露期为 2026-10-01 至 2026-10-27。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。
中国证券监督管理委员会报告披露期
预计时段日期待定
全市场 · 2026年四季度报告披露期
2026年四季度报告预计披露期为 2027-01-01 起 15 个工作日内，具体截止日待节假日安排公布后更新。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。
中国证券监督管理委员会定期报告
定期报告
分派支付
分派除息
分派权益登记
分派宣告
- 基金上市
博时津开产园REIT于 2024-09-19 上市，基金管理人为博时基金管理有限公司。
报告原文
博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金2026年第3季度报告
2026Q3 · 2026-10-27 · 基金管理人披露
博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金2026年中期报告
2026H1 · 2026-08-31 · 上海证券交易所
博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金2026年第2季度报告
2026Q2 · 2026-07-21 · 上海证券交易所
博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金2026年第1季度报告
2026Q1 · 2026-04-22 · 上海证券交易所
博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金2025年年度报告
2025FY · 2026-03-31 · 上海证券交易所
博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金2025年第4季度报告
2025Q4 · 2026-01-22 · 上海证券交易所
博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金2025年第3季度报告
2025Q3 · 2025-10-28 · 上海证券交易所
博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告
2025H1 · 2025-08-29 · 上海证券交易所
博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金2025年第2季度报告
2025Q2 · 2025-07-21 · 上海证券交易所
博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金2025年第1季度报告
2025Q1 · 2025-04-22 · 上海证券交易所
博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告
2024FY · 2025-03-31 · 上海证券交易所
博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年第4季度报告
2024Q4 · 2025-01-22 · 上海证券交易所