华夏金隅智造工场REIT · 银万资本 C-REITs 研究平台

资产概况

金隅智造工场产权一期项目

项目公司: 北京金隅智造工场管理有限公司
业态: 产业园区
区位: 北京市海淀区建材城中路27号
经营模式: 不动产项目依托于西三旗区域内部的产业聚集，以产业招商为内核，以自有物业为载体，向租户提供智能制造及工业研发相关的租赁服务并获取租金收益及相应的配套收入。

评估基准日 2025-12-31 原文第37页

经营变化

2026Q3

每份经营收入

底层资产经营收入 ÷ 当季末基金份额 · 元/份

查看该期收入构成与计算

按各期实际持有资产的经营收入归集，包含租金、物业服务等经营项目。尚未扣除成本、利息等支出，不等于分红；扩募期间的收入可能只包含新资产部分时间的贡献。

收入价格比

每份季度经营收入 ÷ 披露日价格 · %，未年化

来源与计算口径

沿用上图相同季度节点，价格取报告披露日的不复权收盘价；披露日休市时，取此前最近交易日收盘价，并注明实际日期。交易日缺价不补值。本图未年化，不代表分派率或投资回报。

项目整体：报告期末出租率92.76%（上年同表为89.43%）；报告期内租金单价水平4.65元/平方米/天（上年同表为4.76元/平方米/天）。还原直线法影响后，营业收入同比增长1.03%、EBITDA下降0.32%；不能把会计调整直接当作租赁改善。

原文第8页原文第9页原文第10页

项目经营指标与明细

2026Q3没有单列的经营快照。各期原值按所属报告展示。

期末出租率

单位：% · 2025Q1—2026Q3

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。最新值见 2026Q3 季报第 9 页。

期末租金收缴率

单位：% · 2025Q1—2026Q3

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。最新值见 2026Q3 季报第 9 页。

已出租面积

单位：万平方米 · 2025Q1—2026Q3

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。最新值见 2026Q3 季报第 8 页。

项目营业收入

单位：亿元 · 2025Q2—2026Q3

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。最新值见 2026Q3 季报第 10 页。

现金与分派

指标期间

选择图中一点，查看该期金额与报告。

查看所选期间的金额明细

2026H1可供分配金额计算

报告可供分配金额3,707.62万元

计算中，未来支出预留调增668.91万元，支付利息及所得税扣减564.04万元。

计算项目	金额（万元）
计算起点（基金层面EBITDA）	4,219.33
其他调整	+0.87
未来支出预留	+668.91
应收应付项目变动	−366.40
购买不动产等资本支出	−251.05
支付利息及所得税	−564.04
可供分配金额	3,707.62

查看报告明细与来源

表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。

报告项目	金额（人民币元）
本期息税折旧及摊销前利润	42,193,283.34
1.其他可能的调整项，如不动产基金发行份额募集的资金、处置不动产项目资产取得的现金、商誉、金融资产相关调整、期初现金余额等	8,680.37
2.未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出（如固定资产正常更新、大修、改造等）、未来合理期间内需要偿付的经营性负债、运营费用等	6,689,147.86
1.应收和应付项目的变动	-3,663,980.34
2.当期购买不动产项目等资本性支出	-2,510,522.56
3.支付的利息及所得税费用	-5,640,413.25
本期可供分配金额	37,076,195.42

2026中报 · 第9页

2026Q3可供分配金额计算

报告可供分配金额2,013.95万元

计算中，应收应付项目变动调增1,110.27万元，未来支出预留扣减1,026.30万元。

计算项目	金额（万元）
计算起点（基金层面EBITDA）	1,932.28
应收应付项目变动	+1,110.27
未来支出预留	−1,026.30
其他调整	−2.30
可供分配金额	2,013.95

查看报告明细与来源

表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。

报告项目	金额（人民币元）
本期息税折旧及摊销前利润	19,322,761.22
应收和应付项目的变动	11,102,739.03
未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出（如固定资产正常更新、大修、改造等）、未来合理期间内需要偿付的经营性负债、运营费用等	-10,263,011.78
其他可能的调整项，如不动产基金发行份额募集的资金、处置不动产项目资产取得的现金、商誉、金融资产相关调整、期初现金余额等	-23,020.43
本期可供分配金额	20,139,468.04

2026年第3季度报告 · 第6页 2026年第3季度报告 · 第5页

2026Q3现金说明

本季可供分配金额2,013.95万元（每份0.0503元），基金经营现金流净额3,016.67万元。

原文第5页

报告期内实际分配1,967.20万元，按支付期间列示，不等于本季新产生的可供分配金额。

原文第5页

更多财务指标

基金收入

单位：亿元 · 报告披露值

扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。

基金净利润

单位：亿元 · 报告披露值

扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。

实际支付的分派记录

统计窗口 2025-08-31之后至2026-08-31。按支付日期列示，与报告可供分配金额分别阅读。

支付日期	对应收益期间	元/份	来源
2025-09-11	截至2025-06-30	0.0861	原文第5页
2025-11-27	截至2025-09-30	0.0499	原文第5页
2026-03-09	截至2025-12-31	0.0499	原文第5页
2026-05-29	截至2026-03-31	0.0435	原文第6页

价格与估值

2026-08-31

未复权收盘价3.040元

近12个月实付分派 / 现价7.55%

较中债10年国债利差586bp

P/V（iFinD口径）1.065

P/V处于自身历史第13百分位，历史窗口始于2025-02-26。

中债REITs估值收益率（iFinD口径）

%

全部历史 · 截至2026-08-31

指标说明

此项沿用iFinD提供的估值观察值，与项目全周期IRR及实际支付分派分别阅读，不代表承诺回报。

华夏金隅智造工场与全收益指数

共同起点归一为 100

两条序列以共同起点归一为 100，用于比较同期走势。基金采用后复权价格，932047 为全收益指数。

成立以来后复权价格

2025-02-26 — 2026-08-31

最高价、收盘价与最低价均采用后复权口径，并与底层资产经营表现分开观察。

P/V 变化

价格相对评估价值

P/V 为 iFinD 口径，仅用于观察本基金自身历史变化；分母范围与评估基准日以数据商正式说明为准。

区间表现及历史研究

近 120 日

-23.4%

后复权价格收益

120 日最大回撤

-32.5%

窗口内峰值至谷值

120 日年化波动

16.9%

日收益样本标准差 × √252

60 日日均成交额

506.3 万元

仅作容量参考，不等同可成交金额

INVESTMENT REVIEW · FROZEN SNAPSHOT

2026Q2研究记录

决策快照 2026-08-27 · 经营 2026Q2 · 当时市场数据截至 2026-07-30

指标分化P/V 处于自身历史偏低区间

经营变化

2026Q2，北京金隅智造工场管理实现项目营业收入0.27亿元，较2025Q4下降6.57%。经营指标出现分化：1项改善、1项走弱、0项持平。

现金回报与定价

截至2026-07-30，近12个月实际支付现金对应现价的回报为7.79%；P/V 为1.04，处于自身可比历史的5%分位。

市场尚未解决的分歧

P/V 1.04 处于自身历史偏低区间，但北京金隅智造工场管理的项目营业收入尚未形成清晰方向；现金兑现和下一季同口径经营数据将决定判断如何收敛；租赁侧还需辨认租金与回款压力的边际变化。

下一期验证

在2026Q3同一资产范围内，若以北京金隅智造工场管理的项目营业收入为首的可比经营指标中至少一项较2026Q2上升、至少一项下降，指标分化得到验证。租赁经营核查：当季应收未收、账龄、期后回款、收缴率及有效租金变化。

何时推翻当前判断

若2026Q3包括北京金隅智造工场管理的项目营业收入在内的全部可比核心经营指标相对2026Q2呈同一方向，且可供分配金额相对2026Q2的0.20亿元同向变化，分化判断失效。

本栏冻结当时判断，不用后续价格改写；页面后部的最新行情只用于事后确认。下一期经营或分派若不再验证，判断应随之调整。

查看2026Q2披露时点的位置

估值观察日 2026-07-21 · 中债REITs估值收益率 4.32%

同板块位置

第8百分位低位高位

自身历史位置

第100百分位低位高位

Q1 披露前后 20 个交易日

报告于 2026-04-22 披露

窗口收益展示报告披露前后的市场表现，并与同类基金同期中位数比较。

窗口表现

季报披露前后的价格变化

披露后20日

-4.9%

2026-04-22 至 2026-05-25

相对同类中位数

+2.6%

同一窗口、同类基金中位数

最新季度报告刚完成披露，当前不评价其披露后的市场反应。

风险与资料

供给与区域竞争

基金整体 · 2025FY · 2026-03-27

报告期内，基于区域内部分产业园区项目空置面积较多的情况，市场竞争加剧，市场租金承压明显。

原文第17页

租金与回款压力

基金整体 · 2025FY · 2026-03-27

此外，结合不动产项目所在区域内租金水平整体态势及不动产项目运营实际情况，本次跟踪评估工作中同步适当下调了市场租金价格假设，具体为研发办公-散租部分市场租金由原来的4.96 元/平方米/日下调至4.87 元/平方米/日，研发办公-整租部分由原来的3.48 元/平方米/日下调至3.42 元/平方米/日，产业配套一层市场租金由3.95 元/平方米/日下调至3.29元/平方米/日。

原文第98页

租户集中与租约到期

基金整体 · 2025FY · 2026-03-27

4.4.2 来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过10%的情况说明本报告期内经营性现金流流入贡献超过10%的客户为北京车百智能科技发展有限公司和智汇中科（北京）科技有限公司。

原文第20页

近期事项与上市扩募记录

2026-07-01 — 2026-08-31报告披露期

预计时段披露期内