508058.SH · 保障性租赁住房 · 基础设施公募REIT

中金厦门安居REIT

中金基金管理有限公司 · 4项资产

成立 2022-08-22 · 上市 2022-08-31 · 托管人兴业银行股份有限公司

报告资料截至 2026-10-27行情截至 2026-08-31

阅读期间2026Q3 · 2026-10-27

项目整体：报告期末出租率98.95%；报告期内租金单价水平36.65元/平方米/月（含税）。本年扩募并入厦门安居林边仁和；上年同期不含这项资产，整体增长不能直接当作原项目自身增长。

资产概况

园博公寓

项目公司: 厦门安居园博住房租赁有限公司
业态: 租赁住房
区位: 福建省厦门市集美区滨水北里
经营模式: 园博公寓为保障性租赁住房，主要向新就业大学生、青年人、城市基本公共服务人员等新市民群体提供租赁服务，并收取相应租金

珩琦公寓

项目公司: 厦门安居珩琦住房租赁有限公司
业态: 租赁住房
区位: 福建省厦门市集美区珩崎二里
经营模式: 珩琦公寓为保障性租赁住房，主要向新就业大学生、青年人、城市基本公共服务人员等新市民群体提供租赁服务，并收取相应租金

林边公寓

项目公司: 厦门安居林边仁和住房租赁有限公司
业态: 租赁住房
区位: 福建省厦门市思明区下堡路
经营模式: 林边公寓为保障性租赁住房，主要向新就业大学生、青年人、城市基本公共服务人员等新市民群体提供租赁服务，并收取相应租金

仁和公寓

项目公司: 厦门安居林边仁和住房租赁有限公司
业态: 租赁住房
区位: 福建省厦门市湖里区洪水头东路
经营模式: 仁和公寓为厦门市市级公共租赁住房，主要向在厦稳定就业的无住房职工，优先保障从事城市公共服务领域、特殊艰苦岗位等特定群体提供租赁服务，并收取相应租金

评估基准日 2025-12-31 原文第93页

经营变化

2026Q3

每份经营收入

底层资产经营收入 ÷ 当季末基金份额 · 元/份

查看该期收入构成与计算

按各期实际持有资产的经营收入归集，包含租金、物业服务等经营项目。尚未扣除成本、利息等支出，不等于分红；扩募期间的收入可能只包含新资产部分时间的贡献。

收入价格比

每份季度经营收入 ÷ 披露日价格 · %，未年化

来源与计算口径

沿用上图相同季度节点，价格取报告披露日的不复权收盘价；披露日休市时，取此前最近交易日收盘价，并注明实际日期。交易日缺价不补值。本图未年化，不代表分派率或投资回报。

原文第10页原文第11页原文第12页原文第13页原文第14页原文第15页

项目经营指标与明细

2026Q3没有单列的经营快照。各期原值按所属报告展示。

期末出租率

单位：% · 2022Q4—2026Q2

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。最新值见 2026Q2 季报第 10 页。

有效租金

单位：元/平方米/月(含税) · 2024Q4—2026Q1

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。最新值见 2026Q1 季报第 9 页。

期末租金收缴率

单位：% · 2023Q2—2026Q2

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。最新值见 2026Q2 季报第 10 页。

项目营业收入

单位：亿元 · 2025Q2—2026Q1

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告；季度数据受季节性影响，当前趋势尚不明确。最新值见 2026Q1 季报第 12 页。

现金与分派

指标期间

选择图中一点，查看该期金额与报告。

查看所选期间的金额明细

2026H1可供分配金额计算

报告可供分配金额3,355.75万元

计算中，其他调整调增83,624.84万元，1. 当期购买不动产项目等资本性支出扣减79,168.86万元。

计算项目	金额（万元）
计算起点（基金层面EBITDA）	3,689.25
其他调整	+83,624.84
1. 当期购买不动产项目等资本性支出	−79,168.86
支付利息及所得税	−248.57
应收应付项目变动	−455.90
未来支出预留	−4,085.02
可供分配金额	3,355.75

查看报告明细与来源

表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。

报告项目	金额（人民币元）
本期息税折旧及摊销前利润	36,892,515.68
1. 其他可能的调整项，如不动产基金发行份额募集的资金、处置不动产项目资产取得的现金、金融资产相关调整、期初现金余额等	836,248,408.43
1. 当期购买不动产项目等资本性支出	-791,688,574.96
2. 支付的利息及所得税费用	-2,485,706.43
3. 应收和应付项目的变动	-4,558,960.96
4. 未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出（如固定资产正常更新、大修、改造等）、未来合理期间内的债务利息、运营费用等	-40,850,225.60
本期可供分配金额	33,557,456.16

2026中报 · 第9页

2026Q3可供分配金额计算

报告可供分配金额2,383.88万元

计算中，未来支出预留调增47.69万元，支付利息及所得税扣减138.97万元。

计算项目	金额（万元）
计算起点（基金层面EBITDA）	2,519.21
未来支出预留	+47.69
应收应付项目变动	−44.04
支付利息及所得税	−138.97
可供分配金额	2,383.88

查看报告明细与来源

表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。

报告项目	金额（人民币元）
本期息税折旧及摊销前利润	25,192,105.69
未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出（如固定资产正常更新、大修、改造等）、未来合理期间内的债务利息、运营费用等	476,881.63
应收和应付项目的变动	-440,433.40
支付的利息及所得税费用	-1,389,710.61
本期可供分配金额	23,838,843.31

2026年第3季度报告 · 第7页 2026年第3季度报告 · 第6页

2026Q3现金说明

本季可供分配金额2,383.88万元（每份0.0334元），基金经营现金流净额2,336.23万元。

原文第5页原文第6页

报告期内实际分配3,352.68万元，按支付期间列示，不等于本季新产生的可供分配金额。

原文第6页

实际支付的分派记录

统计窗口 2025-08-31之后至2026-08-31。按支付日期列示，与报告可供分配金额分别阅读。

支付日期	对应收益期间	元/份	来源
2025-09-08	截至2025-06-30	0.0593	原文第6页
2026-04-13	截至2025-12-31	0.0597	原文第6页

价格与估值

2026-08-31

未复权收盘价3.917元

近12个月实付分派 / 现价3.04%

较中债10年国债利差135bp

P/V（iFinD口径）1.347

中债REITs估值收益率（iFinD口径）

全部历史 · 截至2026-08-31

指标说明

此项沿用iFinD提供的估值观察值，与项目全周期IRR及实际支付分派分别阅读，不代表承诺回报。

中金厦门安居与全收益指数

共同起点归一为 100

两条序列以共同起点归一为 100，用于比较同期走势。基金采用后复权价格，932047 为全收益指数。

成立以来后复权价格

2022-08-31 — 2026-08-31

最高价、收盘价与最低价均采用后复权口径，并与底层资产经营表现分开观察。

P/V 变化

价格相对评估价值

P/V 为 iFinD 口径，仅用于观察本基金自身历史变化；分母范围与评估基准日以数据商正式说明为准。

区间表现及历史研究

近 120 日

-2.0%

后复权价格收益

120 日最大回撤

-8.9%

窗口内峰值至谷值

120 日年化波动

11.1%

日收益样本标准差 × √252

60 日日均成交额

572.7 万元

仅作容量参考，不等同可成交金额

INVESTMENT REVIEW · FROZEN SNAPSHOT

2026Q2研究记录

决策快照 2026-08-27 · 经营 2026Q2 · 当时市场数据截至 2026-07-30

经营改善自身历史位置暂不可比

经营变化

2026Q2，厦门安居园博住房租赁EBITDA 率报85.69%，较2024Q4上升1.06个百分点。经营线索偏正面：1项改善、0项走弱、0项持平。

现金回报与定价

截至2026-07-30，近12个月实际支付现金对应现价的回报为3.07%；P/V 为1.35，有效历史较短，暂不判断所处位置。

市场尚未解决的分歧

P/V 1.35的自身历史位置暂不可比，但厦门安居园博住房租赁的EBITDA 率已有改善线索；下一步看改善能否传导至现金；租赁侧还需辨认出租与去化压力的边际变化。

下一期验证

若2026Q3同资产、同口径下，厦门安居园博住房租赁的EBITDA 率不低于85.69%，本季经营改善得到验证。2026Q2可供分配金额尚无可核验基期，现金端另列补证，不纳入本条判断。租赁经营核查：同口径出租率、净吸纳、退租面积、续租率及新签租约。

何时推翻当前判断

若2026Q3同口径厦门安居园博住房租赁的EBITDA 率不高于84.63%，本季改善判断失效。2026Q2可供分配金额尚无可核验基期，现金端另列补证，不纳入本条判断。

本栏冻结当时判断，不用后续价格改写；页面后部的最新行情只用于事后确认。下一期经营或分派若不再验证，判断应随之调整。

查看2026Q2披露时点的位置

估值观察日 2026-07-21 · 中债REITs估值收益率 4.30%

同板块位置

第72百分位低位高位

自身历史位置

第46百分位低位高位

Q1 披露前后 20 个交易日

报告于 2026-04-22 披露

窗口收益展示报告披露前后的市场表现，并与同类基金同期中位数比较。

窗口表现

季报披露前后的价格变化

披露后20日

-3.8%

2026-04-22 至 2026-05-25

相对同类中位数

-0.6%

同一窗口、同类基金中位数

最新季度报告刚完成披露，当前不评价其披露后的市场反应。

风险与资料

资产范围与运营依赖变化

仁和公寓 · 2025FY · 2026-03-31

本基金于2024 年8 月31 日披露了《中金基金管理有限公司关于决定中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金拟扩募并新购入基础设施项目的公告》，拟购入不动产项目暂定为厦门市思明区的保障性租赁住房林边公寓项目，以及位于厦门市湖里区的公共租赁住房仁和公寓项目。

原文第27页

林边公寓 · 2025FY · 2026-03-31

原文第27页

基金整体 · 2025FY · 2026-03-31

租赁住房封闭式基础设施证券投资基金拟扩募及新购入基础设施项目的公告》。

原文第7页

出租与去化压力

基金整体 · 2026Q2 · 2026-07-21

从需求端来看，如果未来国内经济增速持续放缓可能导致居民收入水平下降、城市人口流出，将会导致租金增长及出租率水平承压。

原文第13页

供给与区域竞争

基金整体 · 2024H1 · 2024-08-31

展望未来，厦门市保障性租赁住房的供给有望增大，如基础设施项目周边有新增项目入市，将可能给基础设施项目的运营带来一定竞争压力。

原文第17页

近期事项与上市扩募记录

2026-07-01 — 2026-08-31报告披露期

预计时段披露期内

全市场 · 2026年中期报告披露期

2026年中期报告预计披露期为 2026-07-01 至 2026-08-31。截至 2026-08-31，适用基金已披露 81/81 份报告。

中国证券监督管理委员会

2026-10-01 — 2026-10-27报告披露期

预计时段即将发生

全市场 · 2026年三季度报告披露期

2026年三季度报告预计披露期为 2026-10-01 至 2026-10-27。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。

中国证券监督管理委员会

2027-01-01 起 · 截止日期待定报告披露期

预计时段日期待定

全市场 · 2026年四季度报告披露期

2026年四季度报告预计披露期为 2027-01-01 起 15 个工作日内，具体截止日待节假日安排公布后更新。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。

中国证券监督管理委员会

2026-08-28定期报告

已确认已完成