2026Q3财报研究

三处园区期末出租率从上年同期的85.42%降至83.69%，平均月租从78.44元降至71.86元。租价和已租面积同时下行。

两项目整体期末出租率由71.63%降至63.72%，含税月租从每平方米33.49元降至23.75元。平均剩余租期延长至2.11年，应结合免租安排看。

园区整体期末出租率从75.00%升至75.51%，但每平方米日租由1.31元降至1.14元。多租出的面积还没有扭转价格压力。

整体期末出租率65.60%，上年同期为71.38%；期末平均签约月租由50.77元降至44.60元。季度租金收缴率87.12%，和前三季度累计的94.62%应分开看。

组合期末出租率从83.73%升至85.23%，平均合同月租却从67.65元降至66.25元。新签长约稳住了租期，还没带来平均租金上涨。

广州广河日均自然车流由14.80万辆增至15.78万辆；清分通行费从2.06亿元增至2.10亿元。客车收入增加，货车收入略降，两类车辆的贡献不同。

汉孝高速日均自然车流从35,606辆升到37,756辆，清分通行费从5,915万元升至6,392万元。车流与收费收入同向增长。

亳阜高速日均收费车流从16,249辆升至19,692辆，含税通行费收入从1.19亿元增至1.36亿元。客车增幅高于货车，但不能据此拆算客货各自带来的收入。

出租率回升，租价和盈利同比仍承压；世纪物流园的续租窗口接近。

两处物流项目期末出租率从81.26%升至92.34%；期末有效月租从29.05元降至27.05元，当季平均月租也从30.27元降至27.55元。去化改善并非提租带动。

组合期末出租率由96.59%降至92.52%，平均月末有效租金从27.93元降到26.66元。收缴率升到100.19%，其中有往年欠款回收。

三处物流资产期末出租率从96.47%降至89.38%，同期平均月末有效租金却从48.11元升到51.45元。不能只凭均价判断招商改善。

三座物流园期末出租率90.75%，低于6月末的92.47%。季末有效租金为1.33元/平方米/天，季度平均为1.31元，两者不混为一个时点。

东部电厂结算电量由11.46亿增至11.65亿千瓦时，表内结算电价由0.44元升至0.48元/千瓦时。电量和价格都支持本季收入，但最终结算仍可能调整。

两个风电场合计结算电量由6,495万降至5,225万千瓦时，结算电价由0.3377元降至0.2859元/千瓦时。量、价都低于去年同季。

住宅期末出租率从97.96%略降至97.42%，商铺则由76.96%降至61.35%。商铺可租面积只有414.11平方米，不能用它的大幅波动概括整个住房组合。

期末出租率为95.90%，与上年同期持平；含家私服务费的平均月租从102.46元升至103.89元。季度变化更多来自价格，而非出租率。

三项住房的期末出租率95.66%，较6月末95.84%小幅回落。未来融尚家园有一批租户临近三年租期期满，配租衔接影响的是该项目，不是三处同时退租。

青岛万象城期末出租率从98.73%升至99.21%，平均月租从430.07元升到460.95元。已租面积增加、可租面积微降，共同抬高了出租率。

杭州西溪印象城期末出租率从99.13%降至96.89%，每平方米有效月租却从251.36元升至270.59元。留下的计租面积租价更高，不等于出租面积增长。

成都大悦城期末出租率从97.05%升至98.28%，但实际出租面积从82,952平方米降至82,753平方米。比率改善的关键是可租面积缩得更多。

华威市场期末出租率94.62%，略低于上年同期94.83%，平均月租从125.28元升至126.67元。租价小幅提高，并未带来明显的出租率变化。

领秀城贵和期末出租率从97.01%降到92.77%，固定部分日租却从3.96元升到4.23元。未出租面积增多，不能把均价上升理解为全部商户的租金都涨了。

映月湖环宇城9月末出租率99.45%，已租面积较6月末少382平方米。观察重点在四季度原超市退出后，新租户何时开业计租。

供应原水量从上年同期约1.00亿立方米降至0.83亿立方米，不含水资源税的均价仍是0.66元/立方米。本季收入下降首先是水量问题。

生活垃圾处理量从27.18万吨降至26.03万吨，厨余处置量从2.03万吨降至1.38万吨。前者与计划检修有关，后者另有部分厨余垃圾转交处置。

A-18数据中心期末上架率从99.24%升至99.35%，托管单价仍为1,139.53元/kW/月。披露的100%收缴率含尚未到期的应收款，不能读成已全部收到现金。

两处资产期末出租率合计93.96%，其中集智未来95.37%、隆福寺一期92.70%。首份季报只能比较两处资产当期的出租水平，不能据此判断基金同比趋势。

项目整体：期末出租率90.25%（上年同表为92.17%）；期末租金单价水平5.23元/平/天（上年同表为5.48元/平/天）。报告的租赁业态分布中，集成电路占39.33%、TMT占19.66%；其余部分包括空置待租，不能把这组比例当作租金收入结构。

项目整体：日均自然车流量29,236.00辆（上年同表为28,894.00辆）；客车出口通行费收入13,274.36万元（上年同表为12,202.94万元）。应收账款增加。报告把这项变化归因于部分地方政府合作款的拨付节奏，不能把它和当季通行费增速混作回款增速。

又一城出租率96.86%，联销收入同比增长38.52%，租金收入却下降3.48%。消费券和主题活动拉动了本季联销，不能照此外推。

项目整体：报告期末出租率91.76%（上年同表为95.88%）；报告期内租金单价水平1.68元/平方米/天（上年同表为1.73元/平方米/天）。前五大租户占租金收入25.08%；这里统计的是租金收入，不是出租面积。

济南项目贡献了主要收入增量，两项目合计收入增长5.70%。原披露可分配金额同比下降17.27%，与项目收入方向不同。

项目整体：污水处理量6,327.34万吨（上年同表为6,355.69万吨）；产能利用率101.89%（上年同表为102.35%）。平均污水处理收入从每吨1.3743元降至1.3001元。去年基数含合肥项目历史服务费追溯调整，这个降幅不等于本季合同降价。

鄄菏高速车流同比下降5.03%，货车下降6.64%，含税清分通行费下降7.32%；货运端更弱。CAFD桥虽闭合，6448万元综合调增与6179万元预留不能直接解释为经营增长。

项目整体：出入口通行量760.78万辆（上年同表为764.77万辆）；断面标准车流量208.60万辆（上年同表为239.81万辆）。四川境内扩容施工抑制车流。管理人预计施工影响可能延续至四季度。

项目整体：日均自然车流量21,838辆（上年同表为21,928辆）；通行费收入23,560万元（上年同表为24,075万元）。宁九高速与沿江高速平行。报告提示其通车可能分流；尚不能据此认定本季已发生分流。

项目整体：报告期末出租率88.35%（上年同表为87.81%）；报告期内租金单价水平45.76元/平方米/月，含税（上年同表为48.56元/平方米/月，含税）。拓D一期D2由单一租户整租；这项资产的剩余租期同比缩短33.46%，不能直接解释为全园租户在撤出。

整体项目收入同比下降2.15%，EBITDA下降1.34%，可供分配金额却增长6.21%。合同租金、资产收入和基金现金要分开看。

项目整体：出租率75.18%（上年同表为75.09%）；平均租金单价2.62元/平方米/天（上年同表为3.13元/平方米/天）。按期末租赁面积统计，专业服务租户占52.28%，信息技术占34.35%。这是面积结构，不代表租金收入结构。

项目整体：发电量5,021.78万千瓦时（上年同表为5,295.90万千瓦时）；结算电价（含税）0.5569元/千瓦时（上年同表为0.5529元/千瓦时）。红土井子风电场平均风速同比下降19.49%。管理人将该项目发电和结算电量走弱主要归因于风资源。

项目整体：发电量50,487.29万千瓦时；结算电价0.8720元/千瓦时。上年同期并非完整季度。报告按相同天数折算，本期售热量约高0.91%，不能把表中的32.62%都理解为需求增长。

长沙览秀城项目收入同比增2.96%。出租率98.60%看似稳定，但B1退租改造的面积已从分母中剔除，不能据此判断退租没有影响。

项目整体：日均自然车流量28,701.25辆次（上年同表为26,467.48辆次）；通行费收入126,454,281.17元（含增值税）（上年同表为109,369,020.41元（含增值税））。报告将可供分配金额的同比增长主要归因于通行费收入增加；通行费增量与可供分配金额增量并不相等。

整体期末出租率提高2.27个百分点，但合同租金下降10.60%、年内累计收缴率下降，CAFD同比减少约22.98%；去化改善尚不足以证明现金改善。

项目整体：日均收费车流量48,111辆；通行费收入14,787.79万元。日均收费车流按本期收费车流总量除以自然天数计算，只统计收费车流。

项目整体：报告期末出租率92.20%（上年同表为96.49%）；报告期内租金单价水平1.93元/平方米/天（上年同表为2.00元/平方米/天）。康桥项目由整租转为项目公司直接承接底层散租租户，加权剩余租期随之缩短。

组合期末出租率从上年同期的86.78%降至83.54%。天河数字产业园的科技、专业技术和现代服务业租户占该园租赁面积约83%，这一结构不能代表另一处资产。

项目整体：发电量25,710.5200万千瓦时（上年同表为22,043.0640万千瓦时）；结算电价（不含税）0.1190元/千瓦时（上年同表为0.1293元/千瓦时）。市场化电价同比下降10.40%，不能用这一类别的电价代表全部结算电量。

项目整体：报告期末出租率64.28%（上年同表为71.45%）；报告期内租金单价水平1.68元/平方米/天（上年同表为1.74元/平方米/天）。合同总租期按租约面积加权并包含免租期。合同锁定期限和实际收租期限并不相同。

项目整体：发电量25,459.73万千瓦时（上年同表为21,963.23万千瓦时）；结算电价（含税）0.820元/千瓦时（上年同表为0.853元/千瓦时）。上年同期曾配合电网线路施工停电。比较发电量时要考虑去年基数偏低。

项目整体：报告期末出租率77.81%；报告期内合同租金单价46.41元/平方米/月。软件园B、F区的B01楼调整了可出租面积；基金成立于2025年10月，原表没有上年三季度基金运营比较值。

项目整体：发电量0.95亿千瓦时；结算均价0.45元/千瓦时。北塔山风电项目的上网电价中包含国补电价；本季发电和结算不等于已收到补贴现金。

项目整体：报告期末出租率92.28%（上年同表为94.38%）；报告期内租金单价水平130.83元/平方米/月（上年同表为131.61元/平方米/月）。附近的新租赁住房8月入市。管理人称截至本期未见显著影响；其去化对续租的影响仍需后续数据验证。

项目整体：日均自然车流量52,498.33辆（上年同表为50,623.91辆）；通行费收入（客车）6,280.35万元（上年同表为6,196.88万元）。截至期末，益常高速已运营超过26年，剩余运营年限约7.47年。

项目整体：日均自然车流量5.82万辆（上年同表为6.10万辆）；日均通行费收入644.03万元（上年同表为659.55万元）。其他收入受到基站租金跨期结算影响，不能把这项增量当成通行费增长。

项目整体：报告期末出租率96.48%；报告期内租金单价水平6.49元/平方米/天。按租约收款期间及标准，剔除直线法影响后的本季租金收入为8,563.45万元；这与报表确认口径不同。 上年同期并非完整自然季。期间流量不作等长季度比较；期末时点另外核对。

项目整体：报告期末出租率96.75%（上年同表为96.83%）；报告期末租金单价47.07元/平方米/月（上年同表为47.89元/平方米/月）。收缴率公式只使用租金收入及其对应应收余额，不含其它收入的应收款。

项目整体：发电量23,988.00万千瓦时；结算电价0.198元/千瓦时，含增值税。电费包含上期暂估与实结的差异，因此本季报告数不全是本季发电的结算。

项目整体：报告期末出租率95.62%（上年同表为95.47%）；报告期内租金单价水平2.80元/平方米/天。上年同期项目公司曾取得94万元一次性产业扶持资金，对比EBITDA时应单独看这一基数。

项目整体：期末出租率85.57%（上年同表为88.83%）；月度平均租金单价水平30.72元/平方米/月（上年同表为33.72元/平方米/月）。管理人将出租率下滑归因于局部仓储供需承压及租户业务波动。整体期末出租率85.57%，同比下降3.26个百分点。

项目整体：报告期末出租率98.95%；报告期内租金单价水平36.65元/平方米/月（含税）。本年扩募并入厦门安居林边仁和；上年同期不含这项资产，整体增长不能直接当作原项目自身增长。

基金于7月6日成立。庄河Ⅲ海上风电项目从7月8日交割算起，到9月底发电6,038.48万千瓦时，综合电价0.82元/千瓦时。当地三季度通常风小，不宜据此推算全年发电量。

项目整体：报告期末计费率90.27%；报告期内有效托管服务费单价水平（含税）570.00元/kW/月。上年同期从2025年7月18日基金生效日起算。期末计费率可比较，期间收入不能按两个完整季度直接比较。

项目整体：日均自然车流量53,928.00辆次（上年同表为49,931.00辆次）；通行费收入（不含税和统筹发展费）13,092.18万元（上年同表为12,128.19万元）。通行费收入不含税，也不含统筹发展费；不能与含税清分收入直接比较。

项目整体：报告期末出租率96.36%（上年同表为95.52%）。熙悦尚郡剩余租期缩短。报告说明该项目没有集中到期，期限随时间推移自然减少；这不是全基金退租率。

项目整体：日均自然车流量37,575.01辆次（上年同表为43,285.80辆次）；通行费收入122,554,600.10元（含增值税）（上年同表为136,370,744.88元（含增值税））。上年扬溧高速改扩建，曾把流量导入本项目。施工影响已结束，今年的同比面对较高基数。

项目整体：报告期末公寓出租率（按房间数量计算）95.26%；报告期内公寓租金单价水平2.16元/平方米/天。有巢马桥不在去年基金资产池中。三项目合计和去年两项目合计不是同资产池，不能据此判断原有公寓出租改善。

项目整体：报告期末出租率87.17%（上年同表为86.54%）；报告期内租金单价水平1.08元/平方米/天（上年同表为1.20元/平方米/天）。租金收缴率按本年累计实收除以累计应收，不是三季度单季到账率。

项目整体：报告期末出租率81.45%（上年同表为85.62%）；报告期内租金单价水平2.57元/平方米/天，含税（上年同表为2.62元/平方米/天，含税）。停车业务从主营业务重分类到其他收入；两项收入的同比不能直接解读为停车需求变化。

杉井奥莱出租率和当年累计收缴率均为100%。按报告另列的完整自然季租金，去年为358.16元/平方米/月，本期353.46元，降幅约1.31%。

项目整体：报告期内日均托盘使用率87.81%（上年同表为81.68%）；报告期内托盘单价（冷库）200.90元/托盘/月。前三季度按最低托盘使用量结算，实际占用托盘数不等于合同结算量。

项目整体：报告期末出租率(按出租单元算）97.92%（上年同表为97.56%）；报告期内租赁住房租金单价水平26.30元/月/平方米（上年同表为26.28元/月/平方米）。将合租户型改成家庭户型后，租赁单元比6月末少39个。按单元数计算的出租率和按面积计算的出租率应分别看。

项目整体：日均自然车流量20,061.00辆次（上年同表为19,493.00辆次）；客车对应的日均通行费收入520,287.15元（上年同表为491,631.44元）。客货车各自对应的通行费不能直接取得，报告按理论占比分摊；分车型收入不是逐辆实收数据。

济南供热项目期末收费面积约2,894万平方米，上年同期约2,838万平方米；停热率从28.50%升至30.05%。三季度不是供暖季，项目这一季没有确认营业收入。

项目整体：期末出租率97.20%；报告期内平均租金单价29.26元/平方米/月。本期平均租金同比下降，报告指出其中含扩募资产带来的结构变化；不全是原物业降租。

项目整体：发电量6,017.52万千瓦时（上年同表为6,771.32万千瓦时）；平均结算电价0.2123元/千瓦时（上年同表为0.2204元/千瓦时）。项目仍受天中直流限电影响，发电量同比下降11.13%；管理人称限电比二季度略有减轻。

项目整体：报告期末出租率96.22%（上年同表为96.95%）；报告期内租金单价水平1.09元/平方米/天。成都项目期末出租率90.13%，整租物流园与非整租项目的出租表现不能互相替代。

两项目整体签约出租率97.25%；广州改造区正从开业转向完整计租。本季资产收入6,170.33万元，不对去年不足一季的收入算增长率。

项目整体：报告期末出租率92.76%（上年同表为89.43%）；报告期内租金单价水平4.65元/平方米/天（上年同表为4.76元/平方米/天）。还原直线法影响后，营业收入同比增长1.03%、EBITDA下降0.32%；不能把会计调整直接当作租赁改善。

项目整体：日均自然车流量33,561.52辆；通行费收入（客车）6,088.04万元。钦防高速及兰海高速分段施工、实施交通管制。实际分流大小仍需看后续车流。

项目整体：发电量8.02亿千瓦时；结算均价0.23元/千瓦时。两河水电项目本期受上游增发及区间来水增加带动，四季度将进入枯水季。本基金上年同期尚未并入扩募水电资产。

园区期末出租率从上年同期的71.64%升至73.72%，按两期披露值相差2.08个百分点。同期每平方米月租从67.93元降至61.80元，已租面积增加，但租价仍低于去年。

项目整体：报告期末出租率100%；报告期内租金单价水平0.80元/平方米/天（上年同表为0.9元/平方米/天）。重庆项目本期满租，租约剩余期限较长。单个仓库满租不等于整个资产池满租。

项目整体：期末出租率83.78%（上年同表为76.17%）；平均月末租金3.77元/平方米（㎡）/天（上年同表为4.05元/平方米（㎡）/天）。孵化加速器平均月末租金同比下降23.30%，明显大于整体降幅；项目间的定价压力不同。

办公资产整体出租率99.64%，但这是首年首份完整季度，不能生成同比改善结论；CAFD含以前预留使用和留抵进项税，不能全部看作当季租金创造。

项目整体：报告期末出租率96.05%；报告期内平均租金单价130.97元/平方米/月。暑期活动期间销售额同比增长，这是活动档期商户的销售表现，不是本基金全年租金增速。

项目整体：期末出租率100.00%；期内平均租金单价306.94元/平方米/月。西安奥莱本季商户销售额约6.76亿元，同比增4.06%；商户销售额不等于基金取得的租金。

项目整体：报告期末出租率100.00%；报告期内租金单价水平327.64元/平方米/月。报告披露的是前三季累计营业收入增幅：郑州杉杉11.79%、哈尔滨杉杉7.48%。不要把它们当成单季增速。

截至9月30日，拟购项目尚未完成权属变更，基金还没有运营这两项资产。本季65.08万元经营现金流净额来自基金自身，不是底层物业带来的现金。

晶耀前滩T1办公楼期末出租率97.21%，商场整体为98.18%。报告把办公和零售分开披露，两者都不能单独代表整个基金。基金7月31日成立，项目公司财务从8月4日交割日起计。