中金普洛斯REIT

根据本期内新购基础设施项目的交割日审计报告，新购入基础设施项目于交割日的期初现金余额，超出新购入基础设施项目于2022 年12 月31 日的期初现金余额，考虑该部分期初现金余额的增加在扩募后并入本基金的可供分配金额，扩募前所持有基金份额的未分配现金在扩募完成后未被摊薄。

普洛斯北京空港物流园整体运营平稳，出租率有所降低，已通过加强园区租户服务和租户储备，以主动应对空置上升的风险，截至本报告发布日，该项目于一季度到期的租约均已完成续租。

普洛斯淀山湖物流园在与本基金重要现金流提供方确认提前退租方案后，首批提前退租面积已新签替代租户实现基本去化，本基金已储备的租户需求面积可以覆盖剩余到期面积的替换，目前正积极协商推进租赁合同的签署。

普洛斯通州光机电物流园因单一租户到期调整导致出租率下降的情况，本报告期已通过安排短期租约增加园区收入。

本基金已采取更为积极灵活的租赁政策以稳定出租率，同时严控成本、精细化管理现金流，缓解收入同比下降对可供分配金额的影响。

基金管理人将继续协同运营管理机构持续提升不动产项目运营管理水平，努力维持出租率及平均租金处于合理区间，尽可能降低资产价值减损对商誉的影响。

本基金持有的基础设施项目公司广州普洛斯仓储设施管理有限公司（“项目公司”）于2023 年向广州市增城区人民法院提起诉讼，申请追缴承租方上海郑明现代物流有限公司（“上海郑明公司”）逾期未付租金、水电费等费用。

面对租赁市场竞争加剧，部分园区策略性调整租金、锁定续租，提前化解空置风险，同时利用数智化赋能运营，持续监测政策及区域供需变化，主动实施硬件改造、客户服务升级和租约组合再平衡，进一步提升资产韧性与现金流稳定性，展望下半年，各区域租赁策略如下：位于京津冀城市群的项目中，普洛斯北京空港物流园和普洛斯通州光机电物流园本报告期运营较为稳健。

面对租赁市场竞争加剧，部分园区策略性调整租金、锁定续租，提前化解空置风险，同时利用数智化赋能运营，持续监测政策及区域供需变化，主动实施硬件改造、客户服务升级和租约组合再平衡，进一步提升资产韧性与现金流稳定性，展望下半年，各区域租赁策略如下：位于京津冀城市群的项目中，普洛斯北京空港物流园和普洛斯通州光机电物流园本报告期运营较为稳健。

随着未来新增的仓储物流项目进入市场，行业参与者在项目招租等方面将继续面临激烈的市场竞争。

本次估值的参数选取情况、参数变化原因、对评估预测现金流的影响如下：2023 年普洛斯通州光机电物流园市场可比不含税租金单价从上期末67.22 元/平方米/月下调至60.83 元/平方米/月，下调9.51%。

本报告期内，珠三角区域新增供给较大，且预计未来供应量仍处于高位，预计部分子市场仍面临较大竞争，租金水平承压下行。

基金管理人将继续协同运营管理机构持续提升不动产项目运营管理水平，努力维持出租率及平均租金处于合理区间，尽可能降低资产价值减损对商誉的影响。

普洛斯淀山湖物流园，通过分散化租赁策略，降低单一租户集中性风险，持续蓄客维持项目稳定运营；

普洛斯淀山湖物流园在与本基金重要现金流提供方确认提前退租方案后，首批提前退租面积已新签替代租户实现基本去化，本基金已储备的租户需求面积可以覆盖剩余到期面积的替换，目前正积极协商推进租赁合同的签署。

普洛斯通州光机电物流园因单一租户到期调整导致出租率下降的情况，本报告期已通过安排短期租约增加园区收入。

为保护投资者利益，基金管理人和外部管理机构积极推进落实新租约签署，缓释单一租户波动风险，采取各种必要举措以缩短项目空置期，以最大限度减少对本基金业绩表现的影响，具体措施包括：1）持续推进剩余面积去化；

在本集团客户中，本集团本报告期来源于单一客户的收入占本集团收入3%或以上的客户有9个，约占本集团收入42.58%。