华安外高桥REIT · 银万资本 C-REITs 研究平台

资产概况

W3-3地块8#仓库

项目公司: 上海外高桥联壹经济发展有限公司
业态: 仓储物流
区位: 上海市浦东新区明港路99号3-5幢
经营模式: 为客户提供仓储物流不动产相关服务并获取租金收益

W4-3地块14#仓库

项目公司: 上海外高桥联贰经济发展有限公司
业态: 仓储物流
区位: 上海市浦东新区申东路251弄7号1-3幢
经营模式: 为客户提供仓储物流不动产相关服务并获取租金收益

W5-2地块1#仓库

项目公司: 上海外高桥联叁经济发展有限公司
业态: 仓储物流
区位: 上海市浦东新区申东路251弄1号1-3幢
经营模式: 为客户提供仓储物流不动产相关服务并获取租金收益

W5-5地块12#、13#仓库

项目公司: 上海外高桥联肆经济发展有限公司
业态: 仓储物流
区位: 上海市浦东新区申东路251弄2号1-6幢
经营模式: 为客户提供仓储物流不动产相关服务并获取租金收益

评估基准日 2025-12-31 原文第106页

经营变化

2026Q3

每份经营收入

底层资产经营收入 ÷ 当季末基金份额 · 元/份

查看该期收入构成与计算

按各期实际持有资产的经营收入归集，包含租金、物业服务等经营项目。尚未扣除成本、利息等支出，不等于分红；扩募期间的收入可能只包含新资产部分时间的贡献。

收入价格比

每份季度经营收入 ÷ 披露日价格 · %，未年化

来源与计算口径

沿用上图相同季度节点，价格取报告披露日的不复权收盘价；披露日休市时，取此前最近交易日收盘价，并注明实际日期。交易日缺价不补值。本图未年化，不代表分派率或投资回报。

项目整体：报告期末出租率96.75%（上年同表为96.83%）；报告期末租金单价47.07元/平方米/月（上年同表为47.89元/平方米/月）。收缴率公式只使用租金收入及其对应应收余额，不含其它收入的应收款。

原文第8页原文第9页原文第10页原文第11页

项目经营指标与明细

2026Q3没有单列的经营快照。各期原值按所属报告展示。

期末出租率

单位：% · 2025Q4—2026Q3

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告；仅披露资产级数据，各资产分别成线。最新值见 2026Q3 季报第 9 页。

有效租金

单位：元/平方米/月 · 2025Q4—2026Q2

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。最新值见 2026Q2 季报第 9 页。

期末租金收缴率

单位：% · 2025Q4—2026Q2

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告；仅披露资产级数据，各资产分别成线。最新值见 2026Q2 季报第 11 页。

项目营业收入

单位：亿元 · 2025Q2—2026Q3

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。最新值见 2026Q3 季报第 11 页。

现金与分派

指标期间

选择图中一点，查看该期金额与报告。

查看所选期间的金额明细

2026H1可供分配金额计算

报告可供分配金额2,768.31万元

计算中，其他调整调增139.18万元，未来支出预留扣减195.17万元。

计算项目	金额（万元）
计算起点（基金层面EBITDA）	2,819.34
其他调整	+139.18
应收应付项目变动	+70.59
1-所得税费用调整	−65.63
未来支出预留	−195.17
可供分配金额	2,768.31

查看报告明细与来源

表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。

报告项目	金额（人民币元）
本期息税折旧及摊销前利润	28,193,352.74
1-其他可能的调整项，如不动产基金发行份额募集的资金、处置不动产项目资产取得的现金、金融资产相关调整、期初现金余额等	1,391,779.32
2-应收和应付项目的变动	705,946.43
1-所得税费用调整	-656,327.39
2-未来合理相关支出预留	-1,951,697.94
本期可供分配金额	27,683,053.16

2026中报 · 第9页

2026Q3可供分配金额计算

报告可供分配金额1,465.13万元

计算中，其他调整调增199.88万元，1-所得税费用调整扣减53.00万元。

计算项目	金额（万元）
计算起点（基金层面EBITDA）	1,370.48
其他调整	+199.88
1-所得税费用调整	−53.00
未来支出预留	−35.98
应收应付项目变动	−16.24
可供分配金额	1,465.13

查看报告明细与来源

表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。

报告项目	金额（人民币元）
本期息税折旧及摊销前利润	13,704,770.05
1-其他可能的调整项，如不动产基金发行份额募集的资金、处置不动产项目资产取得的现金、金融资产相关调整、期初现金余额等	1,998,761.58
1-所得税费用调整	-529,993.57
2-未来合理相关支出预留	-359,830.07
3-应收和应付项目的变动	-162,391.26
本期可供分配金额	14,651,316.73

2026年第3季度报告 · 第6页 2026年第3季度报告 · 第5页

2026Q3现金说明

本季可供分配金额1,465.13万元（每份0.0366元），基金经营现金流净额1,301.15万元。

原文第5页

报告期内实际分配2,760.00万元，按支付期间列示，不等于本季新产生的可供分配金额。

原文第5页

更多财务指标

基金收入

单位：亿元 · 报告披露值

扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。

基金净利润

单位：亿元 · 报告披露值

扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。

实际支付的分派记录

统计窗口 2025-08-31之后至2026-08-31。按支付日期列示，与报告可供分配金额分别阅读。

支付日期	对应收益期间	元/份	来源
2025-09-15	截至2025-06-30	0.1128	原文第5页
2026-05-07	截至2025-12-31	0.0700	原文第6页

价格与估值

2026-08-31

未复权收盘价3.120元

近12个月实付分派 / 现价5.86%

较中债10年国债利差417bp

P/V（iFinD口径）1.102

P/V处于自身历史第12百分位，历史窗口始于2024-12-25。

中债REITs估值收益率（iFinD口径）

%

全部历史 · 截至2026-08-31

指标说明

此项沿用iFinD提供的估值观察值，与项目全周期IRR及实际支付分派分别阅读，不代表承诺回报。

华安外高桥与全收益指数

共同起点归一为 100

两条序列以共同起点归一为 100，用于比较同期走势。基金采用后复权价格，932047 为全收益指数。

成立以来后复权价格

2024-12-25 — 2026-08-31

最高价、收盘价与最低价均采用后复权口径，并与底层资产经营表现分开观察。

P/V 变化

价格相对评估价值

P/V 为 iFinD 口径，仅用于观察本基金自身历史变化；分母范围与评估基准日以数据商正式说明为准。

区间表现及历史研究

近 120 日

-11.8%

后复权价格收益

120 日最大回撤

-24.0%

窗口内峰值至谷值

120 日年化波动

22.9%

日收益样本标准差 × √252

60 日日均成交额

303.7 万元

仅作容量参考，不等同可成交金额

INVESTMENT REVIEW · FROZEN SNAPSHOT

2026Q2研究记录

决策快照 2026-08-27 · 经营 2026Q2 · 当时市场数据截至 2026-07-30

经营承压P/V 处于自身历史偏低区间

经营变化

2026Q2，W5-5地块12#、13#仓库期末出租率报89.06%，较2025Q4下降0.25个百分点。经营线索偏弱：2项走弱、0项改善、3项持平。

现金回报与定价

截至2026-07-30，近12个月实际支付现金对应现价的回报为6.26%；P/V 为1.04，处于自身可比历史的3%分位。

市场尚未解决的分歧

P/V 1.04 处于自身历史偏低区间，与W5-5地块12#、13#仓库的期末出租率承压并存；当前需要分辨估值折价是风险补偿，还是经营接近阶段性底部；租赁侧还需辨认租户集中与租约到期的边际变化。

下一期验证

若2026Q3同资产、同口径下，W5-5地块12#、13#仓库的期末出租率不高于89.06%，且可供分配金额不高于2026Q2的0.14亿元，本季经营压力得到验证。租赁经营核查：前五大客户占比、未来四个季度到期面积、续租状态与替代客户进展。

何时推翻当前判断

若2026Q3同口径W5-5地块12#、13#仓库的期末出租率不低于89.31%，且可供分配金额不低于2026Q2的0.14亿元，本季承压判断失效。

本栏冻结当时判断，不用后续价格改写；页面后部的最新行情只用于事后确认。下一期经营或分派若不再验证，判断应随之调整。

查看2026Q2披露时点的位置

估值观察日 2026-07-21 · 中债REITs估值收益率 4.91%

同板块位置

第23百分位低位高位

自身历史位置

第95百分位低位高位

Q1 披露前后 20 个交易日

报告于 2026-04-22 披露

窗口收益展示报告披露前后的市场表现，并与同类基金同期中位数比较。

窗口表现

季报披露前后的价格变化

披露后20日

-5.1%

2026-04-22 至 2026-05-25

相对同类中位数

-0.5%

同一窗口、同类基金中位数

最新季度报告刚完成披露，当前不评价其披露后的市场反应。

风险与资料

出租与去化压力

基金整体 · 2025FY · 2026-03-31

截至报告期末，联贰公司已与两家新租户完成租赁合同的签约，新租户租赁面积合计41,976.30 平方米，占提前退租面积的100%。

原文第28页

租户集中与租约到期

基金整体 · 2025FY · 2026-03-31

4.4.2 来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过10%的情况说明报告期内，租金收入占比超过10% 的客户及其关联方包括中外运普菲斯物流（上海）有限公司（以下简称“中外运普菲斯”）、罗集帝物流（上海）有限公司（以下简称“罗集帝上海”）及其子公司罗集帝物流（上海浦东）有限公司（以下简称“罗集帝浦东”）、上海畅联国际物流股份有限公司（以下简称“畅联股份”）及其子公司上海畅链进出口有限公司（以下简称“畅链公司”）和上海创元集装箱仓储有限公司（以下简称“创元集装箱”）。

原文第27页

近期事项与上市扩募记录

2026-07-01 — 2026-08-31报告披露期

预计时段披露期内