杭州西溪印象城
- 项目公司
- 杭州润衡置业有限公司
- 业态
- 商业零售
- 区位
- 杭州市余杭区五常街道五常大道1号、3号1幢
- 经营模式
- 杭州西溪印象城为购物中心，运营模式为租赁模式，主要盈利模式为收取固定租金、营业额提成租金、物业管理费、固定推广费、多经及广告费以及停车费等。
180602.SZ · 消费基础设施 · 基础设施公募REIT
中金印力消费REIT
中金基金管理有限公司 · 1项资产
成立 2024-04-16 · 上市 2024-04-30 · 托管人 招商银行股份有限公司
报告资料截至 2026-10-27行情截至 2026-08-31
杭州西溪印象城期末出租率从99.13%降至96.89%，每平方米有效月租却从251.36元升至270.59元。留下的计租面积租价更高，不等于出租面积增长。
资产概况
评估基准日 2025-12-31 原文第35页
经营变化
2026Q3每份经营收入
底层资产经营收入 ÷ 当季末基金份额 · 元/份
查看该期收入构成与计算
按各期实际持有资产的经营收入归集，包含租金、物业服务等经营项目。尚未扣除成本、利息等支出，不等于分红；扩募期间的收入可能只包含新资产部分时间的贡献。
收入价格比
每份季度经营收入 ÷ 披露日价格 · %，未年化
来源与计算口径
沿用上图相同季度节点，价格取报告披露日的不复权收盘价；披露日休市时，取此前最近交易日收盘价，并注明实际日期。交易日缺价不补值。本图未年化，不代表分派率或投资回报。
现金与分派
选择图中一点，查看该期金额与报告。
查看所选期间的金额明细
2026H1可供分配金额计算
报告可供分配金额8,615.84万元
计算中，其他调整调增21,319.26万元，未来支出预留扣减25,325.74万元。
| 计算项目 | 金额（万元） |
|---|---|
| 计算起点（基金层面EBITDA） | 11,084.66 |
| 其他调整 | +21,319.26 |
| 购买不动产等资本支出 | +183.09 |
| 应收应付项目变动 | +2,800.83 |
| 支付利息及所得税 | −1,446.27 |
| 未来支出预留 | −25,325.74 |
| 可供分配金额 | 8,615.84 |
查看报告明细与来源
表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。
| 报告项目 | 金额（人民币元） |
|---|---|
| 本期息税折旧及摊销前利润 | 110,846,632.89 |
| 1.其他可能的调整项，如不动产基金发行份额募集 的资金、处置不动产项目资产取得的现金、金融资 产相关调整、期初现金余额等 | 213,192,621.54 |
| 2.当期购买不动产项目等资本性支出 | 1,830,850.56 |
| 3.应收和应付项目的变动 | 28,008,308.88 |
| 1.支付的利息及所得税费用 | -14,462,679.56 |
| 2.未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出 （如固定资产正常更新、大修、改造等）、未来合 理期间内的债务利息、运营费用等 | -253,257,357.40 |
| 本期可供分配金额 | 86,158,376.91 |
2026Q3可供分配金额计算
报告可供分配金额4,634.41万元
计算中，未来支出预留调增3,325.25万元，应收应付项目变动扣减3,691.46万元。
| 计算项目 | 金额（万元） |
|---|---|
| 本期税息折旧及摊销前利润 | 5,740.83 |
| 未来支出预留 | +3,325.25 |
| 购买不动产等资本支出 | −6.71 |
| 应收应付项目变动 | −3,691.46 |
| 支付利息及所得税 | −733.51 |
| 可供分配金额 | 4,634.41 |
查看报告明细与来源
表内保留报告原名称和原金额。
| 报告项目 | 金额（人民币元） |
|---|---|
| 本期税息折旧及摊销前利润 | 57,408,314.08 |
| 未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出（如固定资产正常更新、大修、改造等）、未来合理期间内的债务利息、运营费用等 | 33,252,505.00 |
| 当期购买不动产项目等资本性支出 | -67,098.46 |
| 应收和应付项目的变动 | -36,914,608.36 |
| 支付的利息及所得税费用 | -7,335,062.25 |
| 本期可供分配金额 | 46,344,050.01 |
该期暂无已核计算明细，可查看对应报告原文。
2026Q3现金说明
更多财务指标
基金收入
单位：亿元 · 报告披露值
扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。
基金净利润
单位：亿元 · 报告披露值
扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。
价格与估值
2026-08-31未复权收盘价3.801元
近12个月实付分派 / 现价2.34%
较中债10年国债利差65bp
P/V（iFinD口径）0.950
P/V处于自身历史第46百分位，历史窗口始于2024-04-30。
中债REITs估值收益率（iFinD口径）
%全部历史 · 截至2026-08-31
指标说明
此项沿用iFinD提供的估值观察值，与项目全周期IRR及实际支付分派分别阅读，不代表承诺回报。
中金印力消费与全收益指数
共同起点归一为 100
两条序列以共同起点归一为 100，用于比较同期走势。基金采用后复权价格，932047 为全收益指数。
成立以来后复权价格
2024-04-30 — 2026-08-31
最高价、收盘价与最低价均采用后复权口径，并与底层资产经营表现分开观察。
P/V 变化
价格相对评估价值
P/V 为 iFinD 口径，仅用于观察本基金自身历史变化；分母范围与评估基准日以数据商正式说明为准。
区间表现及历史研究
近 120 日
-6.7%
后复权价格收益
120 日最大回撤
-17.1%
窗口内峰值至谷值
120 日年化波动
17.3%
日收益样本标准差 × √252
60 日日均成交额
610.2 万元
仅作容量参考，不等同可成交金额
INVESTMENT REVIEW · FROZEN SNAPSHOT
2026Q2研究记录
决策快照 2026-08-27 · 经营 2026Q2 · 当时市场数据截至 2026-07-30
指标分化P/V 处于自身历史中部区间
2026Q2，杭州润衡置业实现项目营业收入0.87亿元，较2026Q1下降0.66%。经营指标出现分化：0项改善、0项走弱、1项持平。
截至2026-07-30，近12个月实际支付现金对应现价的回报为3.46%；P/V 为0.97，处于自身可比历史的51%分位。
P/V 0.97 处于自身历史中部区间，但杭州润衡置业的项目营业收入尚未形成清晰方向；现金兑现和下一季同口径经营数据将决定判断如何收敛；租赁侧还需辨认出租与去化压力的边际变化。
在2026Q3同一资产范围内，若以杭州润衡置业的项目营业收入为首的可比经营指标中至少一项较2026Q2上升、至少一项下降，指标分化得到验证。租赁经营核查：同口径出租率、净吸纳、退租面积、续租率及新签租约。
若2026Q3包括杭州润衡置业的项目营业收入在内的全部可比核心经营指标相对2026Q2呈同一方向，且可供分配金额相对2026Q2的0.43亿元同向变化，分化判断失效。
本栏冻结当时判断，不用后续价格改写；页面后部的最新行情只用于事后确认。下一期经营或分派若不再验证，判断应随之调整。
查看2026Q2披露时点的位置
估值观察日 2026-07-21 · 中债REITs估值收益率 5.00%
同板块位置
第96百分位低位高位
自身历史位置
第63百分位低位高位
Q1 披露前后 20 个交易日
报告于 2026-04-22 披露
窗口收益展示报告披露前后的市场表现，并与同类基金同期中位数比较。
窗口表现
季报披露前后的价格变化
披露后20日
-1.3%
2026-04-22 至 2026-05-25
相对同类中位数
+0.8%
同一窗口、同类基金中位数
最新季度报告刚完成披露，当前不评价其披露后的市场反应。
风险与资料
收缴率分母扣除了年内减免款；有效租金以实际产生租金的面积为分母。
原文第8页出租与去化压力
2026 年，项目将重点围绕A 座一层ZARA 区域整体进行铺位调改，调改期间，项目出租率可能出现阶段性的下降，后续预计将于5 月中旬全面完成新品牌商户入驻。
原文第21页供给与区域竞争
4.2.2 基础设施项目所属行业竞争情况的说明消费基础设施相关行业面临激烈的市场竞争。
原文第13页近期事项与上市扩募记录
分派权益登记
分派除息
分派支付
定期报告
定期报告
分派宣告
定期报告
分派支付
分派除息
- 基金上市
中金印力消费REIT于 2024-04-30 上市，基金管理人为中金基金管理有限公司。
报告原文
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