180601.SZ · 消费基础设施 · 基础设施公募REIT
华夏基金管理有限公司 · 1项资产
成立 2024-02-07 · 上市 2024-03-14 · 托管人 招商银行股份有限公司
青岛万象城期末出租率从98.73%升至99.21%，平均月租从430.07元升到460.95元。已租面积增加、可租面积微降，共同抬高了出租率。
评估基准日 2025-12-31 原文第109页
底层资产经营收入 ÷ 当季末基金份额 · 元/份
按各期实际持有资产的经营收入归集，包含租金、物业服务等经营项目。尚未扣除成本、利息等支出，不等于分红；扩募期间的收入可能只包含新资产部分时间的贡献。
每份季度经营收入 ÷ 披露日价格 · %，未年化
沿用上图相同季度节点，价格取报告披露日的不复权收盘价；披露日休市时，取此前最近交易日收盘价，并注明实际日期。交易日缺价不补值。本图未年化，不代表分派率或投资回报。
青岛万象城期末出租率从98.73%升至99.21%，平均月租从430.07元升到460.95元。已租面积增加、可租面积微降，共同抬高了出租率。
原文第11页选择图中一点，查看该期金额与报告。
计算中，其他调整调增1,067.21万元，未来支出预留扣减3,294.40万元。
| 计算项目 | 金额（万元） |
|---|---|
| 计算起点（基金层面EBITDA） | 22,877.80 |
| 1.应收应付的变动 | +68.34 |
| 其他调整 | +1,067.21 |
| 1.当期购买不动产项目等资本 性支出 | −1,043.19 |
| 支付利息及所得税 | −1,444.18 |
| 3.偿还借款支付的本金 | −5.00 |
| 未来支出预留 | −3,294.40 |
| 可供分配金额 | 18,226.58 |
表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。
| 报告项目 | 金额（人民币元） |
|---|---|
| 本期息税折旧及摊销前利润 | 228,777,967.95 |
| 1.应收应付的变动 | 683,449.64 |
| 2.其他可能的调整项，如不动产 基金发行份额募集的资金、处置 不动产项目资产取得的现金、金 融资产相关调整、期初现金余额 等 | 10,672,122.79 |
| 1.当期购买不动产项目等资本 性支出 | -10,431,941.25 |
| 2.支付的利息及所得税费用 | -14,441,806.89 |
| 3.偿还借款支付的本金 | -50,000.00 |
| 4.未来合理相关支出预留，包括 重大资本性支出（如固定资产正 常更新、大修、改造等）、未来 合理期间内的债务利息、运营费 用等 | -32,944,020.34 |
| 本期可供分配金额 | 182,265,771.90 |
计算中，应收应付项目变动调增887.59万元，未来支出预留扣减1,425.07万元。
| 计算项目 | 金额（万元） |
|---|---|
| 计算起点（基金层面EBITDA） | 11,766.42 |
| 应收应付项目变动 | +887.59 |
| 其他调整 | +94.95 |
| 购买不动产等资本支出 | −651.37 |
| 支付利息及所得税 | −732.57 |
| 偿还借款支付的本金 | −629.74 |
| 未来支出预留 | −1,425.07 |
| 可供分配金额 | 9,310.21 |
表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。
| 报告项目 | 金额（人民币元） |
|---|---|
| 本期息税折旧及摊销前利润 | 117,664,191.01 |
| 应收和应付项目的变动 | 8,875,878.15 |
| 其他可能的调整项，如不动产基金发行份额募集的资金、处置不动产项目资产取得的现金、金融资产相关调整、期初现金余额等 | 949,548.02 |
| 当期购买不动产项目等资本性支出 | -6,513,746.87 |
| 支付的利息及所得税费用 | -7,325,658.88 |
| 偿还借款支付的本金 | -6,297,411.36 |
| 未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出（如固定资产正常更新、大修、改造等）、未来合理期间内的债务利息、运营费用等 | -14,250,715.99 |
| 本期可供分配金额 | 93,102,084.08 |
该期暂无已核计算明细，可查看对应报告原文。
P/V处于自身历史第33百分位，历史窗口始于2024-03-14。
全部历史 · 截至2026-08-31
此项沿用iFinD提供的估值观察值，与项目全周期IRR及实际支付分派分别阅读，不代表承诺回报。
共同起点归一为 100
2024-03-14 — 2026-08-31
价格相对评估价值
INVESTMENT REVIEW · FROZEN SNAPSHOT
决策快照 2026-08-27 · 经营 2026Q2 · 当时市场数据截至 2026-07-30
2026Q2，青岛嘉昇润城商业管理实现项目营业收入1.98亿元，较2026Q1下降2.96%。经营线索偏弱：1项走弱、0项改善、0项持平。
截至2026-07-30，近12个月实际支付现金对应现价的回报为3.88%；P/V 为1.04，处于自身可比历史的34%分位。
P/V 1.04 处于自身历史中部区间，青岛嘉昇润城商业管理的项目营业收入则在走弱；价格尚未充分表达单一方向；现金侧还需计入资本开支与重大维修。
若2026Q3同资产、同口径下，青岛嘉昇润城商业管理的项目营业收入不超过1.98亿元，本季经营压力得到验证。2026Q2可供分配金额尚无可核验基期，现金端另列补证，不纳入本条判断。现金支出核查：项目、金额、实施进度、现金支出时点及是否已在可供分配金额中预留。
若2026Q3同口径青岛嘉昇润城商业管理的项目营业收入达到或超过2.04亿元，本季承压判断失效。2026Q2可供分配金额尚无可核验基期，现金端另列补证，不纳入本条判断。
本栏冻结当时判断，不用后续价格改写；页面后部的最新行情只用于事后确认。下一期经营或分派若不再验证，判断应随之调整。
估值观察日 2026-07-21 · 中债REITs估值收益率 3.31%
报告于 2026-04-22 披露
季报披露前后的价格变化
租金指标包含物业及固定推广费，计租面积剔除冰场，不能与只含固定租金的项目横比。
原文第11页7.3.2 管理人在报告期内的重大事项决策情况经本基金管理人决定，拟扩募并新购入基础设施项目，包括昆山万象汇项目、杭州萧山万象汇项目、沈阳长白万象汇项目、淄博万象汇项目。
原文第32页3.5 报告期内资本性支出使用情况报告期内，本基金发生资本性支出7,294.68 万元（现金流口径），主要用于青岛万象城一期L4-L5 及二期L4-L5 的部分区域、一期南区等局部区域的业态调整及装修改造。
原文第12页按上述《借款合同》约定，本报告期归还本金50,000.00 元，截止本报告期末，上述借款本金余额为1,230,250,000.00 元，其中一年内到期的本金为100,000.00 元。
原文第21页2026年中期报告预计披露期为 2026-07-01 至 2026-08-31。截至 2026-08-31，适用基金已披露 81/81 份报告。
中国证券监督管理委员会2026年三季度报告预计披露期为 2026-10-01 至 2026-10-27。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。
中国证券监督管理委员会2026年四季度报告预计披露期为 2027-01-01 起 15 个工作日内，具体截止日待节假日安排公布后更新。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。
中国证券监督管理委员会华夏华润消费REIT已公告现金分派方案，分派覆盖期截至2026年3月31日，每份基金份额 0.09013 元。
深圳证券交易所 · 第 1 页