建信中关村REIT · 银万资本 C-REITs 研究平台

INVESTMENT REVIEW · FROZEN SNAPSHOT

本季投资判断

决策快照 2026-07-30 · 经营 2026Q2 · 当时市场数据截至 2026-07-30

现金承压，经营待证P/V 处于自身历史偏低区间

经营变化

2026Q2，基金整体的可供分配金额为0.09亿元，较2026Q1下降23.96%。本次走弱出现在现金端；底层经营指标尚无同口径变化，原因仍待下一期披露解释。

现金回报与定价

截至2026-07-30，近12个月实际支付现金对应现价的回报为3.72%；P/V 为0.53，处于自身可比历史的4%分位。

市场尚未解决的分歧

P/V 0.53 处于自身历史偏低区间，基金整体的可供分配金额本季走弱，但底层经营驱动尚缺少同口径变化；现金结果需要等待经营数据解释；租赁侧还需辨认租金与回款压力的边际变化。

下一期验证

若2026Q3同口径基金整体的可供分配金额不高于0.09亿元，现金压力得到下一期确认；其经营原因仍须由底层指标补证。租赁经营核查：当季应收未收、账龄、期后回款、收缴率及有效租金变化。

何时推翻当前判断

若2026Q3同口径基金整体的可供分配金额不低于0.12亿元，且新披露的底层经营指标能够解释回升，本季现金承压判断失效。

本栏冻结当时判断，不用后续价格改写；页面后部的最新行情只用于事后确认。下一期经营或分派若不再验证，判断应随之调整。

季报横截面

2026Q2

中债估值收益率截至 2026-07-21 · 观察日 2026-07-22

冻结决策快照

2026-07-30

现金回报与 P/V 使用当时市场数据 2026-07-30

事后市场跟踪

2026-08-21

只检验价格是否确认，不回写原判断

当前估值与现金回报

数据截至 2026-08-21；用于事后跟踪，不改写上方冻结决策快照。

查看全市场估值页

未复权收盘价

1.114

2026-08-21 · 现金回报分母

实际支付现金 / 现价

3.8%

近12个月实际支付现金 / 2026-08-21未复权收盘价

较中债10年国债

+2.1%

完整近12个月样本才计算 · 国债 1.68%

P/V（iFinD）

0.514

自身历史 4.2% 分位

产权类阅读

实际现金分派主要反映租金或项目经营现金回报，但历史支付不等于未来可持续水平，仍需结合出租率、租金、资本开支和扩募变化。

年报评估信息时效

—

最新年报暂未披露可识别的评估基准日

季报披露时点的中债REITs估值收益率与经营变化

2026Q2横截面；估值数据截至 2026-07-21，观察日 2026-07-22，不是页面当前值。

返回全市场决策台

中债REITs估值收益率（iFinD口径）

8.85%

不是项目全周期IRR或实际现金分派率

同板块位置

偏高（第72百分位）

按产权类型与经营板块比较

自身历史位置

偏高（第100百分位）

仅使用当时已经出现的历史数据

经营方向

改善

单位可供分配金额同比

交叉判断

收益补偿较高 · 经营改善

收益补偿较高，同时经营方向改善；继续验证改善能否转化为现金分派。

阶段性判断

底层资产

1 项资产；名称、区位与经营模式来自正式披露。

互联网创新中心5号楼项目、协同中心4号楼项目、孵化加速器项目

项目公司: 北京中发展壹号科技服务有限责任公司
业态: 产业园区
区位: 北京市海淀区
经营模式: 园区管理服务

本期经营观察

结合财务结果与行业经营指标，口径变化将单独说明。

2026Q2

承压

项目 EBITDA走弱，并由收缴率提供同向解释。

营业收入

2,714.6 万元

同比/可比变动 -7.4%

EBITDA

1,520.0 万元

同比/可比变动 -4.5%

期末出租率

80.23 %

本期披露值

平均月末租金

3.85 元/平方米（㎡）/ 天

本期披露值

期末租金收缴率

96.20 %

本期披露值

期末加权平均剩余租期

1.94 年

本期披露值

期末可供出租面积

12.7 万平方米

本期披露值

期末实际出租面积

10.2 万平方米

本期披露值

统计范围：核心指标优先采用季报披露的项目整体值；仅分项目披露且不能合并的指标不生成全项目均值。

比较说明：同一季度且未发现影响整体口径的资产范围变化

底层经营趋势

逐只基金按稳定披露指标纵向整理；不同基金可保留各自经营指标。

期末租金收缴率

96.20%

2026Q2 · 季报第 8 页

同口径数据尚未满 3 期，当前展示已披露值与初步变化。

期末出租率

单位：% · 2023Q1—2026Q2

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告；口径或资产范围变化处已断线。最新值见 2026Q2 季报第 8 页。

季度平均出租率

单位：% · 2022Q2—2022Q4

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。最新值见 2022Q4 季报第 6 页。

有效租金

单位：元/平方米/天 · 2025Q1—2026Q2

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。最新值见 2026Q2 季报第 8 页。

项目营业收入

单位：亿元 · 2025Q2—2026Q2

同一基金按一致定义、资产范围和单位纵向展示；数据来自各期基金定期报告。最新值见 2026Q2 季报第 12 页。

行情截至 2026-08-21；综合展示20/60/120日收益、回撤、波动、流动性及相对全收益指数表现，不回写原决策快照。

后复权收盘价

1.262

2026-08-21

P/V

0.51

iFinD口径 · 仅与自身历史比较

近 20 日

-1.4%

后复权价格收益

近 60 日

-19.2%

后复权价格收益

近 120 日

-42.7%

后复权价格收益

120 日最大回撤

-46.2%

窗口内峰值至谷值

120 日年化波动

22.1%

日收益样本标准差 × √252

60 日日均成交额

628.9 万元

仅作容量参考，不等同可成交金额

建信中关村与全收益指数

共同起点归一为 100

两条序列以共同起点归一为 100，用于比较同期走势。基金采用后复权价格，932047 为全收益指数。

成立以来后复权价格

2021-12-17 — 2026-08-21

最高价、收盘价与最低价均采用后复权口径，并与底层资产经营表现分开观察。

P/V 变化

价格相对评估价值

P/V 为 iFinD 口径，仅用于观察本基金自身历史变化；分母范围与评估基准日以数据商正式说明为准。

Q1 披露前后 20 个交易日

报告于 2026-04-22 披露

窗口收益展示报告披露前后的市场表现，并与同类基金同期中位数比较。

窗口表现

季报披露前后的价格变化

披露后20日

-20.9%

2026-04-22 至 2026-05-25

建信中关村REIT已于 2026-04-08 完成权益登记，每份基金份额 0.0241 元。

上海证券交易所 · 第 6 页

上市与扩募档案

成立以来的重要结构变化按正式定期报告和交易所材料整理，与近期事件日历分开展示。

2021-12-17基金上市
建信中关村REIT于 2021-12-17 上市，基金管理人为建信基金管理有限责任公司。

历史定期报告

点击报告标题可查看交易所或基金管理人披露的原文。