2026Q2，湖南凯德商用置业实现项目营业收入0.40亿元，较2026Q1上升82.88%。经营指标出现分化：1项改善、1项走弱、0项持平。
消费基础设施基础设施公募REIT产权类SSE
华夏凯德消费REIT
508091.SH
INVESTMENT REVIEW · FROZEN SNAPSHOT
本季投资判断
决策快照 2026-07-30 · 经营 2026Q2 · 当时市场数据截至 2026-07-30
指标分化自身历史位置暂不可比
截至2026-07-30，尚未形成完整12个月的实际支付现金记录；P/V 为0.81，有效历史较短，暂不判断所处位置。
P/V 0.81的自身历史位置暂不可比，但湖南凯德商用置业的项目营业收入尚未形成清晰方向；现金兑现和下一季同口径经营数据将决定判断如何收敛；另需跟踪债务、利率与再融资。
在2026Q3同一资产范围内，若以湖南凯德商用置业的项目营业收入为首的可比经营指标中至少一项较2026Q2上升、至少一项下降，指标分化得到验证。债务、利率与再融资核查：债务余额、到期分布、利率类型、偿还安排和再融资成本。
若2026Q3包括湖南凯德商用置业的项目营业收入在内的全部可比核心经营指标相对2026Q2呈同一方向，且可供分配金额相对2026Q2的0.26亿元同向变化，分化判断失效。
本栏冻结当时判断，不用后续价格改写；页面后部的最新行情只用于事后确认。下一期经营或分派若不再验证，判断应随之调整。
季报横截面
2026Q2
中债估值收益率截至 2026-07-21 · 观察日 2026-07-22
冻结决策快照
2026-07-30
现金回报与 P/V 使用当时市场数据 2026-07-30
事后市场跟踪
2026-08-21
只检验价格是否确认，不回写原判断
当前估值与现金回报
数据截至 2026-08-21；用于事后跟踪，不改写上方冻结决策快照。
未复权收盘价
5.480
2026-08-21 · 现金回报分母
实际支付现金 / 现价
1.4%
上市以来实际支付现金 / 2026-08-21未复权收盘价；非年化
较中债10年国债
—
完整近12个月样本才计算 · 国债 1.68%
P/V（iFinD）
0.852
自身历史数据较短
产权类阅读
实际现金分派主要反映租金或项目经营现金回报，但历史支付不等于未来可持续水平，仍需结合出租率、租金、资本开支和扩募变化。
年报评估信息时效
—
最新年报暂未披露可识别的评估基准日
季报披露时点的中债REITs估值收益率与经营变化
2026Q2横截面；估值数据截至 2026-07-21，观察日 2026-07-22，不是页面当前值。
中债REITs估值收益率（iFinD口径）
4.58%
不是项目全周期IRR或实际现金分派率
同板块位置
偏高（第88百分位）
按产权类型与经营板块比较
自身历史位置
偏高（第97百分位）
仅使用当时已经出现的历史数据
经营方向
资料待补充
当季资料不足
交叉判断
经营资料不足
当季经营方向资料不足，暂不分类，也不根据收益率单独作出判断。
阶段性判断当季经营方向尚未形成，不按估值收益率单独下结论。
底层资产
2 项资产；名称、区位与经营模式来自正式披露。
长沙雨花亭项目
- 项目公司
- 湖南凯德商用置业有限公司
- 业态
- 商业零售
- 区位
- 湖南省长沙市雨花区韶山中路421号
- 经营模式
- 不动产项目属于购物中心行业，以自持购物中心资产向符合要求的承租租户提供店铺空间租赁服务，并配套提供整体运营管理服务，对应获得租金收入、物业管理收入、推广费收入和其他收入等。
广州云尚项目
- 项目公司
- 广州云凯置业有限公司
- 业态
- 商业零售
- 区位
- 广州市白云区云城西路890号裙楼负二层至地上六层
- 经营模式
- 不动产项目属于购物中心行业，以自持购物中心资产向符合要求的承租租户提供店铺空间租赁服务，并配套提供整体运营管理服务，对应获得租金收入、物业管理收入、推广费收入和其他收入等。
本期经营观察
结合财务结果与行业经营指标，口径变化将单独说明。
2026Q2
待观察
不可比：成立/上市不足一个完整同比期间
营业收入
6,046.9 万元
本期披露值
EBITDA
3,435.7 万元
本期披露值
期末出租率
97.27 %
本期披露值
期内平均租金单价
219.93 元/平方米/月 （不含增值 税）
本期披露值
期末租金收缴率
98.53 %
本期披露值
期末剩余租期
3.40 年
本期披露值
期末可供出租面积
8.7 万平方米
本期披露值
期末实际出租面积
8.5 万平方米
本期披露值
统计范围：核心指标优先采用季报披露的项目整体值；仅分项目披露且不能合并的指标不生成全项目均值。
比较说明：成立/上市不足一个完整同比期间
结构性风险观察
从历次正式报告中归并持续性风险主题，并列明下一期核查方向。
持续跟踪fund:508091.SH
债务、利率与再融资
核对债务余额、到期分布、利率类型、偿还安排和再融资成本。
2025FY · 第24页本栏仅呈现已有披露支持的风险线索；未出现的风险类型不代表风险不存在。
基金财务与分派
仅展示期间、资产范围、定义和单位一致，且通过来源页复核的季度序列。
本期可供分配金额
单位：亿元 · 报告披露值
扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。
单位可供分配金额
单位：元/份 · 报告披露值
扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。
基金收入
单位：亿元 · 报告披露值
扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。
基金净利润
单位：亿元 · 报告披露值
扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。
经营活动现金流
单位：亿元 · 报告披露值
扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。
事后价格确认
行情截至 2026-08-21；综合展示20/60/120日收益、回撤、波动、流动性及相对全收益指数表现，不回写原决策快照。
后复权收盘价
5.544
2026-08-21
P/V
0.85
iFinD口径 · 仅与自身历史比较
近 20 日
-3.9%
后复权价格收益
近 60 日
-11.6%
后复权价格收益
近 120 日
-18.3%
后复权价格收益
120 日最大回撤
-19.5%
窗口内峰值至谷值
120 日年化波动
15.1%
日收益样本标准差 × √252
60 日日均成交额
525.6 万元
仅作容量参考，不等同可成交金额
华夏凯德消费与全收益指数
共同起点归一为 100
两条序列以共同起点归一为 100，用于比较同期走势。基金采用后复权价格，932047 为全收益指数。
成立以来后复权价格
2025-09-29 — 2026-08-21
最高价、收盘价与最低价均采用后复权口径，并与底层资产经营表现分开观察。
P/V 变化
价格相对评估价值
P/V 为 iFinD 口径，仅用于观察本基金自身历史变化；分母范围与评估基准日以数据商正式说明为准。
Q1 披露前后 20 个交易日
报告于 2026-04-22 披露
窗口收益展示报告披露前后的市场表现，并与同类基金同期中位数比较。
窗口表现
季报披露前后的价格变化
披露后20日
-3.9%
2026-04-22 至 2026-05-25
相对同类中位数
-1.8%
同一窗口、同类基金中位数
最新季度报告刚完成披露，当前不评价其披露后的市场反应。
近期重要事项
汇总已公告安排、预计披露期及近期已发生事项。
报告披露期
预计时段披露期内
全市场 · 2026年中期报告披露期
2026年中期报告预计披露期为 2026-07-01 至 2026-08-31。截至 2026-08-21，适用基金已披露 0/81 份报告。
中国证券监督管理委员会报告披露期
预计时段即将发生
全市场 · 2026年三季度报告披露期
2026年三季度报告预计披露期为 2026-10-01 至 2026-10-27。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。
中国证券监督管理委员会报告披露期
预计时段日期待定
全市场 · 2026年四季度报告披露期
2026年四季度报告预计披露期为 2027-01-01 起 15 个工作日内，具体截止日待节假日安排公布后更新。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。
中国证券监督管理委员会定期报告
定期报告
分派支付
分派除息
分派权益登记
分派宣告
已确认已完成
华夏凯德消费REIT · 现金分派方案公告
华夏凯德消费REIT已公告现金分派方案，分派覆盖期截至2025年12月31日，每份基金份额 0.0761 元。
上海证券交易所 · 第 2 页上市与扩募档案
成立以来的重要结构变化按正式定期报告和交易所材料整理，与近期事件日历分开展示。
- 基金上市
华夏凯德消费REIT于 2025-09-29 上市，基金管理人为华夏基金管理有限公司。
历史定期报告
点击报告标题可查看交易所或基金管理人披露的原文。