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资产概况

国际研发总部园

项目公司: 南京金鱼嘴项目管理有限公司
业态: 产业园区
区位: 江苏省南京市建邺区奥体大街 68 号
经营模式: 对外出租和运营管理

评估基准日 2025-12-31 原文第42页

经营变化

2026Q3

每份经营收入

底层资产经营收入 ÷ 当季末基金份额 · 元/份

查看该期收入构成与计算

按各期实际持有资产的经营收入归集，包含租金、物业服务等经营项目。尚未扣除成本、利息等支出，不等于分红；扩募期间的收入可能只包含新资产部分时间的贡献。

收入价格比

每份季度经营收入 ÷ 披露日价格 · %，未年化

来源与计算口径

沿用上图相同季度节点，价格取报告披露日的不复权收盘价；披露日休市时，取此前最近交易日收盘价，并注明实际日期。交易日缺价不补值。本图未年化，不代表分派率或投资回报。

园区期末出租率从上年同期的71.64%升至73.72%，按两期披露值相差2.08个百分点。同期每平方米月租从67.93元降至61.80元，已租面积增加，但租价仍低于去年。

原文第10页原文第11页

项目经营指标与明细

期末出租率

单位：% · 2025Q1—2026Q3

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。最新值见 2026Q3 季报第 11 页。

有效租金

单位：元/平方米/月 · 2025Q1—2026Q3

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。最新值见 2026Q3 季报第 11 页。

期末租金收缴率

单位：% · 2025Q1—2026Q3

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。最新值见 2026Q3 季报第 11 页。

项目营业收入

单位：亿元 · 2025Q2—2026Q3

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。最新值见 2026Q3 季报第 13 页。

现金与分派

指标期间

选择图中一点，查看该期金额与报告。

查看所选期间的金额明细

2026H1可供分配金额计算

报告可供分配金额2,243.30万元

计算中，1 .期初现金预留调增4,906.60万元，未来支出预留扣减3,366.67万元。

计算项目	金额（万元）
计算起点（基金层面EBITDA）	2,162.50
1 .期初现金预留	+4,906.60
2 .所得税调整	+8.60
1 .偿还借款本金及利息	−111.76
2 .应收应付项目的变动	−91.97
未来支出预留	−3,366.67
4 .本期支付往年可供分配金额	−1,264.00
可供分配金额	2,243.30

查看报告明细与来源

表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。

报告项目	金额（人民币元）
本期息税折旧及摊销前利润	21,624,996.54
1 .期初现金预留	49,066,010.07
2 .所得税调整	85,979.15
1 .偿还借款本金及利息	-1,117,573.30
2 .应收应付项目的变动	-919,698.00
3 .未来合理相关支出预留	-33,666,689.51
4 .本期支付往年可供分配金额	-12,639,999.60
本期可供分配金额	22,433,025.35

2026中报 · 第9页

2026Q3可供分配金额计算

报告可供分配金额1,038.54万元

计算中，1.预留支出调增66.09万元，2.应收应付项目的变动扣减109.76万元。

计算项目	金额（万元）
计算起点（基金层面EBITDA）	1,139.00
1.预留支出	+66.09
1.偿还借款本金及利息	−56.80
2.应收应付项目的变动	−109.76
可供分配金额	1,038.54

查看报告明细与来源

表内保留报告原名称和原金额。计算起点为基金合并层面的息税折旧及摊销前利润（EBITDA）。

报告项目	金额（人民币元）
本期息税折旧及摊销前利润	11,390,048.44
1.预留支出	660,927.94
1.偿还借款本金及利息	-568,048.30
2.应收应付项目的变动	-1,097,562.04
本期可供分配金额	10,385,366.04

2026年第3季度报告 · 第6页

2026Q3现金说明

本季可供分配金额1,038.54万元（每份0.0260元），基金经营现金流净额3,068.07万元。

原文第5页原文第6页

报告期内实际分配2,240.00万元，按支付期间列示，不等于本季新产生的可供分配金额。

原文第6页

更多财务指标

基金收入

单位：亿元 · 报告披露值

扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。

基金净利润

单位：亿元 · 报告披露值

扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。

实际支付的分派记录

统计窗口 2025-08-31之后至2026-08-31。按支付日期列示，与报告可供分配金额分别阅读。

支付日期	对应收益期间	元/份	来源
2025-09-04	截至2025-06-30	0.0647	原文第6页
2025-12-23	截至2025-09-30	0.0360	原文第6页
2026-04-27	截至2025-12-31	0.0316	原文第6页

价格与估值

2026-08-31

未复权收盘价2.201元

近12个月实付分派 / 现价6.01%

较中债10年国债利差432bp

P/V（iFinD口径）0.851

P/V处于自身历史第11百分位，历史窗口始于2024-12-03。

中债REITs估值收益率（iFinD口径）

%

全部历史 · 截至2026-08-31

指标说明

此项沿用iFinD提供的估值观察值，与项目全周期IRR及实际支付分派分别阅读，不代表承诺回报。

华泰南京建邺与全收益指数

共同起点归一为 100

两条序列以共同起点归一为 100，用于比较同期走势。基金采用后复权价格，932047 为全收益指数。

成立以来后复权价格

2024-12-03 — 2026-08-31

最高价、收盘价与最低价均采用后复权口径，并与底层资产经营表现分开观察。

P/V 变化

价格相对评估价值

P/V 为 iFinD 口径，仅用于观察本基金自身历史变化；分母范围与评估基准日以数据商正式说明为准。

区间表现及历史研究

近 120 日

-16.1%

后复权价格收益

120 日最大回撤

-34.8%

窗口内峰值至谷值

120 日年化波动

27.5%

日收益样本标准差 × √252

60 日日均成交额

265.3 万元

仅作容量参考，不等同可成交金额

INVESTMENT REVIEW · FROZEN SNAPSHOT

2026Q2研究记录

决策快照 2026-08-27 · 经营 2026Q2 · 当时市场数据截至 2026-07-30

经营改善P/V 处于自身历史偏低区间

经营变化

2026Q2，国际研发总部园期末出租率报71.31%，较2026Q1上升5.43个百分点。经营线索偏正面：3项改善、1项走弱、2项持平。

现金回报与定价

截至2026-07-30，近12个月实际支付现金对应现价的回报为7.07%；P/V 为0.70，处于自身可比历史的0%分位。

市场尚未解决的分歧

P/V 0.70 处于自身历史偏低区间，而国际研发总部园的期末出租率已出现改善线索；分歧在于改善能否继续传导至可供分配金额和实际分派；另需跟踪诉讼、安全与运营事件。

下一期验证

若2026Q3同资产、同口径下，国际研发总部园的期末出租率不低于71.31%，且可供分配金额不低于2026Q2的0.10亿元，本季经营改善得到验证。诉讼、安全与运营事件核查：事件进展、责任与损失、保险覆盖、恢复情况和现金流影响。

何时推翻当前判断

若2026Q3同口径国际研发总部园的期末出租率不高于65.88%，或可供分配金额低于2026Q2的0.10亿元，本季改善判断失效。

本栏冻结当时判断，不用后续价格改写；页面后部的最新行情只用于事后确认。下一期经营或分派若不再验证，判断应随之调整。

查看2026Q2披露时点的位置

估值观察日 2026-07-21 · 中债REITs估值收益率 7.73%

同板块位置

第52百分位低位高位

自身历史位置

第100百分位低位高位

Q1 披露前后 20 个交易日

报告于 2026-04-22 披露

窗口收益展示报告披露前后的市场表现，并与同类基金同期中位数比较。

窗口表现

季报披露前后的价格变化

披露后20日

-7.9%

2026-04-22 至 2026-05-25

相对同类中位数

-0.5%

同一窗口、同类基金中位数

最新季度报告刚完成披露，当前不评价其披露后的市场反应。

风险与资料

报告正文写出租率上升2.90个百分点，原表两期数相减为2.08个百分点，相对增幅约2.90%。这里按两期原值比较，保留正文与表格的差异。

原文第10页原文第11页

出租与去化压力

基金整体 · 2026Q1 · 2026-04-22

（2）企业租赁需求收缩经济修复偏缓，企业经营承压、现金流紧张，普遍缩减办公面积、延缓扩张计划，甚至提前退租降本。

原文第9页

基金整体 · 2025FY · 2026-03-31

7.2.7 管理人对会计师事务所出具非标准审计报告所涉事项的说明无7.3 管理人在报告期内对不动产基金的运营管理职责的落实情况7.3.1 管理人在报告期内主动采取的运营管理措施（一）月度业绩回顾及重点事项督办基金管理人与运营管理机构负责人按月召开月度经营会，基金管理人就本月出租率、收缴率、收入等经营数据与运管团队负责人进行业绩复盘，并就下月重点待办事项进行督办。

原文第33页

诉讼、安全与运营事件

基金整体 · 2026Q2 · 2026-07-21

3、报告期内其他运营情况的说明截止 2026 年 6 月 30 日，为了提升收缴率水平，项目公司已对部分欠缴租户提起诉讼及申请强制执行流程。

原文第12页

供给与区域竞争

基金整体 · 2025FY · 2026-03-31

报告期内，由于宏观市场环境恢复不及预期以及区域租赁市场竞争加剧，项目全年实现收入7,221.13 万元，低于制定的经营预算目标。

原文第24页

租金与回款压力

基金整体 · 2026Q2 · 2026-07-21

2、受到二季度租金单价下滑影响，本期收入较去年同期下降 16.31%，本期EBITDA 较去年同期下降 19.25%。