武汉东西湖项目
- 项目公司
- 武汉九州首瑞供应链服务有限公司
- 业态
- 仓储物流
- 区位
- 位于武汉东西湖区，地处武汉绕城高速及四环线之间，所在地块西临新城十八路，南临田园街，北近东吴大道、东临新城十六路
- 经营模式
- 通过自有医药仓库提供仓储服务获取经营收入
508084.SH · 仓储物流 · 基础设施公募REIT
汇添富九州通医药REIT
汇添富基金管理股份有限公司 · 1项资产
成立 2025-02-17 · 上市 2025-02-27 · 托管人 兴业银行股份有限公司
报告资料截至 2026-10-27行情截至 2026-08-31
项目整体：报告期内日均托盘使用率87.81%（上年同表为81.68%）；报告期内托盘单价（冷库）200.90元/托盘/月。前三季度按最低托盘使用量结算，实际占用托盘数不等于合同结算量。
资产概况
评估基准日 2025-12-31 原文第103页
经营变化
2026Q3每份经营收入
底层资产经营收入 ÷ 当季末基金份额 · 元/份
查看该期收入构成与计算
按各期实际持有资产的经营收入归集，包含租金、物业服务等经营项目。尚未扣除成本、利息等支出，不等于分红；扩募期间的收入可能只包含新资产部分时间的贡献。
收入价格比
每份季度经营收入 ÷ 披露日价格 · %，未年化
来源与计算口径
沿用上图相同季度节点，价格取报告披露日的不复权收盘价；披露日休市时，取此前最近交易日收盘价，并注明实际日期。交易日缺价不补值。本图未年化，不代表分派率或投资回报。
现金与分派
选择图中一点，查看该期金额与报告。
查看所选期间的金额明细
2026H1可供分配金额计算
报告可供分配金额3,098.00万元
计算中，1-使用以前期间预留的运营费用调增1,556.59万元，未来支出预留扣减1,217.64万元。
| 计算项目 | 金额（万元） |
|---|---|
| 计算起点（基金层面EBITDA） | 3,323.47 |
| 1-使用以前期间预留的运营费用 | +1,556.59 |
| 1-应收及应付项目的变动 | −370.18 |
| 支付利息及所得税 | −194.23 |
| 未来支出预留 | −1,217.64 |
| 可供分配金额 | 3,098.00 |
查看报告明细与来源
表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。
| 报告项目 | 金额（人民币元） |
|---|---|
| 本期息税折旧及摊销前利润 | 33,234,727.90 |
| 1-使用以前期间预留的运营费用 | 15,565,881.22 |
| 1-应收及应付项目的变动 | -3,701,826.02 |
| 2-支付的利息及所得税费用 | -1,942,328.92 |
| 3-未来合理相关支出预留，包括重 大资本性支出、未来合理期间内的 债务利息、运营费用等 | -12,176,430.39 |
| 本期可供分配金额 | 30,980,023.79 |
2026Q3可供分配金额计算
报告可供分配金额1,588.57万元
计算中，1-使用以前期间预留的运营费用调增400.06万元，未来支出预留扣减485.68万元。
| 计算项目 | 金额（万元） |
|---|---|
| 计算起点（基金层面EBITDA） | 1,643.95 |
| 1-使用以前期间预留的运营费用 | +400.06 |
| 2-应收及应付项目的变动 | +118.88 |
| 支付利息及所得税 | −88.63 |
| 未来支出预留 | −485.68 |
| 可供分配金额 | 1,588.57 |
查看报告明细与来源
表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。
| 报告项目 | 金额（人民币元） |
|---|---|
| 本期息税折旧及摊销前利润 | 16,439,488.95 |
| 1-使用以前期间预留的运营费用 | 4,000,568.00 |
| 2-应收及应付项目的变动 | 1,188,752.26 |
| 1-支付的利息及所得税费用 | -886,301.13 |
| 2-未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出、未来合理期间内的债务利息、运营费用等 | -4,856,833.43 |
| 本期可供分配金额 | 15,885,674.65 |
该期暂无已核计算明细，可查看对应报告原文。
更多财务指标
基金收入
单位：亿元 · 报告披露值
扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。
基金净利润
单位：亿元 · 报告披露值
扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。
价格与估值
2026-08-31未复权收盘价3.825元
近12个月实付分派 / 现价4.62%
较中债10年国债利差294bp
P/V（iFinD口径）1.234
P/V处于自身历史第7百分位，历史窗口始于2025-02-27。
中债REITs估值收益率（iFinD口径）
%全部历史 · 截至2026-08-31
指标说明
此项沿用iFinD提供的估值观察值，与项目全周期IRR及实际支付分派分别阅读，不代表承诺回报。
汇添富九州通医药与全收益指数
共同起点归一为 100
两条序列以共同起点归一为 100，用于比较同期走势。基金采用后复权价格，932047 为全收益指数。
成立以来后复权价格
2025-02-27 — 2026-08-31
最高价、收盘价与最低价均采用后复权口径，并与底层资产经营表现分开观察。
P/V 变化
价格相对评估价值
P/V 为 iFinD 口径，仅用于观察本基金自身历史变化；分母范围与评估基准日以数据商正式说明为准。
区间表现及历史研究
近 120 日
-4.6%
后复权价格收益
120 日最大回撤
-10.5%
窗口内峰值至谷值
120 日年化波动
13.6%
日收益样本标准差 × √252
60 日日均成交额
488.0 万元
仅作容量参考，不等同可成交金额
INVESTMENT REVIEW · FROZEN SNAPSHOT
2026Q2研究记录
决策快照 2026-08-27 · 经营 2026Q2 · 当时市场数据截至 2026-07-30
经营改善P/V 处于自身历史偏低区间
2026Q2，武汉九州首瑞供应链服务EBITDA 率报82.84%，较2026Q1上升0.13个百分点。经营线索偏正面：1项改善、0项走弱、1项持平。
截至2026-07-30，近12个月实际支付现金对应现价的回报为4.62%；P/V 为1.24，处于自身可比历史的2%分位。
P/V 1.24 处于自身历史偏低区间，而武汉九州首瑞供应链服务的EBITDA 率已出现改善线索；分歧在于改善能否继续传导至可供分配金额和实际分派；租赁侧还需辨认租户集中与租约到期的边际变化。
若2026Q3同资产、同口径下，武汉九州首瑞供应链服务的EBITDA 率不低于82.84%，且可供分配金额不低于2026Q2的0.16亿元，本季经营改善得到验证。租赁经营核查：前五大客户占比、未来四个季度到期面积、续租状态与替代客户进展。
若2026Q3同口径武汉九州首瑞供应链服务的EBITDA 率不高于82.71%，或可供分配金额低于2026Q2的0.16亿元，本季改善判断失效。
本栏冻结当时判断，不用后续价格改写；页面后部的最新行情只用于事后确认。下一期经营或分派若不再验证，判断应随之调整。
查看2026Q2披露时点的位置
估值观察日 2026-07-21 · 中债REITs估值收益率 4.27%
同板块位置
第5百分位低位高位
自身历史位置
第91百分位低位高位
Q1 披露前后 20 个交易日
报告于 2026-04-22 披露
窗口收益展示报告披露前后的市场表现，并与同类基金同期中位数比较。
窗口表现
季报披露前后的价格变化
披露后20日
-2.8%
2026-04-22 至 2026-05-25
相对同类中位数
+1.8%
同一窗口、同类基金中位数
最新季度报告刚完成披露，当前不评价其披露后的市场反应。
风险与资料
租户集中与租约到期
拓展客户：在巩固九州通集团内部业务及现有连锁药店客户的基础上，持续拓展药品生产企业、第三方物流企业、医疗机构等外部客户，降低单一客户或行业波动带来的集中度风险，构建多元化客户结构，保障收入的稳定性。
原文第20页近期事项与上市扩募记录
报告披露期
预计时段披露期内
全市场 · 2026年中期报告披露期
2026年中期报告预计披露期为 2026-07-01 至 2026-08-31。截至 2026-08-31，适用基金已披露 81/81 份报告。
中国证券监督管理委员会报告披露期
预计时段即将发生
全市场 · 2026年三季度报告披露期
2026年三季度报告预计披露期为 2026-10-01 至 2026-10-27。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。
中国证券监督管理委员会报告披露期
预计时段日期待定
全市场 · 2026年四季度报告披露期
2026年四季度报告预计披露期为 2027-01-01 起 15 个工作日内，具体截止日待节假日安排公布后更新。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。
中国证券监督管理委员会定期报告
定期报告
分派支付
分派除息
分派权益登记
分派宣告
已确认已完成
汇添富九州通医药REIT · 现金分派方案公告
汇添富九州通医药REIT已公告现金分派方案，分派覆盖期截至2026年3月31日，每份基金份额 0.08229 元。
上海证券交易所 · 第 2 页- 基金上市
汇添富九州通医药REIT于 2025-02-27 上市，基金管理人为汇添富基金管理股份有限公司。
报告原文
汇添富九州通医药仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2026年度第3季度报告
2026Q3 · 2026-10-27 · 基金管理人披露
汇添富九州通医药仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2026年中期报告
2026H1 · 2026-08-31 · 上海证券交易所
汇添富九州通医药仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2026年度第2季度报告
2026Q2 · 2026-07-21 · 上海证券交易所
汇添富九州通医药仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2026年第1季度报告
2026Q1 · 2026-04-22 · 上海证券交易所
汇添富九州通医药仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年年度报告
2025FY · 2026-03-31 · 上海证券交易所
汇添富九州通医药仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年第4季度报告
2025Q4 · 2026-01-22 · 上海证券交易所
汇添富九州通医药仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年第3季度报告
2025Q3 · 2025-10-28 · 上海证券交易所
汇添富九州通医药仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告
2025H1 · 2025-08-29 · 上海证券交易所
汇添富九州通医药仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年第2季度报告
2025Q2 · 2025-07-21 · 上海证券交易所