江月路项目
- 项目公司
- 上海华辙实业有限公司
- 业态
- 租赁住房
- 区位
- 上海市闵行区南江洲路55号、91号、125号
- 经营模式
- 通过自有保障性租赁住房及配套商业租赁等获取经营收入
508055.SH · 保障性租赁住房 · 基础设施公募REIT
汇添富上海地产租赁住房REIT
汇添富基金管理股份有限公司 · 2项资产
成立 2025-03-21 · 上市 2025-03-31 · 托管人 中国银行股份有限公司
报告资料截至 2026-10-27行情截至 2026-08-31
项目整体：报告期末出租率95.62%（上年同表为95.47%）；报告期内租金单价水平2.80元/平方米/天。上年同期项目公司曾取得94万元一次性产业扶持资金，对比EBITDA时应单独看这一基数。
资产概况
虹桥项目
- 项目公司
- 上海尚淦实业有限公司
- 业态
- 租赁住房
- 区位
- 上海市闵行区申虹路1500弄1-2、6-7、9-11、13-14号
- 经营模式
- 通过自有保障性租赁住房及配套商业租赁、停车场经营等获取经营收入
经营变化
2026Q3每份经营收入
底层资产经营收入 ÷ 当季末基金份额 · 元/份
查看该期收入构成与计算
按各期实际持有资产的经营收入归集，包含租金、物业服务等经营项目。尚未扣除成本、利息等支出，不等于分红；扩募期间的收入可能只包含新资产部分时间的贡献。
收入价格比
每份季度经营收入 ÷ 披露日价格 · %，未年化
来源与计算口径
沿用上图相同季度节点，价格取报告披露日的不复权收盘价；披露日休市时，取此前最近交易日收盘价，并注明实际日期。交易日缺价不补值。本图未年化，不代表分派率或投资回报。
现金与分派
选择图中一点，查看该期金额与报告。
查看所选期间的金额明细
2026H1可供分配金额计算
报告可供分配金额2,677.20万元
计算中，其他调整调增998.23万元，未来支出预留扣减638.39万元。
| 计算项目 | 金额（万元） |
|---|---|
| 计算起点（基金层面EBITDA） | 2,438.85 |
| 其他调整 | +998.23 |
| 应收应付项目变动 | −119.69 |
| 1-当期购买项目等资本性支出 | −1.80 |
| 未来支出预留 | −638.39 |
| 可供分配金额 | 2,677.20 |
查看报告明细与来源
表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。
| 报告项目 | 金额（人民币元） |
|---|---|
| 本期息税折旧及摊销前利润 | 24,388,464.33 |
| 1-其他可能的调整项，如基金发行 份额募集的资金、处置项目资产取 得的现金、金融资产相关调整、期 初现金余额等 | 9,982,261.35 |
| 2-应收和应付项目的变动 | -1,196,866.75 |
| 1-当期购买项目等资本性支出 | -18,017.75 |
| 3-未来合理相关支出预留，包括重 大资本性支出、未来合理期间内的 债务利息、运营费用等 | -6,383,884.64 |
| 本期可供分配金额 | 26,771,956.54 |
2026Q3可供分配金额计算
报告可供分配金额1,331.18万元
计算中，其他调整调增556.65万元，未来支出预留扣减514.52万元。
| 计算项目 | 金额（万元） |
|---|---|
| 计算起点（基金层面EBITDA） | 1,259.43 |
| 其他调整 | +556.65 |
| 应收应付项目变动 | +32.06 |
| 1-当期购买项目等资本性支出 | −2.44 |
| 未来支出预留 | −514.52 |
| 可供分配金额 | 1,331.18 |
查看报告明细与来源
表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。
| 报告项目 | 金额（人民币元） |
|---|---|
| 本期息税折旧及摊销前利润 | 12,594,309.49 |
| 1-其他可能的调整项，如基金发行份额募集的资金、处置项目资产取得的现金、金融资产相关调整、期初现金余额等 | 5,566,507.74 |
| 2-应收和应付项目的变动 | 320,603.16 |
| 1-当期购买项目等资本性支出 | -24,391.78 |
| 3-未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出、未来合理期间内的债务利息、运营费用等 | -5,145,234.82 |
| 本期可供分配金额 | 13,311,793.79 |
该期暂无已核计算明细，可查看对应报告原文。
2026Q3现金说明
更多财务指标
基金收入
单位：亿元 · 报告披露值
扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。
基金净利润
单位：亿元 · 报告披露值
扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。
价格与估值
2026-08-31未复权收盘价3.312元
近12个月实付分派 / 现价3.86%
较中债10年国债利差217bp
P/V（iFinD口径）1.244
P/V处于自身历史第11百分位，历史窗口始于2025-03-31。
中债REITs估值收益率（iFinD口径）
%全部历史 · 截至2026-08-31
指标说明
此项沿用iFinD提供的估值观察值，与项目全周期IRR及实际支付分派分别阅读，不代表承诺回报。
汇添富上海地产租赁住房与全收益指数
共同起点归一为 100
两条序列以共同起点归一为 100，用于比较同期走势。基金采用后复权价格，932047 为全收益指数。
成立以来后复权价格
2025-03-31 — 2026-08-31
最高价、收盘价与最低价均采用后复权口径，并与底层资产经营表现分开观察。
P/V 变化
价格相对评估价值
P/V 为 iFinD 口径，仅用于观察本基金自身历史变化；分母范围与评估基准日以数据商正式说明为准。
区间表现及历史研究
近 120 日
-6.8%
后复权价格收益
120 日最大回撤
-14.2%
窗口内峰值至谷值
120 日年化波动
13.4%
日收益样本标准差 × √252
60 日日均成交额
281.3 万元
仅作容量参考，不等同可成交金额
INVESTMENT REVIEW · FROZEN SNAPSHOT
2026Q2研究记录
决策快照 2026-08-27 · 经营 2026Q2 · 当时市场数据截至 2026-07-30
现金改善，经营待证P/V 处于自身历史偏低区间
2026Q2，基金整体的可供分配金额为0.14亿元，较2026Q1上升7.97%。本次改善出现在现金端；底层经营指标尚无同口径变化，经营方向仍待确认。
截至2026-07-30，近12个月实际支付现金对应现价的回报为3.89%；P/V 为1.25，处于自身可比历史的10%分位。
P/V 1.25 处于自身历史偏低区间，基金整体的可供分配金额本季改善，但底层经营驱动尚缺少同口径变化；现金结果需要等待经营数据解释；现金侧还需计入资本开支与重大维修。
若2026Q3同口径基金整体的可供分配金额不低于0.14亿元，现金改善获得下一期确认；底层经营方向仍须由新披露的经营指标单独判断。现金支出核查：项目、金额、实施进度、现金支出时点及是否已在可供分配金额中预留。
若2026Q3同口径基金整体的可供分配金额不高于0.13亿元，本季现金改善判断失效。
本栏冻结当时判断，不用后续价格改写；页面后部的最新行情只用于事后确认。下一期经营或分派若不再验证，判断应随之调整。
查看2026Q2披露时点的位置
估值观察日 2026-07-21 · 中债REITs估值收益率 4.06%
同板块位置
第61百分位低位高位
自身历史位置
第90百分位低位高位
Q1 披露前后 20 个交易日
报告于 2026-04-22 披露
窗口收益展示报告披露前后的市场表现，并与同类基金同期中位数比较。
窗口表现
季报披露前后的价格变化
披露后20日
-5.5%
2026-04-22 至 2026-05-25
相对同类中位数
-2.2%
同一窗口、同类基金中位数
最新季度报告刚完成披露，当前不评价其披露后的市场反应。
风险与资料
资本开支与重大维修
3.5 报告期内资本性支出使用情况本报告期内发生资本性支出10,830.00 元。
原文第12页近期事项与上市扩募记录
报告披露期
预计时段披露期内
全市场 · 2026年中期报告披露期
2026年中期报告预计披露期为 2026-07-01 至 2026-08-31。截至 2026-08-31，适用基金已披露 81/81 份报告。
中国证券监督管理委员会报告披露期
预计时段即将发生
全市场 · 2026年三季度报告披露期
2026年三季度报告预计披露期为 2026-10-01 至 2026-10-27。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。
中国证券监督管理委员会报告披露期
预计时段日期待定
全市场 · 2026年四季度报告披露期
2026年四季度报告预计披露期为 2027-01-01 起 15 个工作日内，具体截止日待节假日安排公布后更新。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。
中国证券监督管理委员会定期报告
定期报告
分派支付
已确认已完成
汇添富上海地产租赁住房REIT · 现金分派支付
汇添富上海地产租赁住房REIT已于 2026-06-04 完成现金支付，每份基金份额 0.05154 元。
上海证券交易所 · 第 6 页分派除息
分派权益登记
已确认已完成
汇添富上海地产租赁住房REIT · 现金分派权益登记
汇添富上海地产租赁住房REIT已于 2026-05-29 完成权益登记，每份基金份额 0.05154 元。
上海证券交易所 · 第 6 页分派宣告
已确认已完成
汇添富上海地产租赁住房REIT · 现金分派方案公告
汇添富上海地产租赁住房REIT已公告现金分派方案，分派覆盖期截至2026年3月31日，每份基金份额 0.05154 元。
上海证券交易所 · 第 2 页- 基金上市
汇添富上海地产租赁住房REIT于 2025-03-31 上市，基金管理人为汇添富基金管理股份有限公司。
报告原文
汇添富上海地产租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026年度第3季度报告
2026Q3 · 2026-10-27 · 基金管理人披露
汇添富上海地产租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026年中期报告
2026H1 · 2026-08-31 · 上海证券交易所
汇添富上海地产租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026年第2季度报告
2026Q2 · 2026-07-17 · 上海证券交易所
汇添富上海地产租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026年第1季度报告
2026Q1 · 2026-04-22 · 上海证券交易所
汇添富上海地产租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2025年年度报告
2025FY · 2026-03-31 · 上海证券交易所
汇添富上海地产租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2025年第4季度报告
2025Q4 · 2026-01-22 · 上海证券交易所
汇添富上海地产租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2025年第3季度报告
2025Q3 · 2025-10-28 · 上海证券交易所
汇添富上海地产租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告
2025H1 · 2025-08-29 · 上海证券交易所
汇添富上海地产租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2025年第2季度报告
2025Q2 · 2025-07-21 · 上海证券交易所