保障性租赁住房基础设施公募REIT产权类SSE

汇添富上海地产租赁住房REIT

508055.SH
基金管理人汇添富基金管理股份有限公司
基金托管人中国银行股份有限公司
基金合同生效日2025-03-21
上市日期2025-03-31

INVESTMENT REVIEW · FROZEN SNAPSHOT

本季投资判断

决策快照 2026-07-30 · 经营 2026Q2 · 当时市场数据截至 2026-07-30

现金改善,经营待证P/V 处于自身历史偏低区间
经营变化

2026Q2,基金整体的可供分配金额为0.14亿元,较2026Q1上升7.97%。本次改善出现在现金端;底层经营指标尚无同口径变化,经营方向仍待确认。

现金回报与定价

截至2026-07-30,近12个月实际支付现金对应现价的回报为3.89%;P/V 为1.25,处于自身可比历史的10%分位。

市场尚未解决的分歧

P/V 1.25 处于自身历史偏低区间,基金整体的可供分配金额本季改善,但底层经营驱动尚缺少同口径变化;现金结果需要等待经营数据解释;现金侧还需计入资本开支与重大维修。

下一期验证

若2026Q3同口径基金整体的可供分配金额不低于0.14亿元,现金改善获得下一期确认;底层经营方向仍须由新披露的经营指标单独判断。现金支出核查:项目、金额、实施进度、现金支出时点及是否已在可供分配金额中预留。

何时推翻当前判断

若2026Q3同口径基金整体的可供分配金额不高于0.13亿元,本季现金改善判断失效。

本栏冻结当时判断,不用后续价格改写;页面后部的最新行情只用于事后确认。下一期经营或分派若不再验证,判断应随之调整。

季报横截面
2026Q2
中债估值收益率截至 2026-07-21 · 观察日 2026-07-22
冻结决策快照
2026-07-30
现金回报与 P/V 使用当时市场数据 2026-07-30
事后市场跟踪
2026-08-21
只检验价格是否确认,不回写原判断

当前估值与现金回报

数据截至 2026-08-21;用于事后跟踪,不改写上方冻结决策快照。

查看全市场估值页
未复权收盘价
3.220
2026-08-21 · 现金回报分母
实际支付现金 / 现价
4.0%
近12个月实际支付现金 / 2026-08-21未复权收盘价
较中债10年国债
+2.3%
完整近12个月样本才计算 · 国债 1.68%
P/V(iFinD)
1.208
自身历史 1.3% 分位

产权类阅读

实际现金分派主要反映租金或项目经营现金回报,但历史支付不等于未来可持续水平,仍需结合出租率、租金、资本开支和扩募变化。

年报评估信息时效

最新年报暂未披露可识别的评估基准日

季报披露时点的中债REITs估值收益率与经营变化

2026Q2横截面;估值数据截至 2026-07-21,观察日 2026-07-22,不是页面当前值。

返回全市场决策台
中债REITs估值收益率(iFinD口径)
4.06%
不是项目全周期IRR或实际现金分派率
同板块位置
中间(第61百分位)
按产权类型与经营板块比较
自身历史位置
偏高(第90百分位)
仅使用当时已经出现的历史数据
经营方向
改善
单位可供分配金额同比
交叉判断

中间区间

收益率或经营方向处于中间区间,暂不作方向判断。

阶段性判断

底层资产

2 项资产;名称、区位与经营模式来自正式披露。

江月路项目

项目公司
上海华辙实业有限公司
业态
租赁住房
区位
上海市闵行区南江洲路55号、91号、125号
经营模式
通过自有保障性租赁住房及配套商业租赁等获取经营收入

虹桥项目

项目公司
上海尚淦实业有限公司
业态
租赁住房
区位
上海市闵行区申虹路1500弄1-2、6-7、9-11、13-14号
经营模式
通过自有保障性租赁住房及配套商业租赁、停车场经营等获取经营收入

本期经营观察

结合财务结果与行业经营指标,口径变化将单独说明。

2026Q2
待观察

可供分配金额受历史现金、预留释放、融资或一次性因素影响,暂不视为经营改善。

营业收入
1,810.0 万元
同比/可比变动 +0.1%
EBITDA
1,409.3 万元
同比/可比变动 +0.7%
期末出租率
96.43 %
本期披露值
期内租金单价水平
2.79 元/平方 米/天
本期披露值
期末租金收缴率
99.32 %
本期披露值
期末剩余租期情况
212.78 天
本期披露值
期末可供出租面积
7.3 万平方米
本期披露值
期末实际出租面积
7.0 万平方米
本期披露值
统计范围:核心指标优先采用季报披露的项目整体值;仅分项目披露且不能合并的指标不生成全项目均值。
比较说明:同一季度且未发现影响整体口径的资产范围变化

底层经营比较

上市后季度数据仍少;两期数据用于观察方向,单期数据单列展示。

期末出租率
96.43%
2026Q2 · 季报第 8 页

同口径数据尚未满 3 期,当前展示已披露值与初步变化。

有效租金
2.79元/平方米/天
2026Q2 · 季报第 8 页

同口径数据尚未满 3 期,当前展示已披露值与初步变化。

期末租金收缴率
99.32%
2026Q2 · 季报第 8 页

同口径数据尚未满 3 期,当前展示已披露值与初步变化。

已出租面积
7.04万平方米
2026Q2 · 季报第 8 页

同口径数据尚未满 3 期,当前展示已披露值与初步变化。

可出租面积

单位:万平方米 · 2026Q1—2026Q2

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示;数据来自各期基金定期报告。 当前仅有两个可比季度,图形用于观察初步方向。 最新值见 2026Q2 季报第 8 页。

结构性风险观察

从历次正式报告中归并持续性风险主题,并列明下一期核查方向。

持续跟踪fund:508055.SH

资本开支与重大维修

核对项目、金额、实施进度、现金支出时点及是否已在可供分配金额中预留。

2025FY · 第12页

本栏仅呈现已有披露支持的风险线索;未出现的风险类型不代表风险不存在。

基金财务与分派

仅展示期间、资产范围、定义和单位一致,且通过来源页复核的季度序列。

本期可供分配金额

单位:亿元 · 报告披露值

扩募或资产范围改变时,序列不直接跨口径拼接。

单位可供分配金额

单位:元/份 · 报告披露值

扩募或资产范围改变时,序列不直接跨口径拼接。

基金收入

单位:亿元 · 报告披露值

扩募或资产范围改变时,序列不直接跨口径拼接。

基金净利润

单位:亿元 · 报告披露值

扩募或资产范围改变时,序列不直接跨口径拼接。

经营活动现金流

单位:亿元 · 报告披露值

扩募或资产范围改变时,序列不直接跨口径拼接。

事后价格确认

行情截至 2026-08-21;综合展示20/60/120日收益、回撤、波动、流动性及相对全收益指数表现,不回写原决策快照。

后复权收盘价
3.375
2026-08-21
P/V
1.21
iFinD口径 · 仅与自身历史比较
近 20 日
-1.8%
后复权价格收益
近 60 日
+4.8%
后复权价格收益
近 120 日
-9.8%
后复权价格收益
120 日最大回撤
-14.4%
窗口内峰值至谷值
120 日年化波动
13.1%
日收益样本标准差 × √252
60 日日均成交额
316.2 万元
仅作容量参考,不等同可成交金额

汇添富上海地产租赁住房与全收益指数

共同起点归一为 100

两条序列以共同起点归一为 100,用于比较同期走势。基金采用后复权价格,932047 为全收益指数。

成立以来后复权价格

2025-03-31 — 2026-08-21

最高价、收盘价与最低价均采用后复权口径,并与底层资产经营表现分开观察。

P/V 变化

价格相对评估价值

P/V 为 iFinD 口径,仅用于观察本基金自身历史变化;分母范围与评估基准日以数据商正式说明为准。

Q1 披露前后 20 个交易日

报告于 2026-04-22 披露

窗口收益展示报告披露前后的市场表现,并与同类基金同期中位数比较。

窗口表现

季报披露前后的价格变化

披露后20日
-5.5%
2026-04-22 至 2026-05-25
相对同类中位数
-2.2%
同一窗口、同类基金中位数
最新季度报告刚完成披露,当前不评价其披露后的市场反应。

近期重要事项

汇总已公告安排、预计披露期及近期已发生事项。

查看全市场事件日历
报告披露期
预计时段披露期内

全市场 · 2026年中期报告披露期

2026年中期报告预计披露期为 2026-07-01 至 2026-08-31。截至 2026-08-21,适用基金已披露 0/81 份报告。

中国证券监督管理委员会
报告披露期
预计时段即将发生

全市场 · 2026年三季度报告披露期

2026年三季度报告预计披露期为 2026-10-01 至 2026-10-27。预计适用 86 只基金,具体披露日以基金公告为准。

中国证券监督管理委员会
报告披露期
预计时段日期待定

全市场 · 2026年四季度报告披露期

2026年四季度报告预计披露期为 2027-01-01 起 15 个工作日内,具体截止日待节假日安排公布后更新。预计适用 86 只基金,具体披露日以基金公告为准。

中国证券监督管理委员会

上市与扩募档案

成立以来的重要结构变化按正式定期报告和交易所材料整理,与近期事件日历分开展示。

  1. 基金上市

    汇添富上海地产租赁住房REIT于 2025-03-31 上市,基金管理人为汇添富基金管理股份有限公司。

历史定期报告

点击报告标题可查看交易所或基金管理人披露的原文。