中金普洛斯REIT · 银万资本 C-REITs 研究平台

INVESTMENT REVIEW · FROZEN SNAPSHOT

本季投资判断

决策快照 2026-07-30 · 经营 2026Q2 · 当时市场数据截至 2026-07-30

经营改善P/V 处于自身历史偏低区间

经营变化

2026Q2，普洛斯淀山湖物流园收缴率报90.28%，较2026Q1上升6.91个百分点。经营线索偏正面：1项改善、0项走弱、0项持平。

现金回报与定价

截至2026-07-30，近12个月实际支付现金对应现价的回报为5.65%；P/V 为0.67，处于自身可比历史的4%分位。

市场尚未解决的分歧

P/V 0.67 处于自身历史偏低区间，而普洛斯淀山湖物流园的收缴率已出现改善线索；分歧在于改善能否继续传导至可供分配金额和实际分派；租赁侧还需辨认租金与回款压力的边际变化。

下一期验证

若2026Q3同资产、同口径下，普洛斯淀山湖物流园的收缴率不低于90.28%，本季经营改善得到验证。2026Q2可供分配金额尚无可核验基期，现金端另列补证，不纳入本条判断。租赁经营核查：当季应收未收、账龄、期后回款、收缴率及有效租金变化。

何时推翻当前判断

若2026Q3同口径普洛斯淀山湖物流园的收缴率不高于83.37%，本季改善判断失效。2026Q2可供分配金额尚无可核验基期，现金端另列补证，不纳入本条判断。

本栏冻结当时判断，不用后续价格改写；页面后部的最新行情只用于事后确认。下一期经营或分派若不再验证，判断应随之调整。

季报横截面

2026Q2

中债估值收益率截至 2026-07-21 · 观察日 2026-07-22

冻结决策快照

2026-07-30

现金回报与 P/V 使用当时市场数据 2026-07-30

事后市场跟踪

2026-08-21

只检验价格是否确认，不回写原判断

当前估值与现金回报

数据截至 2026-08-21；用于事后跟踪，不改写上方冻结决策快照。

查看全市场估值页

未复权收盘价

2.320

2026-08-21 · 现金回报分母

实际支付现金 / 现价

5.7%

近12个月实际支付现金 / 2026-08-21未复权收盘价

较中债10年国债

+4.0%

完整近12个月样本才计算 · 国债 1.68%

P/V（iFinD）

0.655

自身历史 4.5% 分位 · 扩募或资产范围变化后重新计算

产权类阅读

实际现金分派主要反映租金或项目经营现金回报，但历史支付不等于未来可持续水平，仍需结合出租率、租金、资本开支和扩募变化。

年报评估信息时效

—

最新年报暂未披露可识别的评估基准日

复核提示

部分支付记录缺每份金额，采用同一分派事件的已宣告每份金额补齐。

季报披露时点的中债REITs估值收益率与经营变化

2026Q2横截面；估值数据截至 2026-07-21，观察日 2026-07-22，不是页面当前值。

返回全市场决策台

中债REITs估值收益率（iFinD口径）

9.34%

不是项目全周期IRR或实际现金分派率

同板块位置

偏高（第95百分位）

按产权类型与经营板块比较

自身历史位置

偏高（第98百分位）

仅使用当时已经出现的历史数据

经营方向

资料待补充

当季资料不足

交叉判断

经营资料不足

当季经营方向资料不足，暂不分类，也不根据收益率单独作出判断。

阶段性判断

当季经营方向尚未形成，不按估值收益率单独下结论。

底层资产

10 项资产；名称、区位与经营模式来自正式披露。

普洛斯北京空港物流园

项目公司: 北京普洛斯空港物流发展有限公司
业态: 仓储物流
区位: 北京市顺义区顺畅大道15号、16号
经营模式: 普洛斯北京空港物流园为客户提供仓储物流不动产相关的服务，主要通过仓储物流园租赁和物业管理服务等获取经营现金流。

普洛斯通州光机电物流园

项目公司: 北京普洛斯空港物流发展有限公司
业态: 仓储物流
区位: 北京市通州区兴光二街2号
经营模式: 普洛斯通州光机电物流园为客户提供仓储物流不动产相关的服务，主要通过仓储物流园租赁和物业管理服务等获取经营现金流。

普洛斯广州黄埔物流园

项目公司: 普洛斯（广州）保税仓储有限公司
业态: 仓储物流
区位: 广东省广州经济技术开发区保盈西路 12 号、5号
经营模式: 普洛斯广州黄埔物流园为客户提供仓储物流不动产相关的服务，主要通过仓储物流园租赁和物业管理服务等获取经营现金流。

普洛斯增城物流园

项目公司: 广州普洛斯仓储设施管理有限公司
业态: 仓储物流
区位: 广东省广州市增城区荔新九路1号
经营模式: 普洛斯增城物流园为客户提供仓储物流不动产相关的服务，主要通过仓储物流园租赁和物业管理服务等获取经营现金流。

普洛斯顺德物流园

项目公司: 佛山市顺德区普顺物流园开发有限公司
业态: 仓储物流
区位: 广东省佛山市顺德区顺昌路19号、26号
经营模式: 普洛斯顺德物流园为客户提供仓储物流不动产相关的服务，主要通过仓储物流园租赁和物业管理服务等获取经营现金流。

苏州望亭普洛斯物流园

项目公司: 苏州普洛斯望亭物流园开发有限公司
业态: 仓储物流
区位: 江苏省苏州市相城区望亭镇海盛路68、75号
经营模式: 苏州望亭普洛斯物流园为客户提供仓储物流不动产相关的服务，主要通过仓储物流园租赁和物业管理服务等获取经营现金流。

普洛斯淀山湖物流园

项目公司: 昆山普淀仓储有限公司
业态: 仓储物流
区位: 江苏省苏州市昆山市淀山湖镇双马路 1 号、丁家浜路7号
经营模式: 普洛斯淀山湖物流园为客户提供仓储物流不动产相关的服务，主要通过仓储物流园租赁和物业管理服务等获取经营现金流。

普洛斯青岛前湾港国际物流园

项目公司: 普洛斯（青岛）前湾港国际物流发展有限公司
业态: 仓储物流
区位: 青岛市前湾保税港区内月湾路5号、7号、8号
经营模式: 普洛斯青岛前湾港国际物流园为客户提供仓储物流不动产相关的服务，主要通过仓储物流园租赁和物业管理服务等获取经营现金流。

普洛斯江门鹤山物流园

项目公司: 鹤山普洛斯物流园有限公司
业态: 仓储物流
区位: 广东省江门市鹤山沙坪街道汇通路2号、6号
经营模式: 普洛斯江门鹤山物流园为客户提供仓储物流不动产相关的服务，主要通过仓储物流园租赁和物业管理服务等获取经营现金流。

普洛斯（重庆）城市配送物流中心

项目公司: 重庆普南仓储服务有限公司
业态: 仓储物流
区位: 重庆市巴南区南彭公路物流基地东城大道 196号
经营模式: 普洛斯（重庆）城市配送物流中心为客户提供仓储物流不动产相关的服务，主要通过仓储物流园租赁和物业管理服务等获取经营现金流。

本期经营观察

结合财务结果与行业经营指标，口径变化将单独说明。

2026Q2

承压

项目 EBITDA走弱，并由有效租金提供同向解释。

期末出租率

92.34 百分比

本期披露值

月度平均租金单价水平

31.01 元/平方米/月

本期披露值

期末租金收缴率

98.77 百分比

本期披露值

期末剩余租期情况

462.01 天

本期披露值

期末可供出租面积

116.3 万平方米

本期披露值

期末实际出租面积

107.4 万平方米

本期披露值

统计范围：核心指标优先采用季报披露的项目整体值；仅分项目披露且不能合并的指标不生成全项目均值。

比较说明：同一季度且未发现影响整体口径的资产范围变化

底层经营趋势

逐只基金按稳定披露指标纵向整理；不同基金可保留各自经营指标。

有效租金

31.01元/平方米/月

2026Q2 · 季报第 12 页

最新披露口径尚不足 3 期，当前与历史折线分开列示。

期末租金收缴率

98.77%

2026Q2 · 季报第 12 页

最新披露口径尚不足 3 期，当前与历史折线分开列示。

期末出租率

单位：% · 2024Q4—2026Q2

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。最新值见 2026Q2 季报第 12 页。

有效租金

单位：元/平方米/月 · 2022Q1—2026Q1

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告；2023-06-16首次扩募生效，存量指标按季末时点列示。最新值见 2026Q1 季报第 12 页。

期末租金收缴率

单位：% · 2024Q4—2025Q3

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。最新值见 2025Q3 季报第 11 页。

已出租面积

单位：万平方米 · 2024Q4—2026Q2

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。最新值见 2026Q2 季报第 12 页。

核对事件进展、责任与损失、保险覆盖、恢复情况和现金流影响。

2024H1 · 第75页

本栏仅呈现已有披露支持的风险线索；未出现的风险类型不代表风险不存在。

基金财务与分派

财务指标按一致范围整理，扩募及资产范围变化将分段呈现。

历史数据尚不足以形成连续财务曲线，当前以已披露数据逐期展示。

事后价格确认

行情截至 2026-08-21；综合展示20/60/120日收益、回撤、波动、流动性及相对全收益指数表现，不回写原决策快照。

后复权收盘价

2.899

2026-08-21

P/V

0.66

iFinD口径 · 仅与自身历史比较

近 20 日

-2.7%

后复权价格收益

近 60 日

-7.2%

后复权价格收益

近 120 日

-29.2%

后复权价格收益

120 日最大回撤

-34.4%

窗口内峰值至谷值

120 日年化波动

20.5%

日收益样本标准差 × √252

60 日日均成交额

1,365.1 万元

仅作容量参考，不等同可成交金额

中金普洛斯与全收益指数

共同起点归一为 100

两条序列以共同起点归一为 100，用于比较同期走势。基金采用后复权价格，932047 为全收益指数。

成立以来后复权价格

2021-06-21 — 2026-08-21

最高价、收盘价与最低价均采用后复权口径，并与底层资产经营表现分开观察。

P/V 变化

价格相对评估价值

P/V 为 iFinD 口径，仅用于观察本基金自身历史变化；分母范围与评估基准日以数据商正式说明为准。

Q1 披露前后 20 个交易日

报告于 2026-04-22 披露

窗口收益展示报告披露前后的市场表现，并与同类基金同期中位数比较。

窗口表现

季报披露前后的价格变化

披露后20日

-11.0%

2026-04-22 至 2026-05-25

中金普洛斯REIT已于 2026-04-03 完成权益登记，每份基金份额 0.0458 元。

上海证券交易所 · 第 8 页

上市与扩募档案

成立以来的重要结构变化按正式定期报告和交易所材料整理，与近期事件日历分开展示。

2023-06-16首次扩募
已完成；定向扩募；募集规模 18.53 亿元；扩募份额于 2023-06-16 上市。
2021-06-21基金上市
中金普洛斯REIT于 2021-06-21 上市，基金管理人为中金基金管理有限公司。

历史定期报告

点击报告标题可查看交易所或基金管理人披露的原文。