2026Q2，有巢马桥项目的可出租面积为7.92万平方米，较2026Q1上升59.39%。经营线索偏正面：3项改善、2项走弱、4项持平。
保障性租赁住房基础设施公募REIT产权类SSE
华夏基金华润有巢REIT
508077.SH
INVESTMENT REVIEW · FROZEN SNAPSHOT
本季投资判断
决策快照 2026-07-30 · 经营 2026Q2 · 当时市场数据截至 2026-07-30
经营改善自身历史位置暂不可比
截至2026-07-30，近12个月实际支付现金对应现价的回报为3.29%；P/V 为1.15，有效历史较短，暂不判断所处位置。
P/V 1.15的自身历史位置暂不可比，但有巢马桥项目的可出租面积已有改善线索；下一步看改善能否传导至现金；现金侧还需计入资本开支与重大维修。
若2026Q3同资产、同口径下，有巢马桥项目的可出租面积不低于7.92万平方米，本季经营改善得到验证。2026Q2可供分配金额尚无可核验基期，现金端另列补证，不纳入本条判断。现金支出核查：项目、金额、实施进度、现金支出时点及是否已在可供分配金额中预留。
若2026Q3同口径有巢马桥项目的可出租面积不高于4.97万平方米，本季改善判断失效。2026Q2可供分配金额尚无可核验基期，现金端另列补证，不纳入本条判断。
本栏冻结当时判断，不用后续价格改写；页面后部的最新行情只用于事后确认。下一期经营或分派若不再验证，判断应随之调整。
季报横截面
2026Q2
中债估值收益率截至 2026-07-21 · 观察日 2026-07-22
冻结决策快照
2026-07-30
现金回报与 P/V 使用当时市场数据 2026-07-30
事后市场跟踪
2026-08-21
只检验价格是否确认，不回写原判断
当前估值与现金回报
数据截至 2026-08-21；用于事后跟踪，不改写上方冻结决策快照。
未复权收盘价
2.665
2026-08-21 · 现金回报分母
实际支付现金 / 现价
2.4%
近12个月实际支付现金 / 2026-08-21未复权收盘价
较中债10年国债
+0.7%
完整近12个月样本才计算 · 国债 1.68%
P/V（iFinD）
1.148
自身历史数据较短
产权类阅读
实际现金分派主要反映租金或项目经营现金回报，但历史支付不等于未来可持续水平，仍需结合出租率、租金、资本开支和扩募变化。
年报评估信息时效
2026-06-30
距当前 52 天；与当前 P/V 并非同一时点
季报披露时点的中债REITs估值收益率与经营变化
2026Q2横截面；估值数据截至 2026-07-21，观察日 2026-07-22，不是页面当前值。
中债REITs估值收益率（iFinD口径）
4.46%
不是项目全周期IRR或实际现金分派率
同板块位置
偏高（第83百分位）
按产权类型与经营板块比较
自身历史位置
中间（第48百分位）
仅使用当时已经出现的历史数据
经营方向
承压
底层经营指标
交叉判断
高收益警示 · 经营承压
收益补偿较高但经营承压；需要辨别高收益是否来自基本面风险定价。
阶段性判断底层资产
3 项资产；名称、区位与经营模式来自正式披露。
有巢泗泾项目
- 项目公司
- 上海有巢优厦房屋租赁有限公司
- 业态
- 租赁住房
- 区位
- 上海市松江区泗泾镇米易路216弄
- 经营模式
- 通过自有房屋租赁、停车场经营等获取经营收入。
有巢东部经开区项目
- 项目公司
- 有巢房屋租赁（上海）有限公司
- 业态
- 租赁住房
- 区位
- 上海市松江区书林路600弄
- 经营模式
- 通过自有房屋租赁、停车场经营等获取经营收入。
有巢马桥项目
- 项目公司
- 润灏房屋租赁（上海）有限公司
- 业态
- 租赁住房
- 区位
- 上海市闵行区中青路588弄1-8号等
- 经营模式
- 通过自有房屋租赁、停车场经营等获取经营收入。
本期经营观察
结合财务结果与行业经营指标，口径变化将单独说明。
2026Q2
待观察
部分可比：2025 年末扩募纳入新项目，上年同期不含扩募资产
营业收入
3,464.2 万元
本期披露值
EBITDA
2,603.6 万元
本期披露值
期内公寓租金单价水平
2.12 元/平 方米/ 天
本期披露值
期末公寓剩余租期情况
0.49 年
本期披露值
期末租金收缴率
99.92 %
本期披露值
期末公寓可供出租面积
169,606.17 平方 米
本期披露值
期末公寓实际出租面积
161,087.55 平方 米
本期披露值
统计范围：核心指标优先采用季报披露的项目整体值；仅分项目披露且不能合并的指标不生成全项目均值。
比较说明：2025 年末扩募纳入新项目，上年同期不含扩募资产
结构性风险观察
从历次正式报告中归并持续性风险主题，并列明下一期核查方向。
持续跟踪fund:508077.SH
资产范围与运营依赖变化
核对生效日、纳入资产范围、可比口径断点、运营责任和关联交易安排。
2025FY · 第39页持续跟踪fund:508077.SH
资本开支与重大维修
核对项目、金额、实施进度、现金支出时点及是否已在可供分配金额中预留。
2025FY · 第11页持续跟踪fund:508077.SH
供给与区域竞争
核对周边新增供给、同类项目空置率、租金报价和本项目净吸纳。
2025FY · 第34页本栏仅呈现已有披露支持的风险线索；未出现的风险类型不代表风险不存在。
基金财务与分派
财务指标按一致范围整理，扩募及资产范围变化将分段呈现。
历史数据尚不足以形成连续财务曲线，当前以已披露数据逐期展示。
事后价格确认
行情截至 2026-08-21；综合展示20/60/120日收益、回撤、波动、流动性及相对全收益指数表现，不回写原决策快照。
后复权收盘价
3.349
2026-08-21
P/V
1.15
iFinD口径 · 仅与自身历史比较
近 20 日
+2.5%
后复权价格收益
近 60 日
+1.5%
后复权价格收益
近 120 日
-4.0%
后复权价格收益
120 日最大回撤
-9.1%
窗口内峰值至谷值
120 日年化波动
15.5%
日收益样本标准差 × √252
60 日日均成交额
1,031.0 万元
仅作容量参考，不等同可成交金额
华夏华润有巢与全收益指数
共同起点归一为 100
两条序列以共同起点归一为 100，用于比较同期走势。基金采用后复权价格，932047 为全收益指数。
成立以来后复权价格
2022-12-09 — 2026-08-21
最高价、收盘价与最低价均采用后复权口径，并与底层资产经营表现分开观察。
P/V 变化
价格相对评估价值
P/V 为 iFinD 口径，仅用于观察本基金自身历史变化；分母范围与评估基准日以数据商正式说明为准。
Q1 披露前后 20 个交易日
报告于 2026-04-22 披露
窗口收益展示报告披露前后的市场表现，并与同类基金同期中位数比较。
窗口表现
季报披露前后的价格变化
披露后20日
-3.5%
2026-04-22 至 2026-05-25
相对同类中位数
-0.3%
同一窗口、同类基金中位数
最新季度报告刚完成披露，当前不评价其披露后的市场反应。
近期重要事项
汇总已公告安排、预计披露期及近期已发生事项。
报告披露期
预计时段披露期内
全市场 · 2026年中期报告披露期
2026年中期报告预计披露期为 2026-07-01 至 2026-08-31。截至 2026-08-21，适用基金已披露 0/81 份报告。
中国证券监督管理委员会报告披露期
预计时段即将发生
全市场 · 2026年三季度报告披露期
2026年三季度报告预计披露期为 2026-10-01 至 2026-10-27。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。
中国证券监督管理委员会报告披露期
预计时段日期待定
全市场 · 2026年四季度报告披露期
2026年四季度报告预计披露期为 2027-01-01 起 15 个工作日内，具体截止日待节假日安排公布后更新。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。
中国证券监督管理委员会定期报告
分派支付
分派除息
分派权益登记
分派宣告
已确认已完成
华夏基金华润有巢REIT · 现金分派方案公告
华夏基金华润有巢REIT已公告现金分派方案，分派覆盖期截至2026年3月31日，每份基金份额 0.02378 元。
上海证券交易所 · 第 1 页定期报告
上市与扩募档案
成立以来的重要结构变化按正式定期报告和交易所材料整理，与近期事件日历分开展示。
历史定期报告
点击报告标题可查看交易所或基金管理人披露的原文。
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