仓储物流基础设施公募REIT产权类SSE

中银中外运仓储物流REIT

508090.SH
基金管理人中银基金管理有限公司
基金托管人招商银行股份有限公司
基金合同生效日2025-06-26
上市日期2025-07-29

INVESTMENT REVIEW · FROZEN SNAPSHOT

本季投资判断

决策快照 2026-07-30 · 经营 2026Q2 · 当时市场数据截至 2026-07-30

现金改善,经营待证自身历史位置暂不可比
经营变化

2026Q2,基金整体的可供分配金额为0.16亿元,较2026Q1上升2.37%。本次改善出现在现金端;底层经营指标尚无同口径变化,经营方向仍待确认。

现金回报与定价

截至2026-07-30,近12个月实际支付现金对应现价的回报为2.41%;P/V 为1.18,有效历史较短,暂不判断所处位置。

市场尚未解决的分歧

P/V 1.18 自身历史位置暂不可比,基金整体的可供分配金额本季改善,但底层经营驱动尚缺少同口径变化;现金结果需要等待经营数据解释;租赁侧还需辨认租金与回款压力的边际变化。

下一期验证

若2026Q3同口径基金整体的可供分配金额不低于0.165亿元,现金改善获得下一期确认;底层经营方向仍须由新披露的经营指标单独判断。租赁经营核查:当季应收未收、账龄、期后回款、收缴率及有效租金变化。

何时推翻当前判断

若2026Q3同口径基金整体的可供分配金额不高于0.161亿元,本季现金改善判断失效。

本栏冻结当时判断,不用后续价格改写;页面后部的最新行情只用于事后确认。下一期经营或分派若不再验证,判断应随之调整。

季报横截面
2026Q2
中债估值收益率截至 2026-07-21 · 观察日 2026-07-22
冻结决策快照
2026-07-30
现金回报与 P/V 使用当时市场数据 2026-07-30
事后市场跟踪
2026-08-21
只检验价格是否确认,不回写原判断

当前估值与现金回报

数据截至 2026-08-21;用于事后跟踪,不改写上方冻结决策快照。

查看全市场估值页
未复权收盘价
3.373
2026-08-21 · 现金回报分母
实际支付现金 / 现价
2.5%
近12个月实际支付现金 / 2026-08-21未复权收盘价
较中债10年国债
+0.8%
完整近12个月样本才计算 · 国债 1.68%
P/V(iFinD)
1.128
自身历史 2.9% 分位

产权类阅读

实际现金分派主要反映租金或项目经营现金回报,但历史支付不等于未来可持续水平,仍需结合出租率、租金、资本开支和扩募变化。

年报评估信息时效

最新年报暂未披露可识别的评估基准日

季报披露时点的中债REITs估值收益率与经营变化

2026Q2横截面;估值数据截至 2026-07-21,观察日 2026-07-22,不是页面当前值。

返回全市场决策台
中债REITs估值收益率(iFinD口径)
4.67%
不是项目全周期IRR或实际现金分派率
同板块位置
偏低(第14百分位)
按产权类型与经营板块比较
自身历史位置
偏高(第95百分位)
仅使用当时已经出现的历史数据
经营方向
资料待补充
当季资料不足
交叉判断

经营资料不足

当季经营方向资料不足,暂不分类,也不根据收益率单独作出判断。

阶段性判断
当季经营方向尚未形成,不按估值收益率单独下结论。

底层资产

6 项资产;名称、区位与经营模式来自正式披露。

瑞达无锡物流项目

项目公司
瑞达无锡仓储服务有限公司
业态
仓储物流
区位
江苏省无锡市新吴区新都路18号
经营模式
提供仓储租赁、物业管理服务

瑞达昆山物流项目

项目公司
瑞达智汇昆山仓储服务有限公司
业态
仓储物流
区位
江苏省昆山市昆山开发区中央大道169号
经营模式
提供仓储租赁、物业管理服务

瑞达金华物流项目

项目公司
瑞达(金华)仓储服务有限公司
业态
仓储物流
区位
浙江省金华市金东开发区金港大道东988号
经营模式
提供仓储租赁、物业管理服务

昆山千灯物流项目

项目公司
瑞达云聚(昆山)仓储服务有限公司
业态
仓储物流
区位
江苏省昆山市千灯镇瞿家路666号
经营模式
提供仓储租赁、物业管理服务

天津建合物流项目

项目公司
瑞达(天津)仓储服务有限公司
业态
仓储物流
区位
天津市西青区王稳庄镇新源道16号
经营模式
提供仓储租赁、物业管理服务

成都空港物流项目

项目公司
瑞达(成都)仓储服务有限公司
业态
仓储物流
区位
四川省成都市双流区西航港街道口岸路155号
经营模式
提供仓储租赁、物业管理服务

本期经营观察

结合财务结果与行业经营指标,口径变化将单独说明。

2026Q2
待观察

不可比:成立/上市不足一个完整同比期间

营业收入
2,524.4 万元
本期披露值
EBITDA
1,910.5 万元
本期披露值
期末出租率
96.25 百分比
本期披露值
期内租金单价水平
1.09 元/平方米/ 天
本期披露值
期末租金收缴率
99.89 百分比
本期披露值
期末剩余租期情况
360.33 天
本期披露值
期末可供出租面积
30.0 万平方米
本期披露值
期末实际出租面积
28.8 万平方米
本期披露值
统计范围:核心指标优先采用季报披露的项目整体值;仅分项目披露且不能合并的指标不生成全项目均值。
比较说明:成立/上市不足一个完整同比期间

底层经营趋势

逐只基金按稳定披露指标纵向整理;不同基金可保留各自经营指标。

加权平均剩余租期
360.33
2026Q2 · 季报第 9 页

同口径数据尚未满 3 期,当前展示已披露值与初步变化。

期末出租率

单位:% · 2025Q3—2026Q2

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示;数据来自各期基金定期报告。 最新值见 2026Q2 季报第 8 页。

有效租金

单位:元/平方米/天 · 2025Q3—2026Q2

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示;数据来自各期基金定期报告。 最新值见 2026Q2 季报第 8 页。

期末租金收缴率

单位:% · 2025Q3—2026Q2

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示;数据来自各期基金定期报告。 最新值见 2026Q2 季报第 9 页。

项目营业收入

单位:亿元 · 2025Q3—2026Q2

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示;数据来自各期基金定期报告;季度数据受季节性影响,当前趋势尚不明确。 最新值见 2026Q2 季报第 14 页。

结构性风险观察

从历次正式报告中归并持续性风险主题,并列明下一期核查方向。

持续跟踪fund:508090.SH

租金与回款压力

核对当季应收未收、账龄、期后回款、收缴率及有效租金变化。

2025FY · 第45页

本栏仅呈现已有披露支持的风险线索;未出现的风险类型不代表风险不存在。

基金财务与分派

仅展示期间、资产范围、定义和单位一致,且通过来源页复核的季度序列。

本期可供分配金额

单位:亿元 · 报告披露值

扩募或资产范围改变时,序列不直接跨口径拼接。

单位可供分配金额

单位:元/份 · 报告披露值

扩募或资产范围改变时,序列不直接跨口径拼接。

基金收入

单位:亿元 · 报告披露值

扩募或资产范围改变时,序列不直接跨口径拼接。

基金净利润

单位:亿元 · 报告披露值

扩募或资产范围改变时,序列不直接跨口径拼接。

经营活动现金流

单位:亿元 · 报告披露值

扩募或资产范围改变时,序列不直接跨口径拼接。

事后价格确认

行情截至 2026-08-21;综合展示20/60/120日收益、回撤、波动、流动性及相对全收益指数表现,不回写原决策快照。

后复权收盘价
3.523
2026-08-21
P/V
1.13
iFinD口径 · 仅与自身历史比较
近 20 日
-3.9%
后复权价格收益
近 60 日
-5.2%
后复权价格收益
近 120 日
-19.6%
后复权价格收益
120 日最大回撤
-23.4%
窗口内峰值至谷值
120 日年化波动
20.4%
日收益样本标准差 × √252
60 日日均成交额
343.6 万元
仅作容量参考,不等同可成交金额

中银中外运仓储物流与全收益指数

共同起点归一为 100

两条序列以共同起点归一为 100,用于比较同期走势。基金采用后复权价格,932047 为全收益指数。

成立以来后复权价格

2025-07-29 — 2026-08-21

最高价、收盘价与最低价均采用后复权口径,并与底层资产经营表现分开观察。

P/V 变化

价格相对评估价值

P/V 为 iFinD 口径,仅用于观察本基金自身历史变化;分母范围与评估基准日以数据商正式说明为准。

Q1 披露前后 20 个交易日

报告于 2026-04-22 披露

窗口收益展示报告披露前后的市场表现,并与同类基金同期中位数比较。

窗口表现

季报披露前后的价格变化

披露后20日
-4.6%
2026-04-22 至 2026-05-25
相对同类中位数
0.0%
同一窗口、同类基金中位数
最新季度报告刚完成披露,当前不评价其披露后的市场反应。

近期重要事项

汇总已公告安排、预计披露期及近期已发生事项。

查看全市场事件日历
报告披露期
预计时段披露期内

全市场 · 2026年中期报告披露期

2026年中期报告预计披露期为 2026-07-01 至 2026-08-31。截至 2026-08-21,适用基金已披露 0/81 份报告。

中国证券监督管理委员会
报告披露期
预计时段即将发生

全市场 · 2026年三季度报告披露期

2026年三季度报告预计披露期为 2026-10-01 至 2026-10-27。预计适用 86 只基金,具体披露日以基金公告为准。

中国证券监督管理委员会
报告披露期
预计时段日期待定

全市场 · 2026年四季度报告披露期

2026年四季度报告预计披露期为 2027-01-01 起 15 个工作日内,具体截止日待节假日安排公布后更新。预计适用 86 只基金,具体披露日以基金公告为准。

中国证券监督管理委员会

上市与扩募档案

成立以来的重要结构变化按正式定期报告和交易所材料整理,与近期事件日历分开展示。

  1. 基金上市

    中银中外运仓储物流REIT于 2025-07-29 上市,基金管理人为中银基金管理有限公司。

历史定期报告

点击报告标题可查看交易所或基金管理人披露的原文。