宁波杉井奥特莱斯
- 项目公司
- 杉井商业管理（宁波）有限公司
- 业态
- 商业零售
- 区位
- 宁波市海曙区集士港镇春华路 1399 号、秋实路 555号
- 经营模式
- 宁波杉井奥特莱斯属于商业零售业态中的奥特莱斯行业，主要采用联营销售或场地租赁的经营模式向商户收取相关收入，项目运营收入主要包括联营模式收入、租金收入、物业管理收入、推广费收入及其他业务收入
508082.SH · 消费基础设施 · 基础设施公募REIT
中金唯品会奥莱REIT
中金基金管理有限公司 · 1项资产
成立 2025-08-27 · 上市 2025-09-12 · 托管人 中国建设银行股份有限公司
报告资料截至 2026-10-27行情截至 2026-08-31
杉井奥莱出租率和当年累计收缴率均为100%。按报告另列的完整自然季租金，去年为358.16元/平方米/月，本期353.46元，降幅约1.31%。
资产概况
评估基准日 2025-12-31 原文第87页
经营变化
2026Q3每份经营收入
底层资产经营收入 ÷ 当季末基金份额 · 元/份
查看该期收入构成与计算
按各期实际持有资产的经营收入归集，包含租金、物业服务等经营项目。尚未扣除成本、利息等支出，不等于分红；扩募期间的收入可能只包含新资产部分时间的贡献。
收入价格比
每份季度经营收入 ÷ 披露日价格 · %，未年化
来源与计算口径
沿用上图相同季度节点，价格取报告披露日的不复权收盘价；披露日休市时，取此前最近交易日收盘价，并注明实际日期。交易日缺价不补值。本图未年化，不代表分派率或投资回报。
现金与分派
选择图中一点，查看该期金额与报告。
查看所选期间的金额明细
2026H1可供分配金额计算
报告可供分配金额8,765.11万元
计算中，其他调整调增35,170.32万元，未来支出预留扣减30,462.47万元。
| 计算项目 | 金额（万元） |
|---|---|
| 计算起点（基金层面EBITDA） | 10,689.25 |
| 其他调整 | +35,170.32 |
| 应收应付项目变动 | −5,228.80 |
| 2.其他资本性支出 | −104.00 |
| 支付利息及所得税 | −1,299.19 |
| 未来支出预留 | −30,462.47 |
| 可供分配金额 | 8,765.11 |
查看报告明细与来源
表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。
| 报告项目 | 金额（人民币元） |
|---|---|
| 本期息税折旧及摊销前利润 | 106,892,523.70 |
| 1.其他可能的调整项，如不动产基金发行份额募集的 资金、处置不动产项目资产取得的现金、商誉、金 融资产相关调整、期初现金余额等 | 351,703,192.57 |
| 1.应收和应付项目的变动 | -52,287,984.17 |
| 2.其他资本性支出 | -1,040,015.25 |
| 3.支付的利息及所得税费用 | -12,991,945.07 |
| 4.未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出（如 固定资产正常更新、大修、改造等）、未来合理期间 内的债务利息、运营费用等 | -304,624,661.44 |
| 本期可供分配金额 | 87,651,110.34 |
2026Q3可供分配金额计算
报告可供分配金额4,160.64万元
计算中，应付账款增加/应收账款减少调增1,591.08万元，未来支出预留扣减1,622.96万元。
| 计算项目 | 金额（万元） |
|---|---|
| 计算起点（基金层面EBITDA） | 4,789.93 |
| 应付账款增加/应收账款减少 | +1,591.08 |
| 其他资本性支出 | −95.05 |
| 支付利息及所得税 | −502.35 |
| 未来支出预留 | −1,622.96 |
| 可供分配金额 | 4,160.64 |
查看报告明细与来源
表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。
| 报告项目 | 金额（人民币元） |
|---|---|
| 本期息税折旧及摊销前利润 | 47,899,266.15 |
| 应付账款增加/应收账款减少 | 15,910,806.45 |
| 其他资本性支出 | -950,521.97 |
| 支付的利息及所得税费用 | -5,023,477.35 |
| 未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出（如固定资产正常更新、大修、改造等）、未来合理期间内需要偿付的经营性负债、运营费用等 | -16,229,643.42 |
| 本期可供分配金额 | 41,606,429.86 |
该期暂无已核计算明细，可查看对应报告原文。
2026Q3现金说明
更多财务指标
基金收入
单位：亿元 · 报告披露值
扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。
基金净利润
单位：亿元 · 报告披露值
扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。
实际支付的分派记录
统计窗口 2025-09-12之后至2026-08-31。按支付日期列示，与报告可供分配金额分别阅读。
| 支付日期 | 对应收益期间 | 元/份 | 来源 |
|---|---|---|---|
| 2026-04-10 | 截至2025-12-31 | 0.0570 | 原文第5页 |
价格与估值
2026-08-31未复权收盘价3.893元
已观察期间实付分派 / 现价1.46%
P/V（iFinD口径）1.225
中债REITs估值收益率（iFinD口径）
%全部历史 · 截至2026-08-31
指标说明
此项沿用iFinD提供的估值观察值，与项目全周期IRR及实际支付分派分别阅读，不代表承诺回报。
中金唯品会奥莱与全收益指数
共同起点归一为 100
两条序列以共同起点归一为 100，用于比较同期走势。基金采用后复权价格，932047 为全收益指数。
成立以来后复权价格
2025-09-12 — 2026-08-31
最高价、收盘价与最低价均采用后复权口径，并与底层资产经营表现分开观察。
P/V 变化
价格相对评估价值
P/V 为 iFinD 口径，仅用于观察本基金自身历史变化；分母范围与评估基准日以数据商正式说明为准。
区间表现及历史研究
近 120 日
-10.0%
后复权价格收益
120 日最大回撤
-16.2%
窗口内峰值至谷值
120 日年化波动
16.3%
日收益样本标准差 × √252
60 日日均成交额
689.2 万元
仅作容量参考，不等同可成交金额
INVESTMENT REVIEW · FROZEN SNAPSHOT
2026Q2研究记录
决策快照 2026-08-27 · 经营 2026Q2 · 当时市场数据截至 2026-07-30
经营承压自身历史位置暂不可比
2026Q2，杉井商业管理（宁波）实现项目营业收入0.67亿元，较2026Q1下降21.24%。经营线索偏弱：2项走弱、0项改善、0项持平。
截至2026-07-30，尚未形成完整12个月的实际支付现金记录；P/V 为1.29，有效历史较短，暂不判断所处位置。
P/V 1.29 的自身历史位置暂不可比，杉井商业管理（宁波）的项目营业收入则出现承压线索；当前价格尚缺少足够长的历史定位参照；租赁侧还需辨认租金与回款压力的边际变化。
若2026Q3同资产、同口径下，杉井商业管理（宁波）的项目营业收入不超过0.67亿元，且可供分配金额不高于2026Q2的0.41亿元，本季经营压力得到验证。租赁经营核查：当季应收未收、账龄、期后回款、收缴率及有效租金变化。
若2026Q3同口径杉井商业管理（宁波）的项目营业收入达到或超过0.85亿元，且可供分配金额不低于2026Q2的0.41亿元，本季承压判断失效。
本栏冻结当时判断，不用后续价格改写；页面后部的最新行情只用于事后确认。下一期经营或分派若不再验证，判断应随之调整。
查看2026Q2披露时点的位置
估值观察日 2026-07-21 · 中债REITs估值收益率 2.25%
同板块位置
第21百分位低位高位
自身历史位置
第100百分位低位高位
Q1 披露前后 20 个交易日
报告于 2026-04-22 披露
窗口收益展示报告披露前后的市场表现，并与同类基金同期中位数比较。
窗口表现
季报披露前后的价格变化
披露后20日
-0.9%
2026-04-22 至 2026-05-25
相对同类中位数
+1.2%
同一窗口、同类基金中位数
最新季度报告刚完成披露，当前不评价其披露后的市场反应。
风险与资料
原表上年期间从基金成立日2025年8月27日起算，和完整自然季度的收入不直接可比。
原文第8页租金与回款压力
险1、经营风险在基金运行期内，不动产项目可能因经济环境变化、运营不善、商户履约能力发生重大不利变化或者其拒绝履行合同及租约、拖欠租金，或除不可抗力之外的其他因素影响导致不动产资产无法正常运营或者遭受损失，从而导致实际现金流大幅低于测算现金流，存在基金收益率不佳的风险。
原文第13页近期事项与上市扩募记录
分派权益登记
分派除息
分派支付
定期报告
定期报告
分派宣告
已确认已完成
中金唯品会奥莱REIT · 现金分派方案公告
中金唯品会奥莱REIT已公告现金分派方案，分派覆盖期截至2026年3月31日，每份基金份额 0.04666 元。
上海证券交易所 · 第 2 页定期报告
分派支付
分派除息
- 基金上市
中金唯品会奥莱REIT于 2025-09-12 上市，基金管理人为中金基金管理有限公司。
报告原文
中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金2026年第3季度报告
2026Q3 · 2026-10-27 · 基金管理人披露
中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金2026年中期报告
2026H1 · 2026-08-28 · 上海证券交易所
中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金2026年第2季度报告
2026Q2 · 2026-07-21 · 上海证券交易所
中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金2026年第1季度报告
2026Q1 · 2026-04-22 · 上海证券交易所
中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金2025年年度报告
2025FY · 2026-03-31 · 上海证券交易所
中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金2025年第4季度报告
2025Q4 · 2026-01-22 · 上海证券交易所