508031.SH · 保障性租赁住房 · 基础设施公募REIT

国泰海通城投宽庭保租房REIT

上海国泰海通证券资产管理有限公司 · 2项资产

成立 2023-12-27 · 上市 2024-01-12 · 托管人中国银行股份有限公司

报告资料截至 2026-10-27行情截至 2026-08-31

阅读期间2026Q3 · 2026-10-27

项目整体：报告期末出租率92.28%（上年同表为94.38%）；报告期内租金单价水平130.83元/平方米/月（上年同表为131.61元/平方米/月）。附近的新租赁住房8月入市。管理人称截至本期未见显著影响；其去化对续租的影响仍需后续数据验证。

资产概况

江湾社区项目

项目公司: 上海城驰房地产有限公司
业态: 租赁住房
区位: 上海市杨浦区国泓路392弄
经营模式: 通过自有保障性租赁住房及配套商业租赁、停车场经营等获取经营收入

光华社区项目

项目公司: 上海城业房地产有限公司
业态: 租赁住房
区位: 上海市杨浦区学德路27弄
经营模式: 通过自有保障性租赁住房及配套商业租赁、停车场经营等获取经营收入

评估基准日 2025-12-31 原文第103页

经营变化

2026Q3

每份经营收入

底层资产经营收入 ÷ 当季末基金份额 · 元/份

查看该期收入构成与计算

按各期实际持有资产的经营收入归集，包含租金、物业服务等经营项目。尚未扣除成本、利息等支出，不等于分红；扩募期间的收入可能只包含新资产部分时间的贡献。

收入价格比

每份季度经营收入 ÷ 披露日价格 · %，未年化

来源与计算口径

沿用上图相同季度节点，价格取报告披露日的不复权收盘价；披露日休市时，取此前最近交易日收盘价，并注明实际日期。交易日缺价不补值。本图未年化，不代表分派率或投资回报。

原文第8页原文第9页原文第10页原文第11页

项目经营指标与明细

2026Q3没有单列的经营快照。各期原值按所属报告展示。

期末出租率

单位：% · 2025Q1—2025Q4

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。最新值见 2025Q4 季报第 8 页。

有效租金

单位：元/平方米/月 · 2025Q1—2025Q4

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。最新值见 2025Q4 季报第 8 页。

期末租金收缴率

单位：% · 2024Q1—2025Q4

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告；口径或资产范围变化处已断线。最新值见 2025Q4 季报第 8 页。

项目营业收入

单位：亿元 · 2025Q2—2026Q3

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。最新值见 2026Q3 季报第 12 页。

现金与分派

指标期间

选择图中一点，查看该期金额与报告。

查看所选期间的金额明细

2026H1可供分配金额计算

报告可供分配金额6,496.91万元

计算中，1. 使用以前期间预留支出调增1,268.87万元，未来支出预留扣减866.17万元。

计算项目	金额（万元）
计算起点（基金层面EBITDA）	6,556.50
1. 使用以前期间预留支出	+1,268.87
1. 应收、应付项目的变动	−462.30
未来支出预留	−866.17
可供分配金额	6,496.91

查看报告明细与来源

表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。

报告项目	金额（人民币元）
本期息税折旧及摊销前利润	65,565,008.32
1. 使用以前期间预留支出	12,688,742.91
1. 应收、应付项目的变动	-4,623,000.84
2. 未来合理相关支出预留	-8,661,655.24
本期可供分配金额	64,969,095.15

2026中报 · 第12页

2026Q3可供分配金额计算

报告可供分配金额3,287.23万元

计算中，使用以前期间预留支出调增708.02万元，未来支出预留扣减862.17万元。

计算项目	金额（万元）
计算起点（基金层面EBITDA）	3,302.78
使用以前期间预留支出	+708.02
应收、应付项目的变动	+151.15
购买不动产项目等资本性支出	−12.55
未来支出预留	−862.17
可供分配金额	3,287.23

查看报告明细与来源

表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。

报告项目	金额（人民币元）
本期息税折旧及摊销前利润	33,027,841.89
使用以前期间预留支出	7,080,209.92
应收、应付项目的变动	1,511,461.05
购买不动产项目等资本性支出	-125,539.70
未来合理相关支出预留	-8,621,692.13
本期可供分配金额	32,872,281.03

2026年第3季度报告 · 第7页 2026年第3季度报告 · 第6页

2026Q3现金说明

本季可供分配金额3,287.23万元（每份0.0329元），基金经营现金流净额3,369.51万元。

原文第5页原文第6页

报告期内实际分配6,496.00万元，按支付期间列示，不等于本季新产生的可供分配金额。

原文第6页

更多财务指标

基金收入

单位：亿元 · 报告披露值

扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。

基金净利润

单位：亿元 · 报告披露值

扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。

实际支付的分派记录

统计窗口 2025-08-31之后至2026-08-31。按支付日期列示，与报告可供分配金额分别阅读。

支付日期	对应收益期间	元/份	来源
2025-09-24	截至2025-06-30	0.0634	原文第5页
2026-04-28	截至2025-12-31	0.0646	原文第6页

价格与估值

2026-08-31

未复权收盘价3.849元

近12个月实付分派 / 现价3.33%

较中债10年国债利差164bp

P/V（iFinD口径）1.173

P/V处于自身历史第52百分位，历史窗口始于2024-01-12。

中债REITs估值收益率（iFinD口径）

全部历史 · 截至2026-08-31

指标说明

此项沿用iFinD提供的估值观察值，与项目全周期IRR及实际支付分派分别阅读，不代表承诺回报。

国泰海通城投宽庭保租房与全收益指数

共同起点归一为 100

两条序列以共同起点归一为 100，用于比较同期走势。基金采用后复权价格，932047 为全收益指数。

成立以来后复权价格

2024-01-12 — 2026-08-31

最高价、收盘价与最低价均采用后复权口径，并与底层资产经营表现分开观察。

P/V 变化

价格相对评估价值

P/V 为 iFinD 口径，仅用于观察本基金自身历史变化；分母范围与评估基准日以数据商正式说明为准。

区间表现及历史研究

近 120 日

+2.9%

后复权价格收益

120 日最大回撤

-7.6%

窗口内峰值至谷值

120 日年化波动

12.5%

日收益样本标准差 × √252

60 日日均成交额

575.6 万元

仅作容量参考，不等同可成交金额

INVESTMENT REVIEW · FROZEN SNAPSHOT

2026Q2研究记录

决策快照 2026-08-27 · 经营 2026Q2 · 当时市场数据截至 2026-07-30

经营改善P/V 处于自身历史中部区间

经营变化

2026Q2，上海城驰房地产期末出租率报94.18%，较2026Q1上升1.78个百分点。经营线索偏正面：4项改善、1项走弱、7项持平。

现金回报与定价

截至2026-07-30，近12个月实际支付现金对应现价的回报为3.40%；P/V 为1.16，处于自身可比历史的50%分位。

市场尚未解决的分歧

P/V 1.16 处于自身历史中部区间，上海城驰房地产的期末出租率已有改善线索；下一步看经营改善能否继续转化为现金；现金侧还需计入资本开支与重大维修。

下一期验证

若2026Q3同资产、同口径下，上海城驰房地产的期末出租率不低于94.18%，且可供分配金额不低于2026Q2的0.33亿元，本季经营改善得到验证。现金支出核查：项目、金额、实施进度、现金支出时点及是否已在可供分配金额中预留。

何时推翻当前判断

若2026Q3同口径上海城驰房地产的期末出租率不高于92.40%，或可供分配金额低于2026Q2的0.33亿元，本季改善判断失效。

本栏冻结当时判断，不用后续价格改写；页面后部的最新行情只用于事后确认。下一期经营或分派若不再验证，判断应随之调整。

查看2026Q2披露时点的位置

估值观察日 2026-07-21 · 中债REITs估值收益率 4.92%

同板块位置

第94百分位低位高位

自身历史位置

第62百分位低位高位

Q1 披露前后 20 个交易日

报告于 2026-04-22 披露

窗口收益展示报告披露前后的市场表现，并与同类基金同期中位数比较。

窗口表现

季报披露前后的价格变化

披露后20日

-1.5%

2026-04-22 至 2026-05-25

相对同类中位数

+1.7%

同一窗口、同类基金中位数

最新季度报告刚完成披露，当前不评价其披露后的市场反应。

风险与资料

资本开支与重大维修

基金整体 · 2025FY · 2026-03-31

考虑前述预留的原因主要是：本基金预计不动产项目运营期间会发生重大资本性支出，用于不动产项目的改造及翻新等，需前置考虑进行一定的资本性支出的预留，资本性支出当年度预留调整项金额将结合资本性支出年度预算及实际使用情况综合考虑后进行合理预留；

原文第11页

近期事项与上市扩募记录

2026-07-01 — 2026-08-31报告披露期

预计时段披露期内

全市场 · 2026年中期报告披露期

2026年中期报告预计披露期为 2026-07-01 至 2026-08-31。截至 2026-08-31，适用基金已披露 81/81 份报告。

中国证券监督管理委员会

2026-10-01 — 2026-10-27报告披露期

预计时段即将发生

全市场 · 2026年三季度报告披露期

2026年三季度报告预计披露期为 2026-10-01 至 2026-10-27。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。

中国证券监督管理委员会

2027-01-01 起 · 截止日期待定报告披露期

预计时段日期待定

全市场 · 2026年四季度报告披露期

2026年四季度报告预计披露期为 2027-01-01 起 15 个工作日内，具体截止日待节假日安排公布后更新。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。

中国证券监督管理委员会

2026-08-31定期报告

已确认已完成