508077.SH · 保障性租赁住房 · 基础设施公募REIT

华夏基金华润有巢REIT

华夏基金管理有限公司 · 3项资产

成立 2022-11-18 · 上市 2022-12-09 · 托管人上海浦东发展银行股份有限公司

报告资料截至 2026-10-27行情截至 2026-08-31

阅读期间2026Q3 · 2026-10-27

项目整体：报告期末公寓出租率（按房间数量计算）95.26%；报告期内公寓租金单价水平2.16元/平方米/天。有巢马桥不在去年基金资产池中。三项目合计和去年两项目合计不是同资产池，不能据此判断原有公寓出租改善。

资产概况

有巢泗泾项目

项目公司: 上海有巢优厦房屋租赁有限公司
业态: 租赁住房
区位: 上海市松江区泗泾镇米易路216弄
经营模式: 通过自有房屋租赁、停车场经营等获取经营收入。

有巢东部经开区项目

项目公司: 有巢房屋租赁（上海）有限公司
业态: 租赁住房
区位: 上海市松江区书林路600弄
经营模式: 通过自有房屋租赁、停车场经营等获取经营收入。

有巢马桥项目

项目公司: 润灏房屋租赁（上海）有限公司
业态: 租赁住房
区位: 上海市闵行区中青路588弄1-8号等
经营模式: 通过自有房屋租赁、停车场经营等获取经营收入。

评估基准日 2025-12-31 原文第113页

经营变化

2026Q3

每份经营收入

底层资产经营收入 ÷ 当季末基金份额 · 元/份

查看该期收入构成与计算

按各期实际持有资产的经营收入归集，包含租金、物业服务等经营项目。尚未扣除成本、利息等支出，不等于分红；扩募期间的收入可能只包含新资产部分时间的贡献。

收入价格比

每份季度经营收入 ÷ 披露日价格 · %，未年化

来源与计算口径

沿用上图相同季度节点，价格取报告披露日的不复权收盘价；披露日休市时，取此前最近交易日收盘价，并注明实际日期。交易日缺价不补值。本图未年化，不代表分派率或投资回报。

原文第9页原文第10页原文第11页原文第12页原文第13页

项目经营指标与明细

2026Q3没有单列的经营快照。各期原值按所属报告展示。

期末出租率

单位：% · 2025Q1—2026Q2

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。最新值见 2026Q2 季报第 10 页。

期末租金收缴率

单位：% · 2023Q3—2026Q2

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告；口径或资产范围变化处已断线。最新值见 2026Q2 季报第 11 页。

已出租面积

单位：万平方米 · 2025Q1—2026Q2

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。最新值见 2026Q2 季报第 10 页。

项目营业收入

单位：亿元 · 2025Q2—2026Q2

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告；季度数据受季节性影响，当前趋势尚不明确。最新值见 2026Q2 季报第 15 页。

现金与分派

指标期间

选择图中一点，查看该期金额与报告。

查看所选期间的金额明细

2026H1可供分配金额计算

报告可供分配金额4,530.46万元

计算中，其他调整调增371.02万元，1.当期购买不动产项目等资本性支出扣减231.80万元。

计算项目	金额（万元）
计算起点（基金层面EBITDA）	4,512.64
应收应付项目变动	+33.67
其他调整	+371.02
1.当期购买不动产项目等资本性支出	−231.80
未来支出预留	−155.08
可供分配金额	4,530.46

查看报告明细与来源

表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。

报告项目	金额（人民币元）
本期息税折旧及摊销前利润	45,126,410.49
1.应收和应付项目的变动	336,655.91
3.其他可能的调整项，如不动产基金发行份额募集的资金、处置不动产项目资产取得的现金、商誉、金融资产相关调整、期初现金余额等	3,710,247.95
1.当期购买不动产项目等资本性支出	-2,317,953.72
2.未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出（如固定资产正常更新、大修、改造等）、未来合理期间内需要偿付的经营性负债、运营费用等	-1,550,805.70
本期可供分配金额	45,304,554.93

2026中报 · 第9页

2026Q3可供分配金额计算

报告可供分配金额2,304.57万元

计算中，应收应付项目变动调增217.11万元，未来支出预留扣减206.41万元。

计算项目	金额（万元）
计算起点（基金层面EBITDA）	2,247.93
应收应付项目变动	+217.11
其他调整	+124.63
未来支出预留	−206.41
购买不动产等资本支出	−78.69
可供分配金额	2,304.57

查看报告明细与来源

表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。

报告项目	金额（人民币元）
本期息税折旧及摊销前利润	22,479,305.56
应收和应付项目的变动	2,171,093.91
其他可能的调整项，如不动产基金发行份额募集的资金、处置不动产项目资产取得的现金、商誉、金融资产相关调整、期初现金余额等	1,246,291.31
未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出（如固定资产正常更新、大修、改造等）、未来合理期间内需要偿付的经营性负债、运营费用等	-2,064,118.06
当期购买不动产项目等资本性支出	-786,904.96
本期可供分配金额	23,045,667.76

2026年第3季度报告 · 第6页 2026年第3季度报告 · 第7页

2026Q3现金说明

本季可供分配金额2,304.57万元（每份0.0243元），基金经营现金流净额2,456.18万元。

原文第5页原文第6页

报告期内实际分配2,276.62万元，按支付期间列示，不等于本季新产生的可供分配金额。

原文第6页

实际支付的分派记录

统计窗口 2025-08-31之后至2026-08-31。按支付日期列示，与报告可供分配金额分别阅读。

支付日期	对应收益期间	元/份	来源
2025-11-20	截至2025-09-30	0.0247	原文第5页
2026-03-19	截至2025-12-31	0.0146	原文第5页
2026-05-28	截至2026-03-31	0.0238	原文第6页

价格与估值

2026-08-31

未复权收盘价2.684元

近12个月实付分派 / 现价2.35%

较中债10年国债利差66bp

P/V（iFinD口径）1.147

中债REITs估值收益率（iFinD口径）

全部历史 · 截至2026-08-31

指标说明

此项沿用iFinD提供的估值观察值，与项目全周期IRR及实际支付分派分别阅读，不代表承诺回报。

华夏华润有巢与全收益指数

共同起点归一为 100

两条序列以共同起点归一为 100，用于比较同期走势。基金采用后复权价格，932047 为全收益指数。

成立以来后复权价格

2022-12-09 — 2026-08-31

最高价、收盘价与最低价均采用后复权口径，并与底层资产经营表现分开观察。

P/V 变化

价格相对评估价值

P/V 为 iFinD 口径，仅用于观察本基金自身历史变化；分母范围与评估基准日以数据商正式说明为准。

区间表现及历史研究

近 120 日

-1.5%

后复权价格收益

120 日最大回撤

-9.1%

窗口内峰值至谷值

120 日年化波动

15.5%

日收益样本标准差 × √252

60 日日均成交额

987.8 万元

仅作容量参考，不等同可成交金额

INVESTMENT REVIEW · FROZEN SNAPSHOT

2026Q2研究记录

决策快照 2026-08-27 · 经营 2026Q2 · 当时市场数据截至 2026-07-30

经营改善自身历史位置暂不可比

经营变化

2026Q2，有巢马桥项目的可出租面积为7.92万平方米，较2026Q1上升59.39%。经营线索偏正面：3项改善、2项走弱、4项持平。

现金回报与定价

截至2026-07-30，近12个月实际支付现金对应现价的回报为3.29%；P/V 为1.15，有效历史较短，暂不判断所处位置。

市场尚未解决的分歧

P/V 1.15的自身历史位置暂不可比，但有巢马桥项目的可出租面积已有改善线索；下一步看改善能否传导至现金；现金侧还需计入资本开支与重大维修。

下一期验证

若2026Q3同资产、同口径下，有巢马桥项目的可出租面积不低于7.92万平方米，本季经营改善得到验证。2026Q2可供分配金额尚无可核验基期，现金端另列补证，不纳入本条判断。现金支出核查：项目、金额、实施进度、现金支出时点及是否已在可供分配金额中预留。

何时推翻当前判断

若2026Q3同口径有巢马桥项目的可出租面积不高于4.97万平方米，本季改善判断失效。2026Q2可供分配金额尚无可核验基期，现金端另列补证，不纳入本条判断。

本栏冻结当时判断，不用后续价格改写；页面后部的最新行情只用于事后确认。下一期经营或分派若不再验证，判断应随之调整。

查看2026Q2披露时点的位置

估值观察日 2026-07-21 · 中债REITs估值收益率 4.46%

同板块位置

第83百分位低位高位

自身历史位置

第48百分位低位高位

Q1 披露前后 20 个交易日

报告于 2026-04-22 披露

窗口收益展示报告披露前后的市场表现，并与同类基金同期中位数比较。

窗口表现

季报披露前后的价格变化

披露后20日

-3.5%

2026-04-22 至 2026-05-25

相对同类中位数

-0.3%

同一窗口、同类基金中位数

最新季度报告刚完成披露，当前不评价其披露后的市场反应。

风险与资料

资产范围与运营依赖变化

基金整体 · 2025FY · 2026-03-27

扩募完成后，本基金新增可供出租房间2,475 间，增强了本产品的盈利基础。

原文第39页

资本开支与重大维修

基金整体 · 2025FY · 2026-03-27

上年同期未来合理支出相关预留调整项的实际使用金额，较前期设置金额的差异超过10%，原因如下：1、预留的未来重大资本性支出4,106,638.06 元，此金额为未来大修改造预留，暂未使用；

原文第11页

供给与区域竞争

基金整体 · 2025FY · 2026-03-27

尽管目前有巢项目通过精细化运营维持了较高的出租率和租户粘性，然而随着“十五五”期间更多高品质新建类保租房项目入市，市场竞争将日趋激烈，需要持续优化产品与服务，打造差异化竞争优势。

原文第34页

近期事项与上市扩募记录

2026-07-01 — 2026-08-31报告披露期

预计时段披露期内

全市场 · 2026年中期报告披露期

2026年中期报告预计披露期为 2026-07-01 至 2026-08-31。截至 2026-08-31，适用基金已披露 81/81 份报告。

中国证券监督管理委员会

2026-10-01 — 2026-10-27报告披露期

预计时段即将发生

全市场 · 2026年三季度报告披露期

2026年三季度报告预计披露期为 2026-10-01 至 2026-10-27。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。

中国证券监督管理委员会

2027-01-01 起 · 截止日期待定报告披露期

预计时段日期待定

全市场 · 2026年四季度报告披露期

2026年四季度报告预计披露期为 2027-01-01 起 15 个工作日内，具体截止日待节假日安排公布后更新。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。

中国证券监督管理委员会

2026-08-31定期报告

已确认已完成