REITs研究平台银万资本 INVAR CAPITAL

508098.SH · 仓储物流 · 基础设施公募REIT

嘉实京东仓储基础设施REIT

嘉实基金管理有限公司 · 3项资产

成立 2023-01-11 · 上市 2023-02-08 · 托管人 中信银行股份有限公司

报告资料截至 2026-10-27行情截至 2026-08-31
2026Q3 · 2026-10-27

项目整体：报告期末出租率100%；报告期内租金单价水平0.80元/平方米/天（上年同表为0.9元/平方米/天）。重庆项目本期满租，租约剩余期限较长。单个仓库满租不等于整个资产池满租。

资产概况

京东重庆电子商务基地项目（中转配送中心）一期

项目公司
重庆新东迈物流有限公司
业态
仓储物流
区位
重庆市巴南区南彭物流基地
经营模式
提供仓储设施租赁服务

京东商城亚洲1号仓储华中总部建设项目

项目公司
武汉京东茂元信息技术有限公司
业态
仓储物流
区位
湖北省武汉市东西湖区高桥三路211号
经营模式
提供仓储设施租赁服务

京东亚洲一号廊坊经开物流园

项目公司
廊坊骏迪物流有限公司
业态
仓储物流
区位
廊坊开发区橙桔路2号
经营模式
提供仓储设施租赁服务

评估基准日 2025-12-31 原文第45页

经营变化

2026Q3

每份经营收入

底层资产经营收入 ÷ 当季末基金份额 · 元/份

查看该期收入构成与计算

按各期实际持有资产的经营收入归集，包含租金、物业服务等经营项目。尚未扣除成本、利息等支出，不等于分红；扩募期间的收入可能只包含新资产部分时间的贡献。

收入价格比

每份季度经营收入 ÷ 披露日价格 · %，未年化

来源与计算口径

沿用上图相同季度节点，价格取报告披露日的不复权收盘价；披露日休市时，取此前最近交易日收盘价，并注明实际日期。交易日缺价不补值。本图未年化，不代表分派率或投资回报。

项目整体：报告期末出租率100%；报告期内租金单价水平0.80元/平方米/天（上年同表为0.9元/平方米/天）。重庆项目本期满租，租约剩余期限较长。单个仓库满租不等于整个资产池满租。

原文第10页 原文第11页 原文第12页
项目经营指标与明细

2026Q3没有单列的经营快照。各期原值按所属报告展示。

期末出租率

单位：% · 2024Q4—2026Q3

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。 最新值见 2026Q3 季报第 11 页。

有效租金

单位：元/平方米/天 · 2024Q2—2026Q2

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。 最新值见 2026Q2 季报第 10 页。

期末租金收缴率

单位：% · 2023Q3—2026Q3

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。 最新值见 2026Q3 季报第 11 页。

项目营业收入

单位：亿元 · 2025Q2—2026Q2

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告；季度数据受季节性影响，当前趋势尚不明确。 最新值见 2026Q2 季报第 13 页。

现金与分派

选择图中一点，查看该期金额与报告。

查看所选期间的金额明细

2026Q3现金说明

本季可供分配金额1,839.97万元（每份0.0368元），基金经营现金流净额1,814.17万元。

原文第5页 原文第6页

报告期内实际分配3,619.50万元，按支付期间列示，不等于本季新产生的可供分配金额。

原文第6页
更多财务指标

基金收入

单位：亿元 · 报告披露值

扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。

基金净利润

单位：亿元 · 报告披露值

扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。
实际支付的分派记录

统计窗口 2025-08-31之后至2026-08-31。按支付日期列示，与报告可供分配金额分别阅读。

支付日期对应收益期间元/份来源
2025-09-23截至2025-06-300.0401原文第5页
2025-12-17截至2025-09-300.0401原文第5页
2026-05-18截至2025-12-310.0294原文第6页

价格与估值

2026-08-31
未复权收盘价3.379元
近12个月实付分派 / 现价3.24%
较中债10年国债利差155bp
P/V（iFinD口径）1.093

P/V处于自身历史第46百分位，历史窗口始于2023-02-08。

中债REITs估值收益率（iFinD口径）

%

全部历史 · 截至2026-08-31

指标说明

此项沿用iFinD提供的估值观察值，与项目全周期IRR及实际支付分派分别阅读，不代表承诺回报。

嘉实京东仓储基础设施与全收益指数

共同起点归一为 100

两条序列以共同起点归一为 100，用于比较同期走势。基金采用后复权价格，932047 为全收益指数。

成立以来后复权价格

2023-02-08 — 2026-08-31

最高价、收盘价与最低价均采用后复权口径，并与底层资产经营表现分开观察。

P/V 变化

价格相对评估价值

P/V 为 iFinD 口径，仅用于观察本基金自身历史变化；分母范围与评估基准日以数据商正式说明为准。
区间表现及历史研究
近 120 日
-0.6%
后复权价格收益
120 日最大回撤
-8.2%
窗口内峰值至谷值
120 日年化波动
16.8%
日收益样本标准差 × √252
60 日日均成交额
392.4 万元
仅作容量参考，不等同可成交金额

INVESTMENT REVIEW · FROZEN SNAPSHOT

2026Q2研究记录

决策快照 2026-08-27 · 经营 2026Q2 · 当时市场数据截至 2026-07-30

经营承压P/V 处于自身历史中部区间
经营变化

2026Q2，京东重庆电子商务基地项目（中转配送中心）一期的有效租金为0.84元/平方米/天，较2026Q1下降8.70%。经营线索偏弱：4项走弱、0项改善、3项持平。

现金回报与定价

截至2026-07-30，近12个月实际支付现金对应现价的回报为3.23%；P/V 为1.11，处于自身可比历史的48%分位。

市场尚未解决的分歧

P/V 1.11 处于自身历史中部区间，京东重庆电子商务基地项目（中转配送中心）一期的有效租金则在走弱；价格尚未充分表达单一方向；租赁侧还需辨认租金与回款压力的边际变化。

下一期验证

若2026Q3同资产、同口径下，京东重庆电子商务基地项目（中转配送中心）一期的有效租金不高于0.84元/平方米/天，且可供分配金额不高于2026Q2的0.18亿元，本季经营压力得到验证。租赁经营核查：当季应收未收、账龄、期后回款、收缴率及有效租金变化。

何时推翻当前判断

若2026Q3同口径京东重庆电子商务基地项目（中转配送中心）一期的有效租金不低于0.92元/平方米/天，且可供分配金额不低于2026Q2的0.18亿元，本季承压判断失效。

本栏冻结当时判断，不用后续价格改写；页面后部的最新行情只用于事后确认。下一期经营或分派若不再验证，判断应随之调整。

查看2026Q2披露时点的位置

估值观察日 2026-07-21 · 中债REITs估值收益率 6.03%

同板块位置
第32百分位低位高位
自身历史位置
第70百分位低位高位

Q1 披露前后 20 个交易日

报告于 2026-04-22 披露

窗口收益展示报告披露前后的市场表现，并与同类基金同期中位数比较。

窗口表现

季报披露前后的价格变化

披露后20日
+1.6%
2026-04-22 至 2026-05-25
相对同类中位数
+6.2%
同一窗口、同类基金中位数
最新季度报告刚完成披露，当前不评价其披露后的市场反应。

风险与资料

出租与去化压力
基金整体 · 2025FY · 2026-03-30

在当前市场环境下，高标仓的供给持续增加，在部分区域可能面临空置率上升与租金承压的双重压力，行业竞争格局加剧。

原文第29页
租金与回款压力
基金整体 · 2025FY · 2026-03-30

值得关注的是，政策与市场环境变化本身也将成为影响仓储物流行业的发展的重要变量：税收政策调整、租金收缴率波动、需求增速不及预期等，均可能影响基础设施项目现金流稳定性。

原文第29页
租户集中与租约到期
基金整体 · 2023H1 · 2023-08-29

4.5.2 对报告期内单一客户经营性现金流占比较高情况的说明本项目主要承租人北京京讯递科技有限公司、重庆京邦达物流有限公司、湖北京邦达供应链科技有限公司，均为京东物流旗下子公司，对租金、管理费收入的贡献合计超过98%。

原文第13页
近期事项与上市扩募记录
  1. 基金上市

    嘉实京东仓储基础设施REIT于 2023-02-08 上市，基金管理人为嘉实基金管理有限公司。

报告原文
嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2026年第3季度报告 2026Q3 · 2026-10-27 · 基金管理人披露 嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2026年中期报告 2026H1 · 2026-08-31 · 上海证券交易所 嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2026年第2季度报告 2026Q2 · 2026-07-21 · 上海证券交易所 嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2026年第1季度报告 2026Q1 · 2026-04-22 · 上海证券交易所 嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年年度报告 2025FY · 2026-03-30 · 上海证券交易所 嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年第4季度报告 2025Q4 · 2026-01-22 · 上海证券交易所 嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年第3季度报告 2025Q3 · 2025-10-28 · 上海证券交易所 嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年中期报告 2025H1 · 2025-08-29 · 上海证券交易所 嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年第2季度报告 2025Q2 · 2025-07-21 · 上海证券交易所 嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2025年第1季度报告 2025Q1 · 2025-04-22 · 上海证券交易所 嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告 2024FY · 2025-03-28 · 上海证券交易所 嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2024年第4季度报告 2024Q4 · 2025-01-22 · 上海证券交易所 嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2024年第3季度报告 2024Q3 · 2024-10-25 · 上海证券交易所 嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2024年中期报告 2024H1 · 2024-08-30 · 上海证券交易所 嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2024年第2季度报告 2024Q2 · 2024-07-18 · 上海证券交易所 嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2024年第1季度报告 2024Q1 · 2024-04-19 · 上海证券交易所 嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2023年年度报告 2023FY · 2024-03-30 · 上海证券交易所 嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2023年第4季度报告 2023Q4 · 2024-01-19 · 上海证券交易所 嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2023年第3季度报告 2023Q3 · 2023-10-24 · 上海证券交易所 嘉实京东仓储基础设施REIT2023年中期报告 2023H1 · 2023-08-29 · 上海证券交易所 嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2023年第2季度报告 2023Q2 · 2023-07-20 · 上海证券交易所 嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金2023年第1季度报告 2023Q1 · 2023-04-21 · 上海证券交易所