富莱德昆山物流园
- 项目公司
- 江苏富莱德仓储有限公司
- 业态
- 仓储物流
- 区位
- 富莱德昆山物流园一期位于昆山市花桥镇新生路718、818号；富莱德昆山物流园二期位于昆山市花桥镇逢善路516号；富莱德昆山物流园三期位于昆山市花桥镇蓬青路369号
- 经营模式
- 富莱德昆山物流园为客户提供仓储物流不动产相关的服务，主要通过仓储物流园租赁和物业管理服务等获取经营现金流。
508078.SH · 仓储物流 · 基础设施公募REIT
中航易商仓储物流REIT
中航基金管理有限公司 · 1项资产
成立 2024-12-24 · 上市 2025-01-24 · 托管人 江苏银行股份有限公司
报告资料截至 2026-10-27行情截至 2026-08-31
项目整体：报告期末出租率87.17%（上年同表为86.54%）；报告期内租金单价水平1.08元/平方米/天（上年同表为1.20元/平方米/天）。租金收缴率按本年累计实收除以累计应收，不是三季度单季到账率。
资产概况
评估基准日 2025-12-31 原文第96页
经营变化
2026Q3每份经营收入
底层资产经营收入 ÷ 当季末基金份额 · 元/份
查看该期收入构成与计算
按各期实际持有资产的经营收入归集，包含租金、物业服务等经营项目。尚未扣除成本、利息等支出，不等于分红；扩募期间的收入可能只包含新资产部分时间的贡献。
收入价格比
每份季度经营收入 ÷ 披露日价格 · %，未年化
来源与计算口径
沿用上图相同季度节点，价格取报告披露日的不复权收盘价；披露日休市时，取此前最近交易日收盘价，并注明实际日期。交易日缺价不补值。本图未年化，不代表分派率或投资回报。
现金与分派
选择图中一点，查看该期金额与报告。
查看所选期间的金额明细
2026H1可供分配金额计算
报告可供分配金额4,313.29万元
计算中，1-期初现金余额调增8,920.70万元，2-前期可供分配金额扣减5,039.77万元。
| 计算项目 | 金额（万元） |
|---|---|
| 计算起点（基金层面EBITDA） | 4,843.06 |
| 1-期初现金余额 | +8,920.70 |
| 应收应付项目变动 | −793.41 |
| 2-前期可供分配金额 | −5,039.77 |
| 未来支出预留 | −3,617.29 |
| 可供分配金额 | 4,313.29 |
查看报告明细与来源
表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。
| 报告项目 | 金额（人民币元） |
|---|---|
| 本期息税折旧及摊销前利润 | 48,430,594.22 |
| 1-期初现金余额 | 89,206,984.41 |
| 1-应收和应付项目的变动 | -7,934,077.25 |
| 2-前期可供分配金额 | -50,397,699.24 |
| 3-未来合理相关支出预留 | -36,172,922.70 |
| 本期可供分配金额 | 43,132,879.44 |
2026Q3可供分配金额计算
报告可供分配金额2,275.15万元
计算中，1-期初现金余额调增5,922.35万元，未来支出预留扣减4,014.23万元。
| 计算项目 | 金额（万元） |
|---|---|
| 计算起点（基金层面EBITDA） | 2,126.09 |
| 1-期初现金余额 | +5,922.35 |
| 应收应付项目变动 | +544.11 |
| 1-前期可供分配金额 | −2,303.16 |
| 未来支出预留 | −4,014.23 |
| 可供分配金额 | 2,275.15 |
查看报告明细与来源
表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。
| 报告项目 | 金额（人民币元） |
|---|---|
| 本期息税折旧及摊销前利润 | 21,260,895.63 |
| 1-期初现金余额 | 59,223,501.02 |
| 2-应收和应付项目的变动 | 5,441,054.19 |
| 1-前期可供分配金额 | -23,031,649.27 |
| 2-未来合理相关支出预留 | -40,142,261.97 |
| 本期可供分配金额 | 22,751,539.60 |
该期暂无已核计算明细，可查看对应报告原文。
更多财务指标
基金收入
单位：亿元 · 报告披露值
扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。
基金净利润
单位：亿元 · 报告披露值
扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。
价格与估值
2026-08-31未复权收盘价2.022元
近12个月实付分派 / 现价7.71%
较中债10年国债利差602bp
P/V（iFinD口径）0.700
P/V处于自身历史第10百分位，历史窗口始于2025-01-24。
中债REITs估值收益率（iFinD口径）
%全部历史 · 截至2026-08-31
指标说明
此项沿用iFinD提供的估值观察值，与项目全周期IRR及实际支付分派分别阅读，不代表承诺回报。
中航易商仓储物流与全收益指数
共同起点归一为 100
两条序列以共同起点归一为 100，用于比较同期走势。基金采用后复权价格，932047 为全收益指数。
成立以来后复权价格
2025-01-24 — 2026-08-31
最高价、收盘价与最低价均采用后复权口径，并与底层资产经营表现分开观察。
P/V 变化
价格相对评估价值
P/V 为 iFinD 口径，仅用于观察本基金自身历史变化；分母范围与评估基准日以数据商正式说明为准。
区间表现及历史研究
近 120 日
-26.3%
后复权价格收益
120 日最大回撤
-37.9%
窗口内峰值至谷值
120 日年化波动
23.6%
日收益样本标准差 × √252
60 日日均成交额
851.5 万元
仅作容量参考，不等同可成交金额
INVESTMENT REVIEW · FROZEN SNAPSHOT
2026Q2研究记录
决策快照 2026-08-27 · 经营 2026Q2 · 当时市场数据截至 2026-07-30
现金改善，经营待证P/V 处于自身历史偏低区间
2026Q2，基金整体的可供分配金额为0.23亿元，较2026Q1上升14.58%。本次改善出现在现金端；底层经营指标尚无同口径变化，经营方向仍待确认。
截至2026-07-30，近12个月实际支付现金对应现价的回报为8.14%；P/V 为0.67，处于自身可比历史的1%分位。
P/V 0.67 处于自身历史偏低区间，基金整体的可供分配金额本季改善，但底层经营驱动尚缺少同口径变化；现金结果需要等待经营数据解释；租赁侧还需辨认租户集中与租约到期的边际变化。
若2026Q3同口径基金整体的可供分配金额不低于0.23亿元，现金改善获得下一期确认；底层经营方向仍须由新披露的经营指标单独判断。租赁经营核查：前五大客户占比、未来四个季度到期面积、续租状态与替代客户进展。
若2026Q3同口径基金整体的可供分配金额不高于0.20亿元，本季现金改善判断失效。
本栏冻结当时判断，不用后续价格改写；页面后部的最新行情只用于事后确认。下一期经营或分派若不再验证，判断应随之调整。
查看2026Q2披露时点的位置
估值观察日 2026-07-21 · 中债REITs估值收益率 8.98%
同板块位置
第86百分位低位高位
自身历史位置
第100百分位低位高位
Q1 披露前后 20 个交易日
报告于 2026-04-22 披露
窗口收益展示报告披露前后的市场表现，并与同类基金同期中位数比较。
窗口表现
季报披露前后的价格变化
披露后20日
-4.5%
2026-04-22 至 2026-05-25
相对同类中位数
+0.1%
同一窗口、同类基金中位数
最新季度报告刚完成披露，当前不评价其披露后的市场反应。
风险与资料
资本开支与重大维修
本期“未来合理相关支出预留”包括应支付基金托管人的托管费、待缴纳的税金、待退还租户的押金、待支付的运营服务费和中介服务费等经营性负债，以及本期预留资本性支出。
原文第11页债务、利率与再融资
于2020 年4 月17 日，借款利率变更为5 年期以上贷款市场报价利率（LPR）上浮113 个基点，借款到期日为2033 年1 月16 日。
原文第81页出租与去化压力
重要现金流提供方存在提前退租条款及保证金约定，也可在一定程度上保障租户经营稳定性。
原文第11页租金与回款压力
含增值税、含物业管理费，下同），较2024 年6 月30 日（本基金发行评估基准日）租金水平1.10-1.40元/平方米/天有所下滑。
原文第18页租户集中与租约到期
报告期内无租约提前退租，租户仍以电商、物流、品牌服装等为主，剩余租期减少属于阶段性波动，不具有持续性。
原文第8页近期事项与上市扩募记录
报告披露期
预计时段披露期内
全市场 · 2026年中期报告披露期
2026年中期报告预计披露期为 2026-07-01 至 2026-08-31。截至 2026-08-31，适用基金已披露 81/81 份报告。
中国证券监督管理委员会报告披露期
预计时段即将发生
全市场 · 2026年三季度报告披露期
2026年三季度报告预计披露期为 2026-10-01 至 2026-10-27。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。
中国证券监督管理委员会报告披露期
预计时段日期待定
全市场 · 2026年四季度报告披露期
2026年四季度报告预计披露期为 2027-01-01 起 15 个工作日内，具体截止日待节假日安排公布后更新。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。
中国证券监督管理委员会定期报告
定期报告
分派支付
分派除息
分派权益登记
分派宣告
已确认已完成
中航易商仓储物流REIT · 现金分派方案公告
中航易商仓储物流REIT已公告现金分派方案，分派覆盖期截至2026年3月31日，每份基金份额 0.0881 元。
上海证券交易所 · 第 2 页- 基金上市
中航易商仓储物流REIT于 2025-01-24 上市，基金管理人为中航基金管理有限公司。
报告原文
中航易商仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2026年第3季度报告
2026Q3 · 2026-10-27 · 基金管理人披露
中航易商仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2026年中期报告
2026H1 · 2026-08-29 · 上海证券交易所
中航易商仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2026年第2季度报告
2026Q2 · 2026-07-21 · 上海证券交易所
中航易商仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2026年第1季度报告
2026Q1 · 2026-04-22 · 上海证券交易所
中航易商仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年年度报告
2025FY · 2026-03-31 · 上海证券交易所
中航易商仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年第4季度报告
2025Q4 · 2026-01-22 · 上海证券交易所
中航易商仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年第3季度报告
2025Q3 · 2025-10-27 · 上海证券交易所
中航易商仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告
2025H1 · 2025-08-30 · 上海证券交易所
中航易商仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年第2季度报告
2025Q2 · 2025-07-21 · 上海证券交易所
中航易商仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年第1季度报告
2025Q1 · 2025-04-22 · 上海证券交易所