2026Q2，武汉九州首瑞供应链服务EBITDA 率报82.84%，较2026Q1上升0.13个百分点。经营线索偏正面：1项改善、0项走弱、1项持平。
仓储物流基础设施公募REIT产权类SSE
汇添富九州通医药REIT
508084.SH
INVESTMENT REVIEW · FROZEN SNAPSHOT
本季投资判断
决策快照 2026-07-30 · 经营 2026Q2 · 当时市场数据截至 2026-07-30
经营改善P/V 处于自身历史偏低区间
截至2026-07-30，近12个月实际支付现金对应现价的回报为4.62%；P/V 为1.24，处于自身可比历史的2%分位。
P/V 1.24 处于自身历史偏低区间，而武汉九州首瑞供应链服务的EBITDA 率已出现改善线索；分歧在于改善能否继续传导至可供分配金额和实际分派；租赁侧还需辨认租户集中与租约到期的边际变化。
若2026Q3同资产、同口径下，武汉九州首瑞供应链服务的EBITDA 率不低于82.84%，且可供分配金额不低于2026Q2的0.16亿元，本季经营改善得到验证。租赁经营核查：前五大客户占比、未来四个季度到期面积、续租状态与替代客户进展。
若2026Q3同口径武汉九州首瑞供应链服务的EBITDA 率不高于82.71%，或可供分配金额低于2026Q2的0.16亿元，本季改善判断失效。
本栏冻结当时判断，不用后续价格改写；页面后部的最新行情只用于事后确认。下一期经营或分派若不再验证，判断应随之调整。
季报横截面
2026Q2
中债估值收益率截至 2026-07-21 · 观察日 2026-07-22
冻结决策快照
2026-07-30
现金回报与 P/V 使用当时市场数据 2026-07-30
事后市场跟踪
2026-08-21
只检验价格是否确认，不回写原判断
当前估值与现金回报
数据截至 2026-08-21；用于事后跟踪，不改写上方冻结决策快照。
未复权收盘价
3.783
2026-08-21 · 现金回报分母
实际支付现金 / 现价
4.7%
近12个月实际支付现金 / 2026-08-21未复权收盘价
较中债10年国债
+3.0%
完整近12个月样本才计算 · 国债 1.68%
P/V（iFinD）
1.222
自身历史 3.7% 分位
产权类阅读
实际现金分派主要反映租金或项目经营现金回报，但历史支付不等于未来可持续水平，仍需结合出租率、租金、资本开支和扩募变化。
年报评估信息时效
—
最新年报暂未披露可识别的评估基准日
季报披露时点的中债REITs估值收益率与经营变化
2026Q2横截面；估值数据截至 2026-07-21，观察日 2026-07-22，不是页面当前值。
中债REITs估值收益率（iFinD口径）
4.27%
不是项目全周期IRR或实际现金分派率
同板块位置
偏低（第5百分位）
按产权类型与经营板块比较
自身历史位置
偏高（第91百分位）
仅使用当时已经出现的历史数据
经营方向
改善
底层经营指标
交叉判断
低收益率 · 经营改善
市场要求回报较低且经营方向改善；经营改善或已部分计价，仍需验证持续性和估值拥挤。
阶段性判断底层资产
1 项资产；名称、区位与经营模式来自正式披露。
武汉东西湖项目
- 项目公司
- 武汉九州首瑞供应链服务有限公司
- 业态
- 仓储物流
- 区位
- 位于武汉东西湖区，地处武汉绕城高速及四环线之间，所在地块西临新城十八路，南临田园街，北近东吴大道、东临新城十六路
- 经营模式
- 通过自有医药仓库提供仓储服务获取经营收入
本期经营观察
结合财务结果与行业经营指标，口径变化将单独说明。
2026Q2
待观察
可供分配金额受历史现金、预留释放、融资或一次性因素影响，暂不视为经营改善。
期内办公用房租金单价
22.17 元/平方 米/月
同比/可比变动 +3.5%
期末租金收缴率
100.00 %
同比/可比变动 0.0pp
统计范围：核心指标优先采用季报披露的项目整体值；仅分项目披露且不能合并的指标不生成全项目均值。
比较说明：同一季度且未发现影响整体口径的资产范围变化
结构性风险观察
从历次正式报告中归并持续性风险主题，并列明下一期核查方向。
持续跟踪fund:508084.SH
租户集中与租约到期
核对前五大客户占比、未来四个季度到期面积、续租状态与替代客户进展。
2025FY · 第20页本栏仅呈现已有披露支持的风险线索；未出现的风险类型不代表风险不存在。
基金财务与分派
仅展示期间、资产范围、定义和单位一致，且通过来源页复核的季度序列。
本期可供分配金额
单位：亿元 · 报告披露值
扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。
单位可供分配金额
单位：元/份 · 报告披露值
扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。
基金收入
单位：亿元 · 报告披露值
扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。
基金净利润
单位：亿元 · 报告披露值
扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。
经营活动现金流
单位：亿元 · 报告披露值
扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。
事后价格确认
行情截至 2026-08-21；综合展示20/60/120日收益、回撤、波动、流动性及相对全收益指数表现，不回写原决策快照。
后复权收盘价
3.950
2026-08-21
P/V
1.22
iFinD口径 · 仅与自身历史比较
近 20 日
+0.1%
后复权价格收益
近 60 日
-3.9%
后复权价格收益
近 120 日
-7.8%
后复权价格收益
120 日最大回撤
-10.5%
窗口内峰值至谷值
120 日年化波动
13.5%
日收益样本标准差 × √252
60 日日均成交额
504.9 万元
仅作容量参考，不等同可成交金额
汇添富九州通医药与全收益指数
共同起点归一为 100
两条序列以共同起点归一为 100，用于比较同期走势。基金采用后复权价格，932047 为全收益指数。
成立以来后复权价格
2025-02-27 — 2026-08-21
最高价、收盘价与最低价均采用后复权口径，并与底层资产经营表现分开观察。
P/V 变化
价格相对评估价值
P/V 为 iFinD 口径，仅用于观察本基金自身历史变化；分母范围与评估基准日以数据商正式说明为准。
Q1 披露前后 20 个交易日
报告于 2026-04-22 披露
窗口收益展示报告披露前后的市场表现，并与同类基金同期中位数比较。
窗口表现
季报披露前后的价格变化
披露后20日
-2.8%
2026-04-22 至 2026-05-25
相对同类中位数
+1.8%
同一窗口、同类基金中位数
最新季度报告刚完成披露，当前不评价其披露后的市场反应。
近期重要事项
汇总已公告安排、预计披露期及近期已发生事项。
报告披露期
预计时段披露期内
全市场 · 2026年中期报告披露期
2026年中期报告预计披露期为 2026-07-01 至 2026-08-31。截至 2026-08-21，适用基金已披露 0/81 份报告。
中国证券监督管理委员会报告披露期
预计时段即将发生
全市场 · 2026年三季度报告披露期
2026年三季度报告预计披露期为 2026-10-01 至 2026-10-27。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。
中国证券监督管理委员会报告披露期
预计时段日期待定
全市场 · 2026年四季度报告披露期
2026年四季度报告预计披露期为 2027-01-01 起 15 个工作日内，具体截止日待节假日安排公布后更新。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。
中国证券监督管理委员会定期报告
分派支付
分派除息
分派权益登记
分派宣告
已确认已完成
汇添富九州通医药REIT · 现金分派方案公告
汇添富九州通医药REIT已公告现金分派方案，分派覆盖期截至2026年3月31日，每份基金份额 0.08229 元。
上海证券交易所 · 第 2 页定期报告
上市与扩募档案
成立以来的重要结构变化按正式定期报告和交易所材料整理，与近期事件日历分开展示。
- 基金上市
汇添富九州通医药REIT于 2025-02-27 上市，基金管理人为汇添富基金管理股份有限公司。
历史定期报告
点击报告标题可查看交易所或基金管理人披露的原文。
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2025Q4 · 2026-01-22 · 上海证券交易所
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