508068.SH · 保障性租赁住房 · 基础设施公募REIT

华夏北京保障房REIT

华夏基金管理有限公司 · 6项资产

成立 2022-08-22 · 上市 2022-08-31 · 托管人中国建设银行股份有限公司

报告资料截至 2026-10-27行情截至 2026-08-31

阅读期间2026Q3 · 2026-10-27

项目整体：报告期末出租率96.36%（上年同表为95.52%）。熙悦尚郡剩余租期缩短。报告说明该项目没有集中到期，期限随时间推移自然减少；这不是全基金退租率。

资产概况

文龙家园公租房项目

项目公司: 北京燕保宜居住房租赁有限公司
业态: 租赁住房
区位: 北京市海淀区文龙家园一里
经营模式: 以自持公租房资产向符合要求的租户提供公租房租赁服务并收取租金。公租房是指限定建设标准和租金水平，主要面向符合规定条件的城镇中低收入住房困难家庭、新就业无房职工和城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。

熙悦尚郡公租房项目

项目公司: 北京燕保宜居住房租赁有限公司
业态: 租赁住房
区位: 北京市朝阳区朝阳北路82号院
经营模式: 以自持公租房资产向符合要求的租户提供公租房租赁服务并收取租金。公租房是指限定建设标准和租金水平，主要面向符合规定条件的城镇中低收入住房困难家庭、新就业无房职工和城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。

房山区朗悦嘉园项目

项目公司: 北京京保宜居住房租赁有限公司
业态: 租赁住房
区位: 北京市房山区阜盛东街58号院
经营模式: 以自持公租房资产向符合要求的租户提供公租房租赁服务并收取租金。公租房是指限定建设标准和租金水平，主要面向符合规定条件的城镇中低收入住房困难家庭、新就业无房职工和城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。

通州区光机电项目

项目公司: 北京京保宜居住房租赁有限公司
业态: 租赁住房
区位: 北京市通州区兴光三街9号院
经营模式: 以自持公租房资产向符合要求的租户提供公租房租赁服务并收取租金。公租房是指限定建设标准和租金水平，主要面向符合规定条件的城镇中低收入住房困难家庭、新就业无房职工和城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。

大兴区盛悦家园项目

项目公司: 北京京保宜居住房租赁有限公司
业态: 租赁住房
区位: 北京市大兴区旧忠路10号院4号楼
经营模式: 以自持公租房资产向符合要求的租户提供公租房租赁服务并收取租金。公租房是指限定建设标准和租金水平，主要面向符合规定条件的城镇中低收入住房困难家庭、新就业无房职工和城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。

海淀区温泉凯盛家园项目

项目公司: 北京京保宜居住房租赁有限公司
业态: 租赁住房
区位: 北京市海淀区温泉凯盛家园项目一区、二区
经营模式: 以自持公租房资产向符合要求的租户提供公租房租赁服务并收取租金。公租房是指限定建设标准和租金水平，主要面向符合规定条件的城镇中低收入住房困难家庭、新就业无房职工和城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。

评估基准日原文第120页

经营变化

2026Q3

每份经营收入

底层资产经营收入 ÷ 当季末基金份额 · 元/份

查看该期收入构成与计算

按各期实际持有资产的经营收入归集，包含租金、物业服务等经营项目。尚未扣除成本、利息等支出，不等于分红；扩募期间的收入可能只包含新资产部分时间的贡献。

收入价格比

每份季度经营收入 ÷ 披露日价格 · %，未年化

来源与计算口径

沿用上图相同季度节点，价格取报告披露日的不复权收盘价；披露日休市时，取此前最近交易日收盘价，并注明实际日期。交易日缺价不补值。本图未年化，不代表分派率或投资回报。

原文第10页原文第11页原文第12页原文第13页原文第14页

项目经营指标与明细

2026Q3没有单列的经营快照。各期原值按所属报告展示。

期末出租率

单位：% · 2025Q1—2026Q1

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。最新值见 2026Q1 季报第 9 页。

有效租金

单位：元/平方米/月 · 2025Q3—2026Q1

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告；仅披露资产级数据，各资产分别成线。最新值见 2026Q1 季报第 14 页。

期末租金收缴率

单位：% · 2023Q2—2026Q2

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告；2025-06-25首次扩募生效，存量指标按季末时点列示。最新值见 2026Q2 季报第 10 页。

项目营业收入

单位：亿元 · 2025Q3—2026Q3

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告；季度数据受季节性影响，当前趋势尚不明确。最新值见 2026Q3 季报第 15 页。

现金与分派

指标期间

选择图中一点，查看该期金额与报告。

查看所选期间的金额明细

2026H1可供分配金额计算

报告可供分配金额4,485.93万元

计算中，应收应付项目变动扣减154.61万元。

计算项目	金额（万元）
计算起点（基金层面EBITDA）	4,773.92
1.当期购买不动产项目等资本性支出	−5.04
应收应付项目变动	−154.61
未来支出预留	−128.35
可供分配金额	4,485.93

查看报告明细与来源

表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。

报告项目	金额（人民币元）
本期息税折旧及摊销前利润	47,739,245.63
1.当期购买不动产项目等资本性支出	-50,400.00
2.应收和应付项目的变动	-1,546,056.77
3.未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出（如固定资产正常更新、大修、改造等）、未来合理期间内需要偿付的经营性负债、运营费用等	-1,283,492.01
本期可供分配金额	44,859,296.85

2026中报 · 第10页

2026Q3可供分配金额计算

报告可供分配金额2,257.45万元

计算中，应收应付项目变动调增95.39万元，未来支出预留扣减234.61万元。

计算项目	金额（万元）
计算起点（基金层面EBITDA）	2,396.66
应收应付项目变动	+95.39
未来支出预留	−234.61
可供分配金额	2,257.45

查看报告明细与来源

表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。

报告项目	金额（人民币元）
本期息税折旧及摊销前利润	23,966,644.59
应收和应付项目的变动	953,939.46
未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出（如固定资产正常更新、大修、改造等）、未来合理期间内需要偿付的经营性负债、运营费用等	-2,346,122.50
本期可供分配金额	22,574,461.55

2026年第3季度报告 · 第7页 2026年第3季度报告 · 第8页

2026Q3现金说明

本季可供分配金额2,257.45万元（每份0.0312元），基金经营现金流净额2,461.80万元。

原文第6页原文第7页

实际支付的分派记录

统计窗口 2025-08-31之后至2026-08-31。按支付日期列示，与报告可供分配金额分别阅读。

支付日期	对应收益期间	元/份	来源
2025-12-04	截至2025-06-30	0.0400	原文第6页
2026-05-21	截至2025-12-31	0.0600	原文第7页

价格与估值

2026-08-31

未复权收盘价3.978元

近12个月实付分派 / 现价2.51%

较中债10年国债利差83bp

P/V（iFinD口径）1.349

P/V处于自身历史第9百分位，历史窗口始于2025-06-26。

中债REITs估值收益率（iFinD口径）

全部历史 · 截至2026-08-31

指标说明

此项沿用iFinD提供的估值观察值，与项目全周期IRR及实际支付分派分别阅读，不代表承诺回报。

华夏北京保障房与全收益指数

共同起点归一为 100

两条序列以共同起点归一为 100，用于比较同期走势。基金采用后复权价格，932047 为全收益指数。

成立以来后复权价格

2022-08-31 — 2026-08-31

最高价、收盘价与最低价均采用后复权口径，并与底层资产经营表现分开观察。

P/V 变化

价格相对评估价值

P/V 为 iFinD 口径，仅用于观察本基金自身历史变化；分母范围与评估基准日以数据商正式说明为准。

区间表现及历史研究

近 120 日

+2.9%

后复权价格收益

120 日最大回撤

-7.4%

窗口内峰值至谷值

120 日年化波动

9.8%

日收益样本标准差 × √252

60 日日均成交额

804.8 万元

仅作容量参考，不等同可成交金额

INVESTMENT REVIEW · FROZEN SNAPSHOT

2026Q2研究记录

决策快照 2026-08-27 · 经营 2026Q2 · 当时市场数据截至 2026-07-30

信息不足P/V 处于自身历史偏低区间

经营变化

截至2026Q2，现有披露尚未形成连续可比的季度经营序列；本期不判断经营方向。

现金回报与定价

截至2026-07-30，近12个月实际支付现金对应现价的回报为2.57%；P/V 为1.34，处于自身可比历史的4%分位。

市场尚未解决的分歧

P/V 1.34 处于自身历史偏低区间，但核心经营指标尚未形成清晰方向；现金兑现和下一季同口径经营数据将决定判断如何收敛；现金侧还需计入资本开支与重大维修。

下一期验证

若2026Q3按相同资产范围披露期末出租率、收缴率中至少一项连续两期、单位一致的数据，经营方向才具备复核条件。现金支出核查：项目、金额、实施进度、现金支出时点及是否已在可供分配金额中预留。

何时推翻当前判断

若2026Q3仍无期末出租率、收缴率的连续可比数据，或资产范围发生变化，继续维持不判断。

本栏冻结当时判断，不用后续价格改写；页面后部的最新行情只用于事后确认。下一期经营或分派若不再验证，判断应随之调整。

查看2026Q2披露时点的位置

估值观察日 2026-07-21 · 中债REITs估值收益率 3.86%

同板块位置

第50百分位低位高位

自身历史位置

第45百分位低位高位

Q1 披露前后 20 个交易日

报告于 2026-04-22 披露

窗口收益展示报告披露前后的市场表现，并与同类基金同期中位数比较。

窗口表现

季报披露前后的价格变化

披露后20日

-2.4%

2026-04-22 至 2026-05-25

相对同类中位数

+0.9%

同一窗口、同类基金中位数

最新季度报告刚完成披露，当前不评价其披露后的市场反应。

风险与资料

资产范围与运营依赖变化

基金整体 · 2025FY · 2026-03-27

本次扩募完成后，为本基金增加了北京市内4 个优质公租房项目，提高了基金的整体规模，并有效地降低了项目集中度风险。

原文第29页

资本开支与重大维修

基金整体 · 2025FY · 2026-03-27

2、预留的未来重大资本性支出1,067,203.63 元，实际使用378,872.09 元，剩余金额为未来大修预留，暂未使用。

原文第13页

出租与去化压力

基金整体 · 2025FY · 2026-03-27

由于本项目的出租率水平与政府配租工作高度相关，因此后续如配租政策发生重大变化，可能会对本项目的稳定经营带来不利影响。

原文第32页

基金整体 · 2024FY · 2025-03-31

管理、品质督查和社区文化建设，保障运营资产处于良好状态，持续提升品牌影响力，实现资产持续保值、增值，不断提高公租房居民的幸福感、获得感和安全感，基金管理人和运营管理机构将持续推进如下运营方针：（一）租务管理方面1、配租入住基于考核指标项目公司和运营管理机构将多措并举，做好基础设施项目的日常运营管理工作，积极沟通优化配租流程、提升配租效率，进而提高本项目的出租率，具体措施如下：（1）与住房保障门沟通，积极推进房源分配就因区住房保障部门推迟或减少组织公开配租、趸租或参与配租房源减少，导致基础设施项目空置房源无法进行出租，空置率阶段性高于预期，进而影响该期间基础设施项目收益的，项目公司和运营管理机构承诺加强精细化管理，将原有公租房运营管理部门进行细化，各项目运营中心直接对接各区住保部门，加强对接沟通工作，提升配租效率，推动基础设施项目按照预期进行配租相关工作。

原文第21页

政策与监管变化

基金整体 · 2025FY · 2026-03-27

由于本项目的出租率水平与政府配租工作高度相关，因此后续如配租政策发生重大变化，可能会对本项目的稳定经营带来不利影响。

原文第32页

近期事项与上市扩募记录

2026-07-01 — 2026-08-31报告披露期

预计时段披露期内