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508099.SH · 产业园区 · 基础设施公募REIT

建信中关村REIT

建信基金管理有限责任公司 · 1项资产

成立 2021-12-03 · 上市 2021-12-17 · 托管人 交通银行股份有限公司

报告资料截至 2026-10-27行情截至 2026-08-31
2026Q3 · 2026-10-27

项目整体：期末出租率83.78%（上年同表为76.17%）；平均月末租金3.77元/平方米（㎡）/天（上年同表为4.05元/平方米（㎡）/天）。孵化加速器平均月末租金同比下降23.30%，明显大于整体降幅；项目间的定价压力不同。

资产概况

互联网创新中心5号楼项目、协同中心4号楼项目、孵化加速器项目

项目公司
北京中发展壹号科技服务有限责任公司
业态
产业园区
区位
北京市海淀区
经营模式
园区管理服务

评估基准日 2025-12-31 原文第108页

经营变化

2026Q3

每份经营收入

底层资产经营收入 ÷ 当季末基金份额 · 元/份

查看该期收入构成与计算

按各期实际持有资产的经营收入归集，包含租金、物业服务等经营项目。尚未扣除成本、利息等支出，不等于分红；扩募期间的收入可能只包含新资产部分时间的贡献。

收入价格比

每份季度经营收入 ÷ 披露日价格 · %，未年化

来源与计算口径

沿用上图相同季度节点，价格取报告披露日的不复权收盘价；披露日休市时，取此前最近交易日收盘价，并注明实际日期。交易日缺价不补值。本图未年化，不代表分派率或投资回报。

项目整体：期末出租率83.78%（上年同表为76.17%）；平均月末租金3.77元/平方米（㎡）/天（上年同表为4.05元/平方米（㎡）/天）。孵化加速器平均月末租金同比下降23.30%，明显大于整体降幅；项目间的定价压力不同。

原文第8页 原文第9页 原文第10页
项目经营指标与明细

2026Q3没有单列的经营快照。各期原值按所属报告展示。

期末出租率

单位：% · 2022Q1—2026Q3

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告；口径或资产范围变化处已断线。 最新值见 2026Q3 季报第 8 页。

季度平均出租率

单位：% · 2022Q2—2022Q4

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。 最新值见 2022Q4 季报第 6 页。

有效租金

单位：元/平方米/天 · 2025Q1—2026Q2

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。 最新值见 2026Q2 季报第 8 页。

项目营业收入

单位：亿元 · 2025Q2—2026Q3

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。 最新值见 2026Q3 季报第 12 页。

现金与分派

选择图中一点，查看该期金额与报告。

查看所选期间的金额明细

2026Q3现金说明

本季可供分配金额877.92万元（每份0.0098元），基金经营现金流净额1,948.94万元。

原文第5页 原文第6页

报告期内实际分配1,206.00万元，按支付期间列示，不等于本季新产生的可供分配金额。

原文第6页
更多财务指标

基金收入

单位：亿元 · 报告披露值

扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。

基金净利润

单位：亿元 · 报告披露值

扩募或资产范围改变时，序列不直接跨口径拼接。
实际支付的分派记录

统计窗口 2025-08-31之后至2026-08-31。按支付日期列示，与报告可供分配金额分别阅读。

支付日期对应收益期间元/份来源
2025-09-09截至2025-06-300.0178原文第6页
2026-04-14截至2025-12-310.0241原文第6页

价格与估值

2026-08-31
未复权收盘价1.323元
近12个月实付分派 / 现价3.17%
较中债10年国债利差148bp
P/V（iFinD口径）0.611

P/V处于自身历史第18百分位，历史窗口始于2021-12-17。

中债REITs估值收益率（iFinD口径）

%

全部历史 · 截至2026-08-31

指标说明

此项沿用iFinD提供的估值观察值，与项目全周期IRR及实际支付分派分别阅读，不代表承诺回报。

建信中关村与全收益指数

共同起点归一为 100

两条序列以共同起点归一为 100，用于比较同期走势。基金采用后复权价格，932047 为全收益指数。

成立以来后复权价格

2021-12-17 — 2026-08-31

最高价、收盘价与最低价均采用后复权口径，并与底层资产经营表现分开观察。

P/V 变化

价格相对评估价值

P/V 为 iFinD 口径，仅用于观察本基金自身历史变化；分母范围与评估基准日以数据商正式说明为准。
区间表现及历史研究
近 120 日
-31.3%
后复权价格收益
120 日最大回撤
-45.7%
窗口内峰值至谷值
120 日年化波动
27.9%
日收益样本标准差 × √252
60 日日均成交额
784.6 万元
仅作容量参考，不等同可成交金额

INVESTMENT REVIEW · FROZEN SNAPSHOT

2026Q2研究记录

决策快照 2026-08-27 · 经营 2026Q2 · 当时市场数据截至 2026-07-30

现金承压，经营待证P/V 处于自身历史偏低区间
经营变化

2026Q2，基金整体的可供分配金额为0.09亿元，较2026Q1下降23.96%。本次走弱出现在现金端；底层经营指标尚无同口径变化，原因仍待下一期披露解释。

现金回报与定价

截至2026-07-30，近12个月实际支付现金对应现价的回报为3.72%；P/V 为0.53，处于自身可比历史的4%分位。

市场尚未解决的分歧

P/V 0.53 处于自身历史偏低区间，基金整体的可供分配金额本季走弱，但底层经营驱动尚缺少同口径变化；现金结果需要等待经营数据解释；租赁侧还需辨认租金与回款压力的边际变化。

下一期验证

若2026Q3同口径基金整体的可供分配金额不高于0.09亿元，现金压力得到下一期确认；其经营原因仍须由底层指标补证。租赁经营核查：当季应收未收、账龄、期后回款、收缴率及有效租金变化。

何时推翻当前判断

若2026Q3同口径基金整体的可供分配金额不低于0.12亿元，且新披露的底层经营指标能够解释回升，本季现金承压判断失效。

本栏冻结当时判断，不用后续价格改写；页面后部的最新行情只用于事后确认。下一期经营或分派若不再验证，判断应随之调整。

查看2026Q2披露时点的位置

估值观察日 2026-07-21 · 中债REITs估值收益率 8.85%

同板块位置
第72百分位低位高位
自身历史位置
第100百分位低位高位

Q1 披露前后 20 个交易日

报告于 2026-04-22 披露

窗口收益展示报告披露前后的市场表现，并与同类基金同期中位数比较。

窗口表现

季报披露前后的价格变化

披露后20日
-20.9%
2026-04-22 至 2026-05-25
相对同类中位数
-13.4%
同一窗口、同类基金中位数
最新季度报告刚完成披露，当前不评价其披露后的市场反应。

风险与资料

债务、利率与再融资
基金整体 · 2024FY · 2025-03-31

于本期末，在所有其他变量保持不变的假设下，若以浮动利率LPR 计算的借款利率上升或下降25 个基点，本集团的净利润将减少或增加人民币1,147,500 元。

原文第101页
出租与去化压力
基金整体 · 2026Q2 · 2026-07-21

（2）收入端方面，不动产项目出租率实现连续六个季度稳步回升，但出租率对于收入的共振效应需逐步兑现，叠加租金水平持续承压，本报告期内，不动产项目实现营业收入 2,714.57 万元（2025 年同期为 2,930.29 万元），同比下降 7.36%。

原文第15页
供给与区域竞争
基金整体 · 2026Q2 · 2026-07-21

泛中关村集群短期去化压力将进一步加剧，区域供应增量或带来产业集聚引流与需求分流的双重影响。

原文第15页
租金与回款压力
基金整体 · 2026Q2 · 2026-07-21

本报告期末，不动产项目整体平均月末租金为 3.85 元/㎡/天，同比下降 4.94%，环比下降 3.02%。

原文第15页
租户集中与租约到期
基金整体 · 2025FY · 2026-03-31

该项目为单一大客户整租，该客户质量较优，履约能力较强，期末租金收缴率为100.00%，租赁合同期至2028 年三季度。

原文第16页
近期事项与上市扩募记录
  1. 基金上市

    建信中关村REIT于 2021-12-17 上市，基金管理人为建信基金管理有限责任公司。

报告原文
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金2026年度第3季度报告 2026Q3 · 2026-10-27 · 基金管理人披露 建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金2026年中期报告 2026H1 · 2026-08-31 · 上海证券交易所 建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金2026年度第2季度报告 2026Q2 · 2026-07-21 · 上海证券交易所 建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金2026年度第1季度报告 2026Q1 · 2026-04-22 · 上海证券交易所 建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金2025年年度报告 2025FY · 2026-03-31 · 上海证券交易所 建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金2025年度第4季度报告 2025Q4 · 2026-01-21 · 上海证券交易所 建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金2025年度第3季度报告 2025Q3 · 2025-10-28 · 上海证券交易所 建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金2025年度中期报告 2025H1 · 2025-08-30 · 上海证券交易所 建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金2025年度第2季度报告 2025Q2 · 2025-07-21 · 上海证券交易所 建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金2025年度第1季度报告 2025Q1 · 2025-04-22 · 上海证券交易所 建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年年度报告 2024FY · 2025-03-31 · 上海证券交易所 建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年度第4季度报告 2024Q4 · 2025-01-22 · 上海证券交易所 建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年度第3季度报告 2024Q3 · 2024-10-25 · 上海证券交易所 建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年度中期报告 2024H1 · 2024-08-29 · 巨潮资讯法定信息披露平台 建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年度第2季度报告 2024Q2 · 2024-07-19 · 上海证券交易所 建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金2024年度第1季度报告 2024Q1 · 2024-04-20 · 上海证券交易所 建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金2023年年度报告 2023FY · 2024-03-30 · 上海证券交易所 建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金2023年度第4季度报告 2023Q4 · 2024-01-22 · 上海证券交易所 建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金2023年度第3季度报告 2023Q3 · 2023-10-24 · 上海证券交易所 建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金2023年度中期报告 2023H1 · 2023-08-30 · 上海证券交易所 建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金2023年度第2季度报告 2023Q2 · 2023-07-20 · 上海证券交易所 建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金2023年度第1季度报告 2023Q1 · 2023-04-21 · 上海证券交易所 建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金2022年度第4季度报告 2022Q4 · 2023-01-20 · 上海证券交易所 建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金2022年度第3季度报告 2022Q3 · 2022-10-25 · 上海证券交易所 建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金2022年中期报告 2022H1 · 2022-08-30 · 上海证券交易所 建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金2022年度第2季度报告 2022Q2 · 2022-07-20 · 上海证券交易所 建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金2022年度第1季度报告 2022Q1 · 2022-04-21 · 上海证券交易所