瑞达无锡物流项目
- 项目公司
- 瑞达无锡仓储服务有限公司
- 业态
- 仓储物流
- 区位
- 江苏省无锡市新吴区新都路18号
- 经营模式
- 提供仓储租赁、物业管理服务
508090.SH · 仓储物流 · 基础设施公募REIT
中银中外运仓储物流REIT
中银基金管理有限公司 · 6项资产
成立 2025-06-26 · 上市 2025-07-29 · 托管人 招商银行股份有限公司
报告资料截至 2026-10-27行情截至 2026-08-31
项目整体：报告期末出租率96.22%（上年同表为96.95%）；报告期内租金单价水平1.09元/平方米/天。成都项目期末出租率90.13%，整租物流园与非整租项目的出租表现不能互相替代。
资产概况
瑞达昆山物流项目
- 项目公司
- 瑞达智汇昆山仓储服务有限公司
- 业态
- 仓储物流
- 区位
- 江苏省昆山市昆山开发区中央大道169号
- 经营模式
- 提供仓储租赁、物业管理服务
瑞达金华物流项目
- 项目公司
- 瑞达（金华）仓储服务有限公司
- 业态
- 仓储物流
- 区位
- 浙江省金华市金东开发区金港大道东988号
- 经营模式
- 提供仓储租赁、物业管理服务
昆山千灯物流项目
- 项目公司
- 瑞达云聚（昆山）仓储服务有限公司
- 业态
- 仓储物流
- 区位
- 江苏省昆山市千灯镇瞿家路666号
- 经营模式
- 提供仓储租赁、物业管理服务
天津建合物流项目
- 项目公司
- 瑞达（天津）仓储服务有限公司
- 业态
- 仓储物流
- 区位
- 天津市西青区王稳庄镇新源道16号
- 经营模式
- 提供仓储租赁、物业管理服务
成都空港物流项目
- 项目公司
- 瑞达（成都）仓储服务有限公司
- 业态
- 仓储物流
- 区位
- 四川省成都市双流区西航港街道口岸路155号
- 经营模式
- 提供仓储租赁、物业管理服务
评估基准日 2025-12-31 原文第119页
经营变化
2026Q3每份经营收入
底层资产经营收入 ÷ 当季末基金份额 · 元/份
查看该期收入构成与计算
按各期实际持有资产的经营收入归集，包含租金、物业服务等经营项目。尚未扣除成本、利息等支出，不等于分红；扩募期间的收入可能只包含新资产部分时间的贡献。
收入价格比
每份季度经营收入 ÷ 披露日价格 · %，未年化
来源与计算口径
沿用上图相同季度节点，价格取报告披露日的不复权收盘价；披露日休市时，取此前最近交易日收盘价，并注明实际日期。交易日缺价不补值。本图未年化，不代表分派率或投资回报。
现金与分派
选择图中一点，查看该期金额与报告。
查看所选期间的金额明细
2026H1可供分配金额计算
报告可供分配金额3,255.12万元
计算中，2 .预收项目的变动调增253.83万元，支付利息及所得税扣减110.20万元。
| 计算项目 | 金额（万元） |
|---|---|
| 计算起点（基金层面EBITDA） | 3,212.66 |
| 1 .应收应付项目的变动 | +7.73 |
| 2 .预收项目的变动 | +253.83 |
| 未来支出预留 | −108.90 |
| 支付利息及所得税 | −110.20 |
| 可供分配金额 | 3,255.12 |
查看报告明细与来源
表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。
| 报告项目 | 金额（人民币元） |
|---|---|
| 本期息税折旧及摊销前利润 | 32,126,645.23 |
| 1 .应收应付项目的变动 | 77,277.32 |
| 2 .预收项目的变动 | 2,538,316.21 |
| 1 .未来合理相关支出预留 | -1,089,048.34 |
| 2 .支付的利息及所得税费用 | -1,102,027.11 |
| 本期可供分配金额 | 32,551,163.31 |
2026Q3可供分配金额计算
报告可供分配金额1,715.76万元
计算中，预收项目的变动调增151.91万元，支付利息及所得税扣减101.45万元。
| 计算项目 | 金额（万元） |
|---|---|
| 计算起点（基金层面EBITDA） | 1,571.04 |
| 应收应付项目的变动 | +76.49 |
| 预收项目的变动 | +151.91 |
| 未来支出预留 | +17.77 |
| 支付利息及所得税 | −101.45 |
| 可供分配金额 | 1,715.76 |
查看报告明细与来源
表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。
| 报告项目 | 金额（人民币元） |
|---|---|
| 本期息税折旧及摊销前利润 | 15,710,403.57 |
| 应收应付项目的变动 | 764,913.71 |
| 预收项目的变动 | 1,519,133.23 |
| 未来合理相关支出预留 | 177,661.32 |
| 支付的利息及所得税费用 | -1,014,530.53 |
| 本期可供分配金额 | 17,157,581.30 |
该期暂无已核计算明细，可查看对应报告原文。
2026Q3现金说明
更多财务指标
基金收入
单位：亿元 · 报告披露值
扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。
基金净利润
单位：亿元 · 报告披露值
扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。
实际支付的分派记录
统计窗口 2025-08-31之后至2026-08-31。按支付日期列示，与报告可供分配金额分别阅读。
| 支付日期 | 对应收益期间 | 元/份 | 来源 |
|---|---|---|---|
| 2026-03-16 | 截至2025-12-31 | 0.0843 | 原文第6页 |
价格与估值
2026-08-31未复权收盘价3.347元
近12个月实付分派 / 现价2.52%
较中债10年国债利差83bp
P/V（iFinD口径）1.117
P/V处于自身历史第3百分位，历史窗口始于2025-07-29。
中债REITs估值收益率（iFinD口径）
%全部历史 · 截至2026-08-31
指标说明
此项沿用iFinD提供的估值观察值，与项目全周期IRR及实际支付分派分别阅读，不代表承诺回报。
中银中外运仓储物流与全收益指数
共同起点归一为 100
两条序列以共同起点归一为 100，用于比较同期走势。基金采用后复权价格，932047 为全收益指数。
成立以来后复权价格
2025-07-29 — 2026-08-31
最高价、收盘价与最低价均采用后复权口径，并与底层资产经营表现分开观察。
P/V 变化
价格相对评估价值
P/V 为 iFinD 口径，仅用于观察本基金自身历史变化；分母范围与评估基准日以数据商正式说明为准。
区间表现及历史研究
近 120 日
-18.2%
后复权价格收益
120 日最大回撤
-22.3%
窗口内峰值至谷值
120 日年化波动
20.4%
日收益样本标准差 × √252
60 日日均成交额
335.7 万元
仅作容量参考，不等同可成交金额
INVESTMENT REVIEW · FROZEN SNAPSHOT
2026Q2研究记录
决策快照 2026-08-27 · 经营 2026Q2 · 当时市场数据截至 2026-07-30
现金改善，经营待证自身历史位置暂不可比
2026Q2，基金整体的可供分配金额为0.16亿元，较2026Q1上升2.37%。本次改善出现在现金端；底层经营指标尚无同口径变化，经营方向仍待确认。
截至2026-07-30，近12个月实际支付现金对应现价的回报为2.41%；P/V 为1.18，有效历史较短，暂不判断所处位置。
P/V 1.18 自身历史位置暂不可比，基金整体的可供分配金额本季改善，但底层经营驱动尚缺少同口径变化；现金结果需要等待经营数据解释；租赁侧还需辨认租金与回款压力的边际变化。
若2026Q3同口径基金整体的可供分配金额不低于0.165亿元，现金改善获得下一期确认；底层经营方向仍须由新披露的经营指标单独判断。租赁经营核查：当季应收未收、账龄、期后回款、收缴率及有效租金变化。
若2026Q3同口径基金整体的可供分配金额不高于0.161亿元，本季现金改善判断失效。
本栏冻结当时判断，不用后续价格改写；页面后部的最新行情只用于事后确认。下一期经营或分派若不再验证，判断应随之调整。
查看2026Q2披露时点的位置
估值观察日 2026-07-21 · 中债REITs估值收益率 4.67%
同板块位置
第14百分位低位高位
自身历史位置
第95百分位低位高位
Q1 披露前后 20 个交易日
报告于 2026-04-22 披露
窗口收益展示报告披露前后的市场表现，并与同类基金同期中位数比较。
窗口表现
季报披露前后的价格变化
披露后20日
-4.6%
2026-04-22 至 2026-05-25
相对同类中位数
0.0%
同一窗口、同类基金中位数
最新季度报告刚完成披露，当前不评价其披露后的市场反应。
风险与资料
近期事项与上市扩募记录
报告披露期
预计时段披露期内
全市场 · 2026年中期报告披露期
2026年中期报告预计披露期为 2026-07-01 至 2026-08-31。截至 2026-08-31，适用基金已披露 81/81 份报告。
中国证券监督管理委员会报告披露期
预计时段即将发生
全市场 · 2026年三季度报告披露期
2026年三季度报告预计披露期为 2026-10-01 至 2026-10-27。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。
中国证券监督管理委员会报告披露期
预计时段日期待定
全市场 · 2026年四季度报告披露期
2026年四季度报告预计披露期为 2027-01-01 起 15 个工作日内，具体截止日待节假日安排公布后更新。预计适用 86 只基金，具体披露日以基金公告为准。
中国证券监督管理委员会定期报告
定期报告
定期报告
定期报告
分派支付
分派除息
- 基金上市
中银中外运仓储物流REIT于 2025-07-29 上市，基金管理人为中银基金管理有限公司。
报告原文
中银中外运仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2026年第3季度报告
2026Q3 · 2026-10-27 · 基金管理人披露
中银中外运仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2026年中期报告
2026H1 · 2026-08-31 · 上海证券交易所
中银中外运仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2026年第2季度报告
2026Q2 · 2026-07-21 · 上海证券交易所
中银中外运仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2026年第1季度报告
2026Q1 · 2026-04-22 · 上海证券交易所
中银中外运仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年年度报告
2025FY · 2026-03-31 · 上海证券交易所
中银中外运仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年第4季度报告
2025Q4 · 2026-01-22 · 上海证券交易所
中银中外运仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年第3季度报告
2025Q3 · 2025-10-28 · 上海证券交易所