汇添富上海地产商业REIT上市时间较短，尚无覆盖完整季度的经营数据；首份完整季报将作为后续比较基线。
商业不动产商业不动产REIT产权类SSE
汇添富上海地产商业REIT
508600.SH
INVESTMENT REVIEW · FROZEN SNAPSHOT
本季投资判断
决策快照 2026-07-30 · 经营 — · 当时市场数据截至 2026-07-30
等待完整季度自身历史位置暂不可比
截至2026-07-30，尚未形成完整12个月的实际支付现金记录；P/V 为0.96，有效历史较短，暂不判断所处位置。
上市后的经营基线尚未形成，P/V 0.96主要反映资产质量与发行预期；首份完整季报将决定后续判断起点。
首份覆盖完整季度及发行资产范围的报告若同时披露项目营业收入、EBITDA 率与可供分配金额，即可建立经营与现金基线。
若汇添富上海地产商业REIT首份季报仅覆盖部分期间，或报告期内资产范围发生变化，应顺延至下一个完整季度建立基线。
本栏冻结当时判断，不用后续价格改写；页面后部的最新行情只用于事后确认。下一期经营或分派若不再验证，判断应随之调整。
季报横截面
—
中债估值收益率截至 — · 观察日 —
冻结决策快照
2026-07-30
现金回报与 P/V 使用当时市场数据 2026-07-30
事后市场跟踪
2026-08-21
只检验价格是否确认，不回写原判断
当前估值与现金回报
数据截至 2026-08-21；用于事后跟踪，不改写上方冻结决策快照。
未复权收盘价
3.573
2026-08-21 · 现金回报分母
实际支付现金 / 现价
—
当前尚无可用于计算的实际支付记录
较中债10年国债
—
完整近12个月样本才计算 · 国债 1.68%
P/V（iFinD）
0.959
自身历史数据较短
产权类阅读
实际现金分派主要反映租金或项目经营现金回报，但历史支付不等于未来可持续水平，仍需结合出租率、租金、资本开支和扩募变化。
年报评估信息时效
—
最新年报暂未披露可识别的评估基准日
中债REITs估值收益率与经营变化
把市场要求回报与底层经营方向放在同一时点观察。
该基金暂未形成2026Q2可比观察。经营与估值数据齐备前，不根据单一收益率判断高估或低估。
底层资产
2 项资产；名称、区位与经营模式来自正式披露。
鼎保大厦
- 项目公司
- 上海鼎保置业有限公司
- 业态
- 办公、配套商业
- 区位
- 上海市黄浦区中山南路1777弄1-4号、弄内号、1799号。
- 经营模式
- 办公及配套商业物业出租、物业管理及相关运营。
鼎博大厦
- 项目公司
- 上海世博滨江置业有限公司
- 业态
- 办公、配套商业
- 区位
- 上海市黄浦区苗江路688弄2号等。
- 经营模式
- 办公及配套商业物业出租、物业管理及相关运营。
本期经营观察
结合财务结果与行业经营指标，口径变化将单独说明。
首份季度报告尚未披露。 页面已收录基金与底层资产正式信息；经营指标将在后续定期报告披露后纳入。
结构性风险观察
按同一风险主题跨期跟踪，不以单次披露替代趋势判断。
现有正式报告未形成可持续跟踪的结构性风险线索；这不等同于不存在风险。
基金财务与分派
财务指标按一致范围整理，扩募及资产范围变化将分段呈现。
历史数据尚不足以形成连续财务曲线，当前以已披露数据逐期展示。
事后价格确认
行情截至 2026-08-21；综合展示20/60/120日收益、回撤、波动、流动性及相对全收益指数表现，不回写原决策快照。
后复权收盘价
3.573
2026-08-21
P/V
0.96
iFinD口径 · 仅与自身历史比较
近 20 日
-0.9%
后复权价格收益
近 60 日
—
后复权价格收益
近 120 日
—
后复权价格收益
120 日最大回撤
—
窗口内峰值至谷值
120 日年化波动
—
日收益样本标准差 × √252
60 日日均成交额
—
仅作容量参考，不等同可成交金额
汇添富上海地产商业与全收益指数
共同起点归一为 100
两条序列以共同起点归一为 100，用于比较同期走势。基金采用后复权价格，932047 为全收益指数。
成立以来后复权价格
2026-06-18 — 2026-08-21
最高价、收盘价与最低价均采用后复权口径，并与底层资产经营表现分开观察。
P/V 变化
价格相对评估价值
P/V 为 iFinD 口径，仅用于观察本基金自身历史变化；分母范围与评估基准日以数据商正式说明为准。
近期重要事项
汇总已公告安排、预计披露期及近期已发生事项。
报告披露期
预计时段即将发生
全市场 · 2026年三季度报告披露期
2026年三季度报告预计披露期为 2026-10-01 至 2026-10-27。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。
中国证券监督管理委员会报告披露期
预计时段日期待定
全市场 · 2026年四季度报告披露期
2026年四季度报告预计披露期为 2027-01-01 起 15 个工作日内，具体截止日待节假日安排公布后更新。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。
中国证券监督管理委员会报告披露期
预计时段即将发生
全市场 · 2026年年度报告披露期
2026年年度报告预计披露期为 2027-01-01 至 2027-03-31。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。
中国证券监督管理委员会基金上市
上市与扩募档案
成立以来的重要结构变化按正式定期报告和交易所材料整理，与近期事件日历分开展示。
- 基金上市
汇添富上海地产商业REIT于 2026-06-18 上市，基金管理人为汇添富基金管理股份有限公司。
历史定期报告
点击报告标题可查看交易所或基金管理人披露的原文。
首份定期报告尚未披露。