长沙雨花亭项目
- 项目公司
- 湖南凯德商用置业有限公司
- 业态
- 商业零售
- 区位
- 湖南省长沙市雨花区韶山中路421号
- 经营模式
- 不动产项目属于购物中心行业，以自持购物中心资产向符合要求的承租租户提供店铺空间租赁服务，并配套提供整体运营管理服务，对应获得租金收入、物业管理收入、推广费收入和其他收入等。
508091.SH · 消费基础设施 · 基础设施公募REIT
华夏凯德消费REIT
华夏基金管理有限公司 · 2项资产
成立 2025-09-16 · 上市 2025-09-29 · 托管人 中信银行股份有限公司
报告资料截至 2026-10-27行情截至 2026-08-31
两项目整体签约出租率97.25%；广州改造区正从开业转向完整计租。本季资产收入6,170.33万元，不对去年不足一季的收入算增长率。
资产概况
广州云尚项目
- 项目公司
- 广州云凯置业有限公司
- 业态
- 商业零售
- 区位
- 广州市白云区云城西路890号裙楼负二层至地上六层
- 经营模式
- 不动产项目属于购物中心行业，以自持购物中心资产向符合要求的承租租户提供店铺空间租赁服务，并配套提供整体运营管理服务，对应获得租金收入、物业管理收入、推广费收入和其他收入等。
经营变化
2026Q3每份经营收入
底层资产经营收入 ÷ 当季末基金份额 · 元/份
查看该期收入构成与计算
按各期实际持有资产的经营收入归集，包含租金、物业服务等经营项目。尚未扣除成本、利息等支出，不等于分红；扩募期间的收入可能只包含新资产部分时间的贡献。
收入价格比
每份季度经营收入 ÷ 披露日价格 · %，未年化
来源与计算口径
沿用上图相同季度节点，价格取报告披露日的不复权收盘价；披露日休市时，取此前最近交易日收盘价，并注明实际日期。交易日缺价不补值。本图未年化，不代表分派率或投资回报。
现金与分派
选择图中一点，查看该期金额与报告。
查看所选期间的金额明细
2026H1可供分配金额计算
报告可供分配金额5,303.75万元
计算中，未来支出预留调增667.93万元，1.当期购买不动产项目等资本 性支出扣减1,739.60万元。
| 计算项目 | 金额（万元） |
|---|---|
| 计算起点（基金层面EBITDA） | 6,684.31 |
| 应收应付项目变动 | +579.26 |
| 未来支出预留 | +667.93 |
| 1.当期购买不动产项目等资本 性支出 | −1,739.60 |
| 支付利息及所得税 | −883.51 |
| 3.偿还借款支付的本金 | −4.62 |
| 其他调整 | −0.01 |
| 可供分配金额 | 5,303.75 |
查看报告明细与来源
表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。
| 报告项目 | 金额（人民币元） |
|---|---|
| 本期息税折旧及摊销前利润 | 66,843,081.49 |
| 1.应收和应付项目的变动 | 5,792,580.20 |
| 2.未来合理相关支出预留，包括 重大资本性支出（如固定资产正 常更新、大修、改造等）、未来 合理期间内需要偿付的经营性 负债、运营费用等 | 6,679,255.33 |
| 1.当期购买不动产项目等资本 性支出 | -17,396,024.91 |
| 2.支付的利息及所得税费用 | -8,835,080.94 |
| 3.偿还借款支付的本金 | -46,200.00 |
| 4.其他可能的调整项，如不动产 基金发行份额募集的资金、处置 | -106.20 |
| 本期可供分配金额 | 53,037,504.97 |
2026Q3可供分配金额计算
报告可供分配金额2,675.59万元
计算中，支付利息及所得税扣减297.55万元。
| 计算项目 | 金额（万元） |
|---|---|
| 计算起点（基金层面EBITDA） | 3,311.86 |
| 购买不动产等资本支出 | −242.76 |
| 支付利息及所得税 | −297.55 |
| 应收应付项目变动 | −63.43 |
| 未来支出预留 | −32.53 |
| 可供分配金额 | 2,675.59 |
查看报告明细与来源
表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。
| 报告项目 | 金额（人民币元） |
|---|---|
| 本期息税折旧及摊销前利润 | 33,118,579.65 |
| 当期购买不动产项目等资本性支出 | -2,427,620.72 |
| 支付的利息及所得税费用 | -2,975,490.89 |
| 应收和应付项目的变动 | -634,278.61 |
| 未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出（如固定资产正常更新、大修、改造等）、未来合理期间内需要偿付的经营性负债、运营费用等 | -325,311.99 |
| 本期可供分配金额 | 26,755,877.44 |
该期暂无已核计算明细，可查看对应报告原文。
2026Q3现金说明
更多财务指标
基金收入
单位：亿元 · 报告披露值
扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。
基金净利润
单位：亿元 · 报告披露值
扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。
实际支付的分派记录
统计窗口 2025-09-29之后至2026-08-31。按支付日期列示，与报告可供分配金额分别阅读。
| 支付日期 | 对应收益期间 | 元/份 | 来源 |
|---|---|---|---|
| 2026-04-07 | 截至2025-12-31 | 0.0761 | 原文第6页 |
价格与估值
2026-08-31未复权收盘价5.448元
已观察期间实付分派 / 现价1.40%
P/V（iFinD口径）0.847
中债REITs估值收益率（iFinD口径）
%全部历史 · 截至2026-08-31
指标说明
此项沿用iFinD提供的估值观察值，与项目全周期IRR及实际支付分派分别阅读，不代表承诺回报。
华夏凯德消费与全收益指数
共同起点归一为 100
两条序列以共同起点归一为 100，用于比较同期走势。基金采用后复权价格，932047 为全收益指数。
成立以来后复权价格
2025-09-29 — 2026-08-31
最高价、收盘价与最低价均采用后复权口径，并与底层资产经营表现分开观察。
P/V 变化
价格相对评估价值
P/V 为 iFinD 口径，仅用于观察本基金自身历史变化；分母范围与评估基准日以数据商正式说明为准。
区间表现及历史研究
近 120 日
-15.7%
后复权价格收益
120 日最大回撤
-19.3%
窗口内峰值至谷值
120 日年化波动
15.4%
日收益样本标准差 × √252
60 日日均成交额
566.9 万元
仅作容量参考，不等同可成交金额
INVESTMENT REVIEW · FROZEN SNAPSHOT
2026Q2研究记录
决策快照 2026-08-27 · 经营 2026Q2 · 当时市场数据截至 2026-07-30
指标分化自身历史位置暂不可比
2026Q2，湖南凯德商用置业实现项目营业收入0.40亿元，较2026Q1上升82.88%。经营指标出现分化：1项改善、1项走弱、0项持平。
截至2026-07-30，尚未形成完整12个月的实际支付现金记录；P/V 为0.81，有效历史较短，暂不判断所处位置。
P/V 0.81的自身历史位置暂不可比，但湖南凯德商用置业的项目营业收入尚未形成清晰方向；现金兑现和下一季同口径经营数据将决定判断如何收敛；另需跟踪债务、利率与再融资。
在2026Q3同一资产范围内，若以湖南凯德商用置业的项目营业收入为首的可比经营指标中至少一项较2026Q2上升、至少一项下降，指标分化得到验证。债务、利率与再融资核查：债务余额、到期分布、利率类型、偿还安排和再融资成本。
若2026Q3包括湖南凯德商用置业的项目营业收入在内的全部可比核心经营指标相对2026Q2呈同一方向，且可供分配金额相对2026Q2的0.26亿元同向变化，分化判断失效。
本栏冻结当时判断，不用后续价格改写；页面后部的最新行情只用于事后确认。下一期经营或分派若不再验证，判断应随之调整。
查看2026Q2披露时点的位置
估值观察日 2026-07-21 · 中债REITs估值收益率 4.58%
同板块位置
第88百分位低位高位
自身历史位置
第97百分位低位高位
Q1 披露前后 20 个交易日
报告于 2026-04-22 披露
窗口收益展示报告披露前后的市场表现，并与同类基金同期中位数比较。
窗口表现
季报披露前后的价格变化
披露后20日
-3.9%
2026-04-22 至 2026-05-25
相对同类中位数
-1.8%
同一窗口、同类基金中位数
最新季度报告刚完成披露，当前不评价其披露后的市场反应。
风险与资料
广州改造区新增面积逐步起租，平均租金受面积结构影响。上年实际并表期不足完整季度。
原文第11页债务、利率与再融资
本报告期广州项目公司归还借款本金共计752,614,400.00 元，截止本报告期末，上述借款本金余额为461,907,600.00 元，其中一年内到期的借款本金为92,400.00 元。
原文第24页近期事项与上市扩募记录
报告披露期
预计时段披露期内
全市场 · 2026年中期报告披露期
2026年中期报告预计披露期为 2026-07-01 至 2026-08-31。截至 2026-08-31，适用基金已披露 81/81 份报告。
中国证券监督管理委员会报告披露期
预计时段即将发生
全市场 · 2026年三季度报告披露期
2026年三季度报告预计披露期为 2026-10-01 至 2026-10-27。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。
中国证券监督管理委员会报告披露期
预计时段日期待定
全市场 · 2026年四季度报告披露期
2026年四季度报告预计披露期为 2027-01-01 起 15 个工作日内，具体截止日待节假日安排公布后更新。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。
中国证券监督管理委员会定期报告
定期报告
定期报告
分派支付
分派除息
分派权益登记
- 基金上市
华夏凯德消费REIT于 2025-09-29 上市，基金管理人为华夏基金管理有限公司。
报告原文
华夏凯德消费封闭式基础设施证券投资基金2026年第3季度报告
2026Q3 · 2026-10-27 · 基金管理人披露
华夏凯德消费封闭式基础设施证券投资基金2026年中期报告
2026H1 · 2026-08-31 · 上海证券交易所
华夏凯德消费封闭式基础设施证券投资基金2026年第2季度报告
2026Q2 · 2026-07-21 · 上海证券交易所
华夏凯德商业资产封闭式基础设施证券投资基金2026年第1季度报告
2026Q1 · 2026-04-22 · 上海证券交易所
华夏凯德商业资产封闭式基础设施证券投资基金2025年年度报告
2025FY · 2026-03-27 · 上海证券交易所
华夏凯德商业资产封闭式基础设施证券投资基金2025年第4季度报告
2025Q4 · 2026-01-22 · 上海证券交易所