菁英公寓项目
- 项目公司
- 苏州工业园区菁英公寓管理有限公司
- 业态
- 租赁住房
- 区位
- 苏州市苏州工业园区启月街 1号
- 经营模式
- 提供租赁住房服务，收入主要来源于不动产项目产生的租金及物业管理费收入等。
508085.SH · 保障性租赁住房 · 基础设施公募REIT
华泰苏州恒泰租赁住房REIT
华泰证券（上海）资产管理有限公司 · 1项资产
成立 2025-04-25 · 上市 2025-05-21 · 托管人 中信银行股份有限公司
报告资料截至 2026-10-27行情截至 2026-08-31
项目整体：报告期末出租率(按出租单元算）97.92%（上年同表为97.56%）；报告期内租赁住房租金单价水平26.30元/月/平方米（上年同表为26.28元/月/平方米）。将合租户型改成家庭户型后，租赁单元比6月末少39个。按单元数计算的出租率和按面积计算的出租率应分别看。
资产概况
评估基准日 2025-12-31 原文第48页
经营变化
2026Q3每份经营收入
底层资产经营收入 ÷ 当季末基金份额 · 元/份
查看该期收入构成与计算
按各期实际持有资产的经营收入归集，包含租金、物业服务等经营项目。尚未扣除成本、利息等支出，不等于分红；扩募期间的收入可能只包含新资产部分时间的贡献。
收入价格比
每份季度经营收入 ÷ 披露日价格 · %，未年化
来源与计算口径
沿用上图相同季度节点，价格取报告披露日的不复权收盘价；披露日休市时，取此前最近交易日收盘价，并注明实际日期。交易日缺价不补值。本图未年化，不代表分派率或投资回报。
现金与分派
选择图中一点，查看该期金额与报告。
查看所选期间的金额明细
2026H1可供分配金额计算
报告可供分配金额2,936.13万元
计算中，1 .期初现金余额调增6,162.06万元，未来支出预留扣减5,495.17万元。
| 计算项目 | 金额（万元） |
|---|---|
| 计算起点（基金层面EBITDA） | 2,932.23 |
| 1 .期初现金余额 | +6,162.06 |
| 2 .收到的所得税费用返还 | +50.13 |
| 1 .尚未分配的前一报告期可 供分配金额 | −1,212.78 |
| 应收应付项目变动 | +398.15 |
| 3 .其他资本性支出 | +101.51 |
| 未来支出预留 | −5,495.17 |
| 可供分配金额 | 2,936.13 |
查看报告明细与来源
表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。
| 报告项目 | 金额（人民币元） |
|---|---|
| 本期息税折旧及摊销前利润 | 29,322,290.85 |
| 1 .期初现金余额 | 61,620,614.94 |
| 2 .收到的所得税费用返还 | 501,254.65 |
| 1 .尚未分配的前一报告期可 供分配金额 | -12,127,819.23 |
| 2 .应收和应付项目的变动 | 3,981,546.91 |
| 3 .其他资本性支出 | 1,015,052.21 |
| 4 .未来合理的相关支出预留 | -54,951,687.46 |
| 本期可供分配金额 | 29,361,252.87 |
2026Q3可供分配金额计算
报告可供分配金额1,535.18万元
计算中，1.其他资本性支出调增81.36万元，应收应付项目变动扣减241.62万元。
| 计算项目 | 金额（万元） |
|---|---|
| 计算起点（基金层面EBITDA） | 1,807.09 |
| 1.其他资本性支出 | +81.36 |
| 应收应付项目变动 | −241.62 |
| 未来支出预留 | −111.65 |
| 可供分配金额 | 1,535.18 |
查看报告明细与来源
表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。
| 报告项目 | 金额（人民币元） |
|---|---|
| 本期息税折旧及摊销前利润 | 18,070,884.23 |
| 1.其他资本性支出 | 813,585.38 |
| 1.应收和应付项目的变动 | -2,416,201.26 |
| 2.未来合理的相关支出预留 | -1,116,501.05 |
| 本期可供分配金额 | 15,351,767.30 |
该期暂无已核计算明细，可查看对应报告原文。
2026Q3现金说明
更多财务指标
基金收入
单位：亿元 · 报告披露值
扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。
基金净利润
单位：亿元 · 报告披露值
扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。
价格与估值
2026-08-31未复权收盘价3.441元
近12个月实付分派 / 现价2.20%
较中债10年国债利差51bp
P/V（iFinD口径）1.303
P/V处于自身历史第4百分位，历史窗口始于2025-05-21。
中债REITs估值收益率（iFinD口径）
%全部历史 · 截至2026-08-31
指标说明
此项沿用iFinD提供的估值观察值，与项目全周期IRR及实际支付分派分别阅读，不代表承诺回报。
华泰苏州恒泰租赁住房与全收益指数
共同起点归一为 100
两条序列以共同起点归一为 100，用于比较同期走势。基金采用后复权价格，932047 为全收益指数。
成立以来后复权价格
2025-05-21 — 2026-08-31
最高价、收盘价与最低价均采用后复权口径，并与底层资产经营表现分开观察。
P/V 变化
价格相对评估价值
P/V 为 iFinD 口径，仅用于观察本基金自身历史变化；分母范围与评估基准日以数据商正式说明为准。
区间表现及历史研究
近 120 日
-2.2%
后复权价格收益
120 日最大回撤
-9.5%
窗口内峰值至谷值
120 日年化波动
14.0%
日收益样本标准差 × √252
60 日日均成交额
286.9 万元
仅作容量参考，不等同可成交金额
INVESTMENT REVIEW · FROZEN SNAPSHOT
2026Q2研究记录
决策快照 2026-08-27 · 经营 2026Q2 · 当时市场数据截至 2026-07-30
经营承压P/V 处于自身历史偏低区间
2026Q2，苏州工业园区菁英公寓管理实现项目 EBITDA0.17亿元，较2026Q1下降1.07%。经营线索偏弱：2项走弱、1项改善、2项持平。
截至2026-07-30，近12个月实际支付现金对应现价的回报为2.24%；P/V 为1.30，处于自身可比历史的3%分位。
P/V 1.30 处于自身历史偏低区间，与苏州工业园区菁英公寓管理的项目 EBITDA承压并存；当前需要分辨估值折价是风险补偿，还是经营接近阶段性底部。
若2026Q3同资产、同口径下，苏州工业园区菁英公寓管理的项目 EBITDA不超过0.170亿元，且可供分配金额不高于2026Q2的0.15亿元，本季经营压力得到验证。
若2026Q3同口径苏州工业园区菁英公寓管理的项目 EBITDA达到或超过0.172亿元，且可供分配金额不低于2026Q2的0.15亿元，本季承压判断失效。
本栏冻结当时判断，不用后续价格改写；页面后部的最新行情只用于事后确认。下一期经营或分派若不再验证，判断应随之调整。
查看2026Q2披露时点的位置
估值观察日 2026-07-21 · 中债REITs估值收益率 3.84%
同板块位置
第39百分位低位高位
自身历史位置
第100百分位低位高位
Q1 披露前后 20 个交易日
报告于 2026-04-22 披露
窗口收益展示报告披露前后的市场表现，并与同类基金同期中位数比较。
窗口表现
季报披露前后的价格变化
披露后20日
+0.7%
2026-04-22 至 2026-05-25
相对同类中位数
+3.9%
同一窗口、同类基金中位数
最新季度报告刚完成披露，当前不评价其披露后的市场反应。
风险与资料
近期事项与上市扩募记录
报告披露期
预计时段披露期内
全市场 · 2026年中期报告披露期
2026年中期报告预计披露期为 2026-07-01 至 2026-08-31。截至 2026-08-31，适用基金已披露 81/81 份报告。
中国证券监督管理委员会报告披露期
预计时段即将发生
全市场 · 2026年三季度报告披露期
2026年三季度报告预计披露期为 2026-10-01 至 2026-10-27。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。
中国证券监督管理委员会报告披露期
预计时段日期待定
全市场 · 2026年四季度报告披露期
2026年四季度报告预计披露期为 2027-01-01 起 15 个工作日内，具体截止日待节假日安排公布后更新。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。
中国证券监督管理委员会定期报告
定期报告
分派支付
分派除息
分派权益登记
已确认已完成
华泰苏州恒泰租赁住房REIT · 现金分派权益登记
华泰苏州恒泰租赁住房REIT已于 2026-04-23 完成权益登记，每份基金份额 0.02424 元。
上海证券交易所 · 第 6 页定期报告
- 基金上市
华泰苏州恒泰租赁住房REIT于 2025-05-21 上市，基金管理人为华泰证券（上海）资产管理有限公司。
报告原文
华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026年第3季度报告
2026Q3 · 2026-10-27 · 基金管理人披露
华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026年中期报告（更正版）
2026H1 · 2026-08-31 · 上海证券交易所
华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026年第2季度报告
2026Q2 · 2026-07-21 · 上海证券交易所
华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2026年第1季度报告
2026Q1 · 2026-04-22 · 上海证券交易所
华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2025年年度报告
2025FY · 2026-03-31 · 上海证券交易所
华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2025年第4季度报告
2025Q4 · 2026-01-22 · 上海证券交易所
华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2025年第3季度报告
2025Q3 · 2025-10-28 · 上海证券交易所
华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告
2025H1 · 2025-08-29 · 上海证券交易所
华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金2025年第2季度报告
2025Q2 · 2025-07-21 · 上海证券交易所