鼎保大厦
- 项目公司
- 上海鼎保置业有限公司
- 业态
- 办公、配套商业
- 区位
- 上海市黄浦区中山南路1777弄1-4号、弄内号、1799号。
- 经营模式
- 办公及配套商业物业出租、物业管理及相关运营。
508600.SH · 商业不动产 · 商业不动产REIT
汇添富上海地产商业REIT
汇添富基金管理股份有限公司 · 2项资产
成立 2026-06-02 · 上市 2026-06-18 · 托管人 上海浦东发展银行股份有限公司
报告资料截至 2026-10-27行情截至 2026-08-31
办公资产整体出租率99.64%，但这是首年首份完整季度，不能生成同比改善结论；CAFD含以前预留使用和留抵进项税，不能全部看作当季租金创造。
资产概况
鼎博大厦
- 项目公司
- 上海世博滨江置业有限公司
- 业态
- 办公、配套商业
- 区位
- 上海市黄浦区苗江路688弄2号等。
- 经营模式
- 办公及配套商业物业出租、物业管理及相关运营。
经营变化
2026Q3每份经营收入
底层资产经营收入 ÷ 当季末基金份额 · 元/份
查看该期收入构成与计算
按各期实际持有资产的经营收入归集，包含租金、物业服务等经营项目。尚未扣除成本、利息等支出，不等于分红；扩募期间的收入可能只包含新资产部分时间的贡献。
收入价格比
每份季度经营收入 ÷ 披露日价格 · %，未年化
来源与计算口径
沿用上图相同季度节点，价格取报告披露日的不复权收盘价；披露日休市时，取此前最近交易日收盘价，并注明实际日期。交易日缺价不补值。本图未年化，不代表分派率或投资回报。
现金与分派
选择图中一点，查看该期金额与报告。
查看所选期间的金额明细
2026Q3可供分配金额计算
报告可供分配金额4,644.02万元
计算中，其他调整调增1,717.79万元，未来支出预留扣减614.29万元。
| 计算项目 | 金额（万元） |
|---|---|
| 计算起点（基金层面EBITDA） | 3,538.40 |
| 其他调整 | +1,717.79 |
| 应收应付项目变动 | +2.12 |
| 未来支出预留 | −614.29 |
| 可供分配金额 | 4,644.02 |
查看报告明细与来源
表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。
| 报告项目 | 金额（人民币元） |
|---|---|
| 本期息税折旧及摊销前利润 | 35,384,038.64 |
| 1-其他可能的调整项，如基金发行份额募集的资金、处置项目资产取得的现金、金融资产相关调整、期初现金余额等 | 17,177,856.65 |
| 2-应收和应付项目的变动 | 21,231.84 |
| 3-未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出、未来合理期间内的债务利息、运营费用等 | -6,142,930.03 |
| 本期可供分配金额 | 46,440,197.10 |
该期暂无已核计算明细，可查看对应报告原文。
2026Q3现金说明
实际支付的分派记录
统计窗口 2026-06-18之后至2026-08-31。按支付日期列示，与报告可供分配金额分别阅读。
当前资料中没有可列示的实付分派记录。
价格与估值
2026-08-31未复权收盘价3.608元
P/V（iFinD口径）0.967
中债REITs估值收益率（iFinD口径）
%全部历史 · 截至2026-08-31
指标说明
此项沿用iFinD提供的估值观察值，与项目全周期IRR及实际支付分派分别阅读，不代表承诺回报。
汇添富上海地产商业与全收益指数
共同起点归一为 100
两条序列以共同起点归一为 100，用于比较同期走势。基金采用后复权价格，932047 为全收益指数。
成立以来后复权价格
2026-06-18 — 2026-08-31
最高价、收盘价与最低价均采用后复权口径，并与底层资产经营表现分开观察。
P/V 变化
价格相对评估价值
P/V 为 iFinD 口径，仅用于观察本基金自身历史变化；分母范围与评估基准日以数据商正式说明为准。
区间表现及历史研究
近 120 日
—
后复权价格收益
120 日最大回撤
—
窗口内峰值至谷值
120 日年化波动
—
日收益样本标准差 × √252
60 日日均成交额
—
仅作容量参考，不等同可成交金额
INVESTMENT REVIEW · FROZEN SNAPSHOT
2026Q2研究记录
决策快照 2026-08-27 · 经营 — · 当时市场数据截至 2026-07-30
等待完整季度自身历史位置暂不可比
汇添富上海地产商业REIT上市时间较短，尚无覆盖完整季度的经营数据；首份完整季报将作为后续比较基线。
截至2026-07-30，尚未形成完整12个月的实际支付现金记录；P/V 为0.96，有效历史较短，暂不判断所处位置。
上市后的经营基线尚未形成，P/V 0.96主要反映资产质量与发行预期；首份完整季报将决定后续判断起点。
首份覆盖完整季度及发行资产范围的报告若同时披露项目营业收入、EBITDA 率与可供分配金额，即可建立经营与现金基线。
若汇添富上海地产商业REIT首份季报仅覆盖部分期间，或报告期内资产范围发生变化，应顺延至下一个完整季度建立基线。
本栏冻结当时判断，不用后续价格改写；页面后部的最新行情只用于事后确认。下一期经营或分派若不再验证，判断应随之调整。
风险与资料
其他调整主要包括本期使用的以前期间预留费用及本期使用的留抵进项税；未来支出预留含各层管理托管中介运营费用和资本性支出。17177856.65元调增不是全由新增租金经营产生；预留使用与本期经营增长分开。收入费用非全年均匀，不按本季时长外推全年CAFD。
原文第6页近期事项与上市扩募记录
报告披露期
预计时段即将发生
全市场 · 2026年三季度报告披露期
2026年三季度报告预计披露期为 2026-10-01 至 2026-10-27。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。
中国证券监督管理委员会报告披露期
预计时段日期待定
全市场 · 2026年四季度报告披露期
2026年四季度报告预计披露期为 2027-01-01 起 15 个工作日内，具体截止日待节假日安排公布后更新。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。
中国证券监督管理委员会报告披露期
预计时段即将发生
全市场 · 2026年年度报告披露期
2026年年度报告预计披露期为 2027-01-01 至 2027-03-31。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。
中国证券监督管理委员会基金上市
- 基金上市
汇添富上海地产商业REIT于 2026-06-18 上市，基金管理人为汇添富基金管理股份有限公司。