创金合信首农REIT · 银万资本 C-REITs 研究平台

资产概况

首农元中心项目

项目公司: 元创新（北京）科技产业有限公司
业态: 产业园区
区位: 北京市海淀区西二旗西路16号院
经营模式: 不动产项目为科研办公类的产业园区资产，主要运营及盈利模式为对外出租不动产和车位，其收入来源主要为租金收入

评估基准日 2025-12-31 原文第39页

经营变化

2026Q3

每份经营收入

底层资产经营收入 ÷ 当季末基金份额 · 元/份

查看该期收入构成与计算

按各期实际持有资产的经营收入归集，包含租金、物业服务等经营项目。尚未扣除成本、利息等支出，不等于分红；扩募期间的收入可能只包含新资产部分时间的贡献。

收入价格比

每份季度经营收入 ÷ 披露日价格 · %，未年化

来源与计算口径

沿用上图相同季度节点，价格取报告披露日的不复权收盘价；披露日休市时，取此前最近交易日收盘价，并注明实际日期。交易日缺价不补值。本图未年化，不代表分派率或投资回报。

项目整体：报告期末出租率96.48%；报告期内租金单价水平6.49元/平方米/天。按租约收款期间及标准，剔除直线法影响后的本季租金收入为8,563.45万元；这与报表确认口径不同。上年同期并非完整自然季。期间流量不作等长季度比较；期末时点另外核对。

原文第8页原文第9页原文第10页

项目经营指标与明细

2026Q3没有单列的经营快照。各期原值按所属报告展示。

期末出租率

单位：% · 2025Q3—2026Q2

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。最新值见 2026Q2 季报第 8 页。

期末租金收缴率

单位：% · 2025Q3—2026Q3

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。最新值见 2026Q3 季报第 10 页。

已出租面积

单位：万平方米 · 2025Q3—2026Q3

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。最新值见 2026Q3 季报第 9 页。

可出租面积

单位：万平方米 · 2025Q3—2026Q3

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。最新值见 2026Q3 季报第 9 页。

现金与分派

指标期间

选择图中一点，查看该期金额与报告。

查看所选期间的金额明细

2026H1可供分配金额计算

报告可供分配金额12,679.13万元

计算中，其他调整调增12,035.18万元，未来支出预留扣减12,521.30万元。

计算项目	金额（万元）
计算起点（基金层面EBITDA）	10,012.25
应收应付项目变动	+3,341.29
其他调整	+12,035.18
1.当期购买不动产项目等资本性支出	−43.70
2.支付的利息和所得税费用	−144.60
未来支出预留	−12,521.30
可供分配金额	12,679.13

查看报告明细与来源

表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。

报告项目	金额（人民币元）
本期息税折旧及摊销前利润	100,122,505.04
1.应收和应付项目的变动	33,412,935.78
2.其他可能的调整项，如不动产基金发行份额募集的资金、处置不动产项目资产取得的现金、金融资产相关调整、期初现金余额等	120,351,818.08
1.当期购买不动产项目等资本性支出	-436,964.85
2.支付的利息和所得税费用	-1,446,020.53
3.未来合理的相关支出预留，包括重大资本性支出（如固定资产正常更新、大修、改造等）、未来合理期间内的债务利息、专业服务费、不可预见费用、期末经营性负债余额等	-125,212,984.70
本期可供分配金额	126,791,288.82

2026中报 · 第10页

2026Q3可供分配金额计算

报告可供分配金额6,372.29万元

计算中，其他调整调增12,643.10万元，未来支出预留扣减13,962.01万元。

计算项目	金额（万元）
计算起点（基金层面EBITDA）	4,975.71
应收应付项目变动	+2,715.49
其他调整	+12,643.10
未来支出预留	−13,962.01
可供分配金额	6,372.29

查看报告明细与来源

表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。

报告项目	金额（人民币元）
本期息税折旧及摊销前利润	49,757,097.52
应收和应付项目的变动	27,154,939.82
其他可能的调整项，如不动产基金发行份额募集的资金、处置不动产项目资产取得的现金、金融资产相关调整、期初现金余额等	126,430,984.70
未来合理的相关支出预留，包括重大资本性支出（如固定资产正常更新、大修、改造等）、未来合理期间内的债务利息、专业服务费、不可预见费用、期末经营性负债余额等	-139,620,118.07
本期可供分配金额	63,722,903.97

2026年第3季度报告 · 第6页 2026年第3季度报告 · 第5页

2026Q3现金说明

本季可供分配金额6,372.29万元（每份0.0637元），基金经营现金流净额7,691.20万元。

原文第5页

报告期内实际分配12,470.00万元，按支付期间列示，不等于本季新产生的可供分配金额。

原文第5页

更多财务指标

基金收入

单位：亿元 · 报告披露值

扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。

基金净利润

单位：亿元 · 报告披露值

扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。

实际支付的分派记录

统计窗口 2025-08-31之后至2026-08-31。按支付日期列示，与报告可供分配金额分别阅读。

支付日期	对应收益期间	元/份	来源
2026-04-20	截至2025-12-31	0.1300	原文第6页

价格与估值

2026-08-31

未复权收盘价3.617元

近12个月实付分派 / 现价3.59%

较中债10年国债利差191bp

P/V（iFinD口径）1.109

P/V处于自身历史第11百分位，历史窗口始于2025-07-25。

中债REITs估值收益率（iFinD口径）

%

全部历史 · 截至2026-08-31

指标说明

此项沿用iFinD提供的估值观察值，与项目全周期IRR及实际支付分派分别阅读，不代表承诺回报。

创金合信首农与全收益指数

共同起点归一为 100

两条序列以共同起点归一为 100，用于比较同期走势。基金采用后复权价格，932047 为全收益指数。

成立以来后复权价格

2025-07-25 — 2026-08-31

最高价、收盘价与最低价均采用后复权口径，并与底层资产经营表现分开观察。

P/V 变化

价格相对评估价值

P/V 为 iFinD 口径，仅用于观察本基金自身历史变化；分母范围与评估基准日以数据商正式说明为准。

区间表现及历史研究

近 120 日

-21.6%

后复权价格收益

120 日最大回撤

-34.9%

窗口内峰值至谷值

120 日年化波动

24.0%

日收益样本标准差 × √252

60 日日均成交额

609.5 万元

仅作容量参考，不等同可成交金额

INVESTMENT REVIEW · FROZEN SNAPSHOT

2026Q2研究记录

决策快照 2026-08-27 · 经营 2026Q2 · 当时市场数据截至 2026-07-30

现金改善，经营待证自身历史位置暂不可比

经营变化

2026Q2，基金整体的可供分配金额为0.79亿元，较2026Q1上升63.88%。本次改善出现在现金端；底层经营指标尚无同口径变化，经营方向仍待确认。

现金回报与定价

截至2026-07-30，近12个月实际支付现金对应现价的回报为3.84%；P/V 为1.03，有效历史较短，暂不判断所处位置。

市场尚未解决的分歧

P/V 1.03 自身历史位置暂不可比，基金整体的可供分配金额本季改善，但底层经营驱动尚缺少同口径变化；现金结果需要等待经营数据解释；租赁侧还需辨认租金与回款压力的边际变化。

下一期验证

若2026Q3同口径基金整体的可供分配金额不低于0.79亿元，现金改善获得下一期确认；底层经营方向仍须由新披露的经营指标单独判断。租赁经营核查：当季应收未收、账龄、期后回款、收缴率及有效租金变化。

何时推翻当前判断

若2026Q3同口径基金整体的可供分配金额不高于0.48亿元，本季现金改善判断失效。

本栏冻结当时判断，不用后续价格改写；页面后部的最新行情只用于事后确认。下一期经营或分派若不再验证，判断应随之调整。

查看2026Q2披露时点的位置

估值观察日 2026-07-21 · 中债REITs估值收益率 3.81%

同板块位置

第2百分位低位高位

自身历史位置

第100百分位低位高位

Q1 披露前后 20 个交易日

报告于 2026-04-20 披露

窗口收益展示报告披露前后的市场表现，并与同类基金同期中位数比较。

窗口表现

季报披露前后的价格变化

披露后20日

-13.2%

2026-04-20 至 2026-05-21

相对同类中位数

-5.4%

同一窗口、同类基金中位数

最新季度报告刚完成披露，当前不评价其披露后的市场反应。

风险与资料

租金与回款压力

基金整体 · 2025FY · 2026-03-30

在基金运作期内，不动产项目可能因经济环境变化、政策变动、运营或物业管理不善、承租人履约能力发生不利变化或者其拒绝履行租约、拖欠租金等因素影响导致不动产项目无法正常运营或者遭受损失，从而导致实际运营净现金流大幅低于测算值，影响投资人收益。

原文第15页

租户集中与租约到期

基金整体 · 2025FY · 2026-03-30

4.4.2 来源于单一客户及其关联方的现金流占比超过10%的情况说明本报告期内租金贡献收入占比超过10%的租户为北京顺捷中恒科技有限公司（以下简称“顺捷中恒”）及小米公司，包括小米科技有限责任公司（以下简称“小米科技”）及其关联方北京玄戒技术有限公司（以下简称“玄戒技术”）和北京食乐科技有限公司（以下简称“食乐科技”，与小米科技、玄戒技术合称“小米公司”）。

原文第20页

近期事项与上市扩募记录

2026-08-03分派权益登记

已公告待确认