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INVESTMENT REVIEW · FROZEN SNAPSHOT

本季投资判断

决策快照 2026-07-30 · 经营 2026Q2 · 当时市场数据截至 2026-07-30

指标分化P/V 处于自身历史中部区间

经营变化

2026Q2，杭州润衡置业实现项目营业收入0.87亿元，较2026Q1下降0.66%。经营指标出现分化：0项改善、0项走弱、1项持平。

现金回报与定价

截至2026-07-30，近12个月实际支付现金对应现价的回报为3.46%；P/V 为0.97，处于自身可比历史的51%分位。

市场尚未解决的分歧

P/V 0.97 处于自身历史中部区间，但杭州润衡置业的项目营业收入尚未形成清晰方向；现金兑现和下一季同口径经营数据将决定判断如何收敛；租赁侧还需辨认出租与去化压力的边际变化。

下一期验证

在2026Q3同一资产范围内，若以杭州润衡置业的项目营业收入为首的可比经营指标中至少一项较2026Q2上升、至少一项下降，指标分化得到验证。租赁经营核查：同口径出租率、净吸纳、退租面积、续租率及新签租约。

何时推翻当前判断

若2026Q3包括杭州润衡置业的项目营业收入在内的全部可比核心经营指标相对2026Q2呈同一方向，且可供分配金额相对2026Q2的0.43亿元同向变化，分化判断失效。

本栏冻结当时判断，不用后续价格改写；页面后部的最新行情只用于事后确认。下一期经营或分派若不再验证，判断应随之调整。

季报横截面

2026Q2

中债估值收益率截至 2026-07-21 · 观察日 2026-07-22

冻结决策快照

2026-07-30

现金回报与 P/V 使用当时市场数据 2026-07-30

事后市场跟踪

2026-08-21

只检验价格是否确认，不回写原判断

当前估值与现金回报

数据截至 2026-08-21；用于事后跟踪，不改写上方冻结决策快照。

查看全市场估值页

未复权收盘价

3.723

2026-08-21 · 现金回报分母

实际支付现金 / 现价

2.4%

近12个月实际支付现金 / 2026-08-21未复权收盘价

较中债10年国债

+0.7%

完整近12个月样本才计算 · 国债 1.68%

P/V（iFinD）

0.931

自身历史 43.7% 分位

产权类阅读

实际现金分派主要反映租金或项目经营现金回报，但历史支付不等于未来可持续水平，仍需结合出租率、租金、资本开支和扩募变化。

年报评估信息时效

—

最新年报暂未披露可识别的评估基准日

季报披露时点的中债REITs估值收益率与经营变化

2026Q2横截面；估值数据截至 2026-07-21，观察日 2026-07-22，不是页面当前值。

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中债REITs估值收益率（iFinD口径）

5.00%

不是项目全周期IRR或实际现金分派率

同板块位置

偏高（第96百分位）

按产权类型与经营板块比较

自身历史位置

中间（第63百分位）

仅使用当时已经出现的历史数据

经营方向

改善

底层经营指标

交叉判断

收益补偿较高 · 经营改善

收益补偿较高，同时经营方向改善；继续验证改善能否转化为现金分派。

阶段性判断

底层资产

1 项资产；名称、区位与经营模式来自正式披露。

杭州西溪印象城

项目公司: 杭州润衡置业有限公司
业态: 商业零售
区位: 杭州市余杭区五常街道五常大道1号、3号1幢
经营模式: 杭州西溪印象城为购物中心，运营模式为租赁模式，主要盈利模式为收取固定租金、营业额提成租金、物业管理费、固定推广费、多经及广告费以及停车费等。

本期经营观察

结合财务结果与行业经营指标，口径变化将单独说明。

2026Q2

亮点

项目 EBITDA 同比改善；期末出租率同期未明显走弱。

期末出租率

98.66 %

同比/可比变动 -0.2pp

季度整体销售同比

15.4%

同比/可比变动 +15.4%

季度整体客流同比

13.9%

同比/可比变动 +13.9%

期内有效租金单价

264.29 元/平方米/月

本期披露值

期末剩余租期情况

2.42 年

本期披露值

期末租金收缴率

98.93 %

本期披露值

期末可供出租面积

9.9 万平方米

本期披露值

统计范围：核心指标优先采用季报披露的项目整体值；仅分项目披露且不能合并的指标不生成全项目均值。

比较说明：同一季度且未发现影响整体口径的资产范围变化

底层经营趋势

逐只基金按稳定披露指标纵向整理；不同基金可保留各自经营指标。

首期与扩募经营快照非完整季度及累计数据单列展示，不与完整季度折线相接。

首个披露期

上半年累计客流量

1,052.00万人次

2024H1 · 杭州西溪印象城

首个披露期：2024H1；累计口径，不接入单季度折线；项目口径包含基金合同生效日前经营期；数据见原季报第 12 页。

首个披露期

期末租金收缴率

100.00%

2024-04-16—2024-06-30 · 杭州西溪印象城

首个披露期：2024-04-16—2024-06-30；非完整季度，不接入完整季度折线；数据见原季报第 12 页。

可出租面积

9.92万平方米

2026Q2 · 季报第 8 页

同口径数据尚未满 3 期，当前展示已披露值与初步变化。

期末出租率

单位：% · 2024Q4—2026Q2

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告；口径或资产范围变化处已断线。最新值见 2026Q2 季报第 8 页。

有效租金

单位：元/平方米/月 · 2024Q4—2026Q2

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告；口径或资产范围变化处已断线。最新值见 2026Q2 季报第 8 页。

期末租金收缴率

单位：% · 2025Q4—2026Q2

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。最新值见 2026Q2 季报第 8 页。

已出租面积

单位：万平方米 · 2024Q4—2026Q2

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告；口径或资产范围变化处已断线。最新值见 2026Q2 季报第 8 页。

结构性风险观察

从历次正式报告中归并持续性风险主题，并列明下一期核查方向。

持续跟踪fund:180602.SZ

出租与去化压力

核对同口径出租率、净吸纳、退租面积、续租率及新签租约。

2025FY · 第21页

持续跟踪fund:180602.SZ

供给与区域竞争

核对周边新增供给、同类项目空置率、租金报价和本项目净吸纳。

2024H1 · 第13页

本栏仅呈现已有披露支持的风险线索；未出现的风险类型不代表风险不存在。

行情截至 2026-08-21；综合展示20/60/120日收益、回撤、波动、流动性及相对全收益指数表现，不回写原决策快照。

后复权收盘价

4.069

2026-08-21

P/V

0.93

iFinD口径 · 仅与自身历史比较

近 20 日

-4.6%

后复权价格收益

近 60 日

-7.4%

后复权价格收益

近 120 日

-9.8%

后复权价格收益

120 日最大回撤

-17.1%

窗口内峰值至谷值

120 日年化波动

17.1%

日收益样本标准差 × √252

60 日日均成交额

619.1 万元

仅作容量参考，不等同可成交金额

中金印力消费与全收益指数

共同起点归一为 100

两条序列以共同起点归一为 100，用于比较同期走势。基金采用后复权价格，932047 为全收益指数。

成立以来后复权价格

2024-04-30 — 2026-08-21

最高价、收盘价与最低价均采用后复权口径，并与底层资产经营表现分开观察。

P/V 变化

价格相对评估价值

P/V 为 iFinD 口径，仅用于观察本基金自身历史变化；分母范围与评估基准日以数据商正式说明为准。

Q1 披露前后 20 个交易日

报告于 2026-04-22 披露

窗口收益展示报告披露前后的市场表现，并与同类基金同期中位数比较。

窗口表现

季报披露前后的价格变化

披露后20日

-1.3%

2026-04-22 至 2026-05-25

中金印力消费REIT已于 2026-04-07 完成权益登记，每份基金份额 0.04389 元。

深圳证券交易所 · 第 5 页

上市与扩募档案

成立以来的重要结构变化按正式定期报告和交易所材料整理，与近期事件日历分开展示。

2024-04-30基金上市
中金印力消费REIT于 2024-04-30 上市，基金管理人为中金基金管理有限公司。

历史定期报告

点击报告标题可查看交易所或基金管理人披露的原文。