领秀城贵和购物中心
- 项目公司
- 山东贵和茂商业管理有限公司
- 业态
- 商业零售
- 区位
- 山东省济南市市中区二环南路与英雄山路交叉口
- 经营模式
- 领秀城贵和购物中心，运营模式为租赁模式，主要为以自持购物中心向符合要求的承租商户提供租赁并向租户收取租金等收入
180606.SZ · 消费基础设施 · 基础设施公募REIT
中金中国绿发消费REIT
中金基金管理有限公司 · 1项资产
成立 2025-06-19 · 上市 2025-06-27 · 托管人 招商银行股份有限公司
报告资料截至 2026-10-27行情截至 2026-08-31
领秀城贵和期末出租率从97.01%降到92.77%，固定部分日租却从3.96元升到4.23元。未出租面积增多，不能把均价上升理解为全部商户的租金都涨了。
资产概况
评估基准日 2025-12-31 原文第36页
经营变化
2026Q3每份经营收入
底层资产经营收入 ÷ 当季末基金份额 · 元/份
查看该期收入构成与计算
按各期实际持有资产的经营收入归集，包含租金、物业服务等经营项目。尚未扣除成本、利息等支出，不等于分红；扩募期间的收入可能只包含新资产部分时间的贡献。
收入价格比
每份季度经营收入 ÷ 披露日价格 · %，未年化
来源与计算口径
沿用上图相同季度节点，价格取报告披露日的不复权收盘价；披露日休市时，取此前最近交易日收盘价，并注明实际日期。交易日缺价不补值。本图未年化，不代表分派率或投资回报。
领秀城贵和期末出租率从97.01%降到92.77%，固定部分日租却从3.96元升到4.23元。未出租面积增多，不能把均价上升理解为全部商户的租金都涨了。
原文第8页现金与分派
选择图中一点，查看该期金额与报告。
查看所选期间的金额明细
2026H1可供分配金额计算
报告可供分配金额4,095.49万元
计算中，其他调整调增14,977.81万元，未来支出预留扣减15,603.56万元。
| 计算项目 | 金额（万元） |
|---|---|
| 计算起点（基金层面EBITDA） | 4,863.46 |
| 应收应付项目变动 | +31.48 |
| 其他调整 | +14,977.81 |
| 购买不动产等资本支出 | −45.77 |
| 支付利息及所得税 | −127.91 |
| 未来支出预留 | −15,603.56 |
| 可供分配金额 | 4,095.49 |
查看报告明细与来源
表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。
| 报告项目 | 金额（人民币元） |
|---|---|
| 本期息税折旧及摊销前利润 | 48,634,552.00 |
| 1.应收和应付项目的变动 | 314,822.84 |
| 2.其他可能的调整项，如不动产基金发行份额募集的 资金、处置不动产项目资产取得的现金、金融资产 相关调整、期初现金余额等 | 149,778,050.79 |
| 1.当期购买不动产项目等资本性支出 | -457,727.73 |
| 2.支付的利息及所得税费用 | -1,279,126.18 |
| 3.未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出(如 | -156,035,649.93 |
| 本期可供分配金额 | 40,954,921.79 |
2026Q3可供分配金额计算
报告可供分配金额2,040.69万元
计算中，未来支出预留调增275.21万元，应收应付项目变动扣减284.81万元。
| 计算项目 | 金额（万元） |
|---|---|
| 本期税息折旧及摊销前利润 | 2,292.16 |
| 未来支出预留 | +275.21 |
| 当期购买基础设施项目等资本性支出 | −176.87 |
| 应收应付项目变动 | −284.81 |
| 支付利息及所得税 | −65.00 |
| 可供分配金额 | 2,040.69 |
查看报告明细与来源
表内保留报告原名称和原金额。
| 报告项目 | 金额（人民币元） |
|---|---|
| 本期税息折旧及摊销前利润 | 22,921,649.90 |
| 未来合理相关支出预留，包括重大资本性支出（如固定资产正常更新、大修、改造等）、未来合理期间内的债务利息、运营费用等 | 2,752,064.08 |
| 当期购买基础设施项目等资本性支出 | -1,768,667.15 |
| 应收和应付项目的变动 | -2,848,136.71 |
| 支付的利息及所得税费用 | -650,039.80 |
| 本期可供分配金额 | 20,406,870.32 |
该期暂无已核计算明细，可查看对应报告原文。
2026Q3现金说明
实际支付的分派记录
统计窗口 2025-08-31之后至2026-08-31。按支付日期列示，与报告可供分配金额分别阅读。
| 支付日期 | 对应收益期间 | 元/份 | 来源 |
|---|---|---|---|
| 2026-04-02 | 截至2025-12-31 | 0.0859 | 原文第5页 |
价格与估值
2026-08-31未复权收盘价3.700元
近12个月实付分派 / 现价2.32%
较中债10年国债利差63bp
P/V（iFinD口径）1.143
P/V处于自身历史第6百分位，历史窗口始于2025-06-27。
中债REITs估值收益率（iFinD口径）
%全部历史 · 截至2026-08-31
指标说明
此项沿用iFinD提供的估值观察值，与项目全周期IRR及实际支付分派分别阅读，不代表承诺回报。
中金中国绿发消费与全收益指数
共同起点归一为 100
两条序列以共同起点归一为 100，用于比较同期走势。基金采用后复权价格，932047 为全收益指数。
成立以来后复权价格
2025-06-27 — 2026-08-31
最高价、收盘价与最低价均采用后复权口径，并与底层资产经营表现分开观察。
P/V 变化
价格相对评估价值
P/V 为 iFinD 口径，仅用于观察本基金自身历史变化；分母范围与评估基准日以数据商正式说明为准。
区间表现及历史研究
近 120 日
-5.9%
后复权价格收益
120 日最大回撤
-16.4%
窗口内峰值至谷值
120 日年化波动
17.9%
日收益样本标准差 × √252
60 日日均成交额
325.0 万元
仅作容量参考，不等同可成交金额
INVESTMENT REVIEW · FROZEN SNAPSHOT
2026Q2研究记录
决策快照 2026-08-27 · 经营 2026Q2 · 当时市场数据截至 2026-07-30
经营承压P/V 处于自身历史偏低区间
2026Q2，山东贵和茂商业管理实现项目营业收入0.41亿元，较2026Q1下降2.78%。经营线索偏弱：1项走弱、0项改善、0项持平。
截至2026-07-30，近12个月实际支付现金对应现价的回报为2.37%；P/V 为1.13，处于自身可比历史的2%分位。
P/V 1.13 处于自身历史偏低区间，与山东贵和茂商业管理的项目营业收入承压并存；当前需要分辨估值折价是风险补偿，还是经营接近阶段性底部；租赁侧还需辨认出租与去化压力的边际变化。
若2026Q3同资产、同口径下，山东贵和茂商业管理的项目营业收入不超过0.41亿元，且可供分配金额不高于2026Q2的0.20亿元，本季经营压力得到验证。租赁经营核查：同口径出租率、净吸纳、退租面积、续租率及新签租约。
若2026Q3同口径山东贵和茂商业管理的项目营业收入达到或超过0.42亿元，且可供分配金额不低于2026Q2的0.20亿元，本季承压判断失效。
本栏冻结当时判断，不用后续价格改写；页面后部的最新行情只用于事后确认。下一期经营或分派若不再验证，判断应随之调整。
查看2026Q2披露时点的位置
估值观察日 2026-07-21 · 中债REITs估值收益率 4.29%
同板块位置
第79百分位低位高位
自身历史位置
第96百分位低位高位
Q1 披露前后 20 个交易日
报告于 2026-04-22 披露
窗口收益展示报告披露前后的市场表现，并与同类基金同期中位数比较。
窗口表现
季报披露前后的价格变化
披露后20日
-1.2%
2026-04-22 至 2026-05-25
相对同类中位数
+0.9%
同一窗口、同类基金中位数
最新季度报告刚完成披露，当前不评价其披露后的市场反应。
风险与资料
披露的日租只取固定部分，包括两者取高合同的固定部分，不能代表全部抽成收入。
原文第8页出租与去化压力
仅考虑华联超市退租带来的影响，2026年4月1日起，项目公司出租率将降低约12.49%。
原文第7页租户集中与租约到期
在本集团客户中，本集团本报告期来源于单一客户的收入占本集团收入10.00%或以上的客户有0 个。
原文第86页近期事项与上市扩募记录
分派权益登记
分派除息
分派支付
定期报告
定期报告
分派宣告
已确认已完成
中金中国绿发消费REIT · 现金分派方案公告
中金中国绿发消费REIT已公告现金分派方案，分派覆盖期截至2026年3月31日，每份基金份额 0.04184 元。
深圳证券交易所 · 第 2 页定期报告
分派支付
分派除息
- 基金上市
中金中国绿发消费REIT于 2025-06-27 上市，基金管理人为中金基金管理有限公司。
报告原文
中金中国绿发消费封闭式基础设施证券投资基金2026年第3季度报告
2026Q3 · 2026-10-27 · 基金管理人披露
中金中国绿发消费REIT：中金中国绿发消费封闭式基础设施证券投资基金2026年中期报告
2026H1 · 2026-08-28 · 深圳证券交易所
中金中国绿发消费REIT：中金中国绿发消费封闭式基础设施证券投资基金2026年第2季度报告
2026Q2 · 2026-07-21 · 深圳证券交易所
中金中国绿发商业REIT：中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金2026年第1季度报告
2026Q1 · 2026-04-22 · 深圳证券交易所
中金中国绿发商业REIT：中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金2025年年度报告
2025FY · 2026-03-31 · 深圳证券交易所
中金中国绿发商业REIT：中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金2025年第4季度报告
2025Q4 · 2026-01-22 · 深圳证券交易所
中金中国绿发商业REIT：中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金2025年第3季度报告
2025Q3 · 2025-10-28 · 深圳证券交易所