杭州一期项目
- 项目公司
- 杭州深国际综合物流港发展有限公司
- 业态
- 仓储物流
- 区位
- 浙江省杭州市钱塘新区纬二路399号
- 经营模式
- 提供仓储租赁、物业管理服务。主要通过租赁及物业管理费收入获取经营现金流。
180302.SZ · 仓储物流 · 基础设施公募REIT
华夏深国际REIT
华夏基金管理有限公司 · 2项资产
成立 2024-06-25 · 上市 2024-07-09 · 托管人 招商银行股份有限公司
报告资料截至 2026-10-27行情截至 2026-08-31
两处物流项目期末出租率从81.26%升至92.34%；期末有效月租从29.05元降至27.05元，当季平均月租也从30.27元降至27.55元。去化改善并非提租带动。
资产概况
贵州项目
- 项目公司
- 贵州深国际综合物流港发展有限公司
- 业态
- 仓储物流
- 区位
- 贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县谷脚镇谷脚社区
- 经营模式
- 提供仓储租赁、物业管理服务。主要通过租赁及物业管理费收入获取经营现金流。
评估基准日 2025-12-31 原文第42页
经营变化
2026Q3每份经营收入
底层资产经营收入 ÷ 当季末基金份额 · 元/份
查看该期收入构成与计算
按各期实际持有资产的经营收入归集，包含租金、物业服务等经营项目。尚未扣除成本、利息等支出，不等于分红；扩募期间的收入可能只包含新资产部分时间的贡献。
收入价格比
每份季度经营收入 ÷ 披露日价格 · %，未年化
来源与计算口径
沿用上图相同季度节点，价格取报告披露日的不复权收盘价；披露日休市时，取此前最近交易日收盘价，并注明实际日期。交易日缺价不补值。本图未年化，不代表分派率或投资回报。
现金与分派
选择图中一点，查看该期金额与报告。
查看所选期间的金额明细
2026H1可供分配金额计算
报告可供分配金额3,549.46万元
计算中，未来支出预留调增753.19万元，应收应付项目变动扣减233.20万元。
| 计算项目 | 金额（万元） |
|---|---|
| 计算起点（基金层面EBITDA） | 3,200.60 |
| 未来支出预留 | +753.19 |
| 支付利息及所得税 | −152.96 |
| 应收应付项目变动 | −233.20 |
| 3.当期购买不动产项目等资本 性支出 | −18.17 |
| 可供分配金额 | 3,549.46 |
查看报告明细与来源
表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。
| 报告项目 | 金额（人民币元） |
|---|---|
| 本期息税折旧及摊销前利润 | 32,005,987.12 |
| 1.未来合理相关支出预留，包括 重大资本性支出（如固定资产正 常更新、大修、改造等）、未来 合理期间内需要偿付的经营性 负债、运营费用等 | 7,531,911.53 |
| 1.支付的利息及所得税费用 | -1,529,618.29 |
| 2.应收和应付项目的变动 | -2,331,968.45 |
| 3.当期购买不动产项目等资本 性支出 | -181,696.18 |
| 本期可供分配金额 | 35,494,615.73 |
2026Q3可供分配金额计算
报告可供分配金额1,776.21万元
计算中，应收应付项目变动调增119.71万元，购买不动产等资本支出扣减28.78万元。
| 计算项目 | 金额（万元） |
|---|---|
| 计算起点（基金层面EBITDA） | 1,691.71 |
| 应收应付项目变动 | +119.71 |
| 购买不动产等资本支出 | −28.78 |
| 未来支出预留 | −6.43 |
| 可供分配金额 | 1,776.21 |
查看报告明细与来源
表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。
| 报告项目 | 金额（人民币元） |
|---|---|
| 本期息税折旧及摊销前利润 | 16,917,129.14 |
| 应收和应付项目的变动 | 1,197,100.59 |
| 当期购买不动产项目等资本性支出 | -287,819.77 |
| 未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出（如固定资产正常更新、大修、改造等）、未来合理期间内需要偿付的经营性负债、运营费用等 | -64,305.36 |
| 本期可供分配金额 | 17,762,104.60 |
该期暂无已核计算明细，可查看对应报告原文。
2026Q3现金说明
更多财务指标
基金收入
单位：亿元 · 报告披露值
扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。
基金净利润
单位：亿元 · 报告披露值
扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。
价格与估值
2026-08-31未复权收盘价2.720元
近12个月实付分派 / 现价2.39%
较中债10年国债利差70bp
P/V（iFinD口径）1.044
P/V处于自身历史第35百分位，历史窗口始于2024-07-09。
中债REITs估值收益率（iFinD口径）
%全部历史 · 截至2026-08-31
指标说明
此项沿用iFinD提供的估值观察值，与项目全周期IRR及实际支付分派分别阅读，不代表承诺回报。
华夏深国际与全收益指数
共同起点归一为 100
两条序列以共同起点归一为 100，用于比较同期走势。基金采用后复权价格，932047 为全收益指数。
成立以来后复权价格
2024-07-09 — 2026-08-31
最高价、收盘价与最低价均采用后复权口径，并与底层资产经营表现分开观察。
P/V 变化
价格相对评估价值
P/V 为 iFinD 口径，仅用于观察本基金自身历史变化；分母范围与评估基准日以数据商正式说明为准。
区间表现及历史研究
近 120 日
-5.7%
后复权价格收益
120 日最大回撤
-11.7%
窗口内峰值至谷值
120 日年化波动
17.8%
日收益样本标准差 × √252
60 日日均成交额
212.9 万元
仅作容量参考，不等同可成交金额
INVESTMENT REVIEW · FROZEN SNAPSHOT
2026Q2研究记录
决策快照 2026-08-27 · 经营 2026Q2 · 当时市场数据截至 2026-07-30
经营改善P/V 处于自身历史中部区间
2026Q2，杭州一期项目期末出租率报90.18%，较2026Q1上升10.33个百分点。经营线索偏正面：4项改善、2项走弱、0项持平。
截至2026-07-30，近12个月实际支付现金对应现价的回报为3.50%；P/V 为1.04，处于自身可比历史的33%分位。
P/V 1.04 处于自身历史中部区间，杭州一期项目的期末出租率已有改善线索；下一步看经营改善能否继续转化为现金；租赁侧还需辨认租户集中与租约到期的边际变化。
若2026Q3同资产、同口径下，杭州一期项目的期末出租率不低于90.18%，且可供分配金额不低于2026Q2的0.18亿元，本季经营改善得到验证。租赁经营核查：前五大客户占比、未来四个季度到期面积、续租状态与替代客户进展。
若2026Q3同口径杭州一期项目的期末出租率不高于79.85%，或可供分配金额低于2026Q2的0.18亿元，本季改善判断失效。
本栏冻结当时判断，不用后续价格改写；页面后部的最新行情只用于事后确认。下一期经营或分派若不再验证，判断应随之调整。
查看2026Q2披露时点的位置
估值观察日 2026-07-21 · 中债REITs估值收益率 6.31%
同板块位置
第50百分位低位高位
自身历史位置
第71百分位低位高位
Q1 披露前后 20 个交易日
报告于 2026-04-22 披露
窗口收益展示报告披露前后的市场表现，并与同类基金同期中位数比较。
窗口表现
季报披露前后的价格变化
披露后20日
+1.1%
2026-04-22 至 2026-05-25
相对同类中位数
+5.7%
同一窗口、同类基金中位数
最新季度报告刚完成披露，当前不评价其披露后的市场反应。
风险与资料
贵州项目剩余租期下降，管理人解释为大部分存量合同进入执行期、剩余时间自然缩短。
原文第11页资本开支与重大维修
2、预留的未来重大资本性支出及不可预见费用金额9,369,975.45 元，为未来大修预留，暂未使用，具备合理性。
原文第11页出租与去化压力
杭州一期项目因某租户换签过程中存在搬仓空档期，导致短暂的月末时点出租率下降，属于暂时性现象，截至报告披露日杭州园区出租率已达到86.98%。
原文第7页贵州项目报告期内仓库部分面积已实现全部满租，整体出租率达到 93.35%，为基金成立以来贵州项目最高水平，弥补了因租金价格下降带来的部分收入缺口。
原文第7页同时，高标仓行业的主力租户包括三方物流、快递快运、零售电商等，与居民消费能力及消费趋势密切相关，若租户所处行业发生不利变化时，可能导致租户履约能力下降，或选择提前退租，进而影响不动产项目运营的可持续性和稳定性，导致实际现金流出现波动的风险。
原文第11页8.1.3 报告期内运营管理机构采取的运营管理措施以及效果为提升出租率和稳住现有客户，运营管理机构采取了多项措施。
原文第31页供给与区域竞争
近年来，仓储物流行业面临着市场竞争加剧、优质土地稀缺、叠加电商自建仓分流市场需求等挑战，传统高标仓运营商在单一“拿地-开发-出租”重资产模式下的投资回报周期显著拉长，新增开发节奏明显放缓，行业整体进入存量竞争阶段。
原文第18页租金与回款压力
贵州项目报告期内仓库部分面积已实现全部满租，整体出租率达到 93.35%，为基金成立以来贵州项目最高水平，弥补了因租金价格下降带来的部分收入缺口。
原文第7页报告期内运管机构采用积极灵活的定价策略，适应市场环境变化，不动产项目租金水平有所下调，但仍能达到经营预期。
原文第25页租户集中与租约到期
同时，高标仓行业的主力租户包括三方物流、快递快运、零售电商等，与居民消费能力及消费趋势密切相关，若租户所处行业发生不利变化时，可能导致租户履约能力下降，或选择提前退租，进而影响不动产项目运营的可持续性和稳定性，导致实际现金流出现波动的风险。
原文第11页近期事项与上市扩募记录
分派权益登记
分派除息
分派支付
定期报告
定期报告
分派宣告
定期报告
分派支付
分派除息
- 基金上市
华夏深国际REIT于 2024-07-09 上市，基金管理人为华夏基金管理有限公司。
报告原文
华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2026年第3季度报告
2026Q3 · 2026-10-27 · 基金管理人披露
华夏深国际REIT：华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2026年中期报告
2026H1 · 2026-08-31 · 深圳证券交易所
华夏深国际REIT：华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2026年第2季度报告
2026Q2 · 2026-07-21 · 深圳证券交易所
华夏深国际REIT：华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2026年第1季度报告
2026Q1 · 2026-04-22 · 深圳证券交易所
华夏深国际REIT：华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年年度报告
2025FY · 2026-03-31 · 深圳证券交易所
华夏深国际REIT：华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年第4季度报告
2025Q4 · 2026-01-22 · 深圳证券交易所
华夏深国际REIT：华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年第3季度报告
2025Q3 · 2025-10-28 · 深圳证券交易所
华夏深国际REIT：华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告
2025H1 · 2025-08-30 · 深圳证券交易所
华夏深国际REIT：华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年第2季度报告
2025Q2 · 2025-07-21 · 深圳证券交易所
华夏深国际REIT：华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年第1季度报告
2025Q1 · 2025-04-22 · 深圳证券交易所
华夏深国际REIT：华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告
2024FY · 2025-03-31 · 深圳证券交易所
华夏深国际REIT：华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2024年第4季度报告
2024Q4 · 2025-01-22 · 深圳证券交易所
华夏深国际REIT：华夏深国际仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2024年第3季度报告
2024Q3 · 2024-10-25 · 深圳证券交易所